Nouveau décret en Flandre prévoyant un droit fixe spécifique pour la résolution ou l'annulation amiable des compromis de vente.
En cas d’une vente d’un bien immeuble, si, entre le compromis et l’acte authentique, l’une des parties veut se désister, l’autre ne dispose que d’une alternative : poursuivre la vente (en justice) ou la résoudre (l’annuler).
Dans cette hypothèse, l’existence d’un compromis de vente devient une épée de Damoclès pour les deux parties, puisqu’il vaut vente. L’acquéreur peut se retrouver attrait en justice. Le vendeur doit pouvoir disposer à nouveau du droit de mettre en vente le bien. De plus, le fisc veille : les droits d’enregistrement sont dus au plus tard quatre mois après la signature du compromis (ou, en présence d’une condition suspensive, de la survenance du fait visé par elle). Vendeur et acquéreur sont solidairement tenus à cette dette. De plus, si l’on dépasse ce délai, des amendes peuvent être réclamées.
Alors, quels recours ?
Les modèles de compromis prévoient généralement que, après une mise en demeure adressée par voie recommandée à la partie défaillante et restée sans suite durant un délai fixé (généralement 15 jours), l’autre partie pourra :
- -soit poursuivre judiciairement la vente en justice. Dans ce cas, un intérêt annuel sur le prix (10 à 12 %) est très souvent stipulé, montant dû jusqu’à la réalisation de l’acte authentique. Si l’acquéreur s’est désisté pour des raisons financières, choisir cette option n’est évidemment pas conseillé. Poursuivre un acquéreur insolvable ne fera que majorer les frais tout en empêchant la remise en vente du bien.
- -soit revendiquer la résolution de la vente et recevoir une somme équivalente à un pourcentage du prix (10 à 15 %) du prix à titre dommages-intérêts, outre le remboursement de tous les frais exposés et les indemnités reconnues en droit commun. Une résolution par voie judiciaire n’est autorisée que si le compromis n’est pas antérieur de plus d’un an à la demande de résolution.
Mais une résolution amiable de la vente peut poser problème, notamment sur le plan fiscal L’administration fiscale serait en droit de considérer qu'il s'agit d'une revente du même bien par l’acquéreur au vendeur, susceptible d'entraîner la perception d'un nouveau droit d'enregistrement (en Flandre 10 %). Tant le vendeur que l'acquéreur souhaiteront éviter semblable double perception dès lors qu'ils sont tenus indivisiblement au paiement de ces droits. Il ne peut donc être question de laisser la situation en l’état, comme on le constate parfois.
En Flandre, un Décret (1) vient d’entrer en vigueur, qui exempte la perception de ces droits dits proportionnels. Elle prévoit un droit fixe de 10 euros si le compromis n'a pas été confirmé par acte authentique. Pour obtenir cette « faveur » fiscale, il faut « présenter ensemble à l'enregistrement, le document relatif à cette convention (le compromis) ainsi qu'une convention constatée par écrit dans laquelle toutes les parties à cette première convention déclarent avoir résolu ou annulé celle-ci à l'amiable ou dans laquelle elles déclarent qu'une condition résolutoire expresse stipulée dans la première convention s'est réalisée ». Sans entrer dans les détails, une condition résolutoire est une clause du compromis qui prévoit son annulation si un fait précis survient. Autre condition : il ne peut s’être écoulé plus d’un an entre compromis et convention nouvelle.
A remarquer : cette exemption ne vaut pas pour les apports par une personne physique d'une habitation dans une société belge par une personne physique.
En conclusion, si vendeur et acquéreur souhaitent ne donner aucune suite à un compromis portant sur un bien immobilier sis en Flandre, ils ne devront plus craindre que le fisc assimile ce désistement à une revente entre eux, taxée à un droit proportionnel (10 % au taux plein). Ils ne devront s’acquitter que d’un droit fixe, fixé à 10 euros, et qui porte sur la convention de renonciation à l’amiable. Bien entendu, tout cela ne concerne que l’aspect fiscal des choses, mais cette nouvelle mesure simplifie clairement la situation des personnes concernées.
