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La taxation sur plus-value immobilière

Avant de revendre votre bien immobilier il peut être intéressant de connaître à l’avance la taxe que vous devrez ou non payer si vous faites une plus value immobilière.

Hormis l'immeuble qui constitue la résidence principale ou qui a fait l'objet d'un héritage, la revente rapide d'un immeuble dans les 5 ans (et même 3 ans s'il s'agit d'une donation) peut entraîner une taxation. Pour les terrains non bâtis, cela fait longtemps qu’une taxation existe (33 % si revente dans les cinq ans, 16,5 % dans les 8 ans). Pour les terrains bâtis, si un propriétaire revend avec profit son bien immobilier dans les 5 ans de son achat (délai également calculé d'acte notarié à acte notarié), il devra supporter un impôt de 16,5 % sur la plus-value dégagée à cette occasion.

Quels immeubles ?

Ne sont concernés que les immeubles situés en Belgique, acquis à titre onéreux et aliénés dans les cinq années de l’acte notarié d’acquisition. Si la valeur vénale de l’immeuble est inférieure à 30 % du prix de vente total, la parcelle est considérée comme non bâtie.
Si l’immeuble a été acquis par donation, il fera l’objet de la taxation s’il a été aliéné dans les trois ans de cette donation ou dans les cinq ans de l’acquisition à titre onéreux de celui-ci par le donateur.

Immeubles exclus.

Sont exonérés de toute taxation les immeubles reçus par succession, expropriés, qui appartiennent à un mineur, un incapable ou une personne placée sous le régime de l’administration provisoire. Idem pour les immeubles qui constituent l’habitation personnelle. Cette dernière vise en fait la résidence principale. Si le propriétaire qui vend a pu bénéficier de la déduction pour habitation prévue par le C.I.R (Code des Impôts sur le Revenu), il est exonéré. Encore faut-il que cette déduction ait pu s’opérer pendant une période ininterrompue d’au moins 12 mois avant cette aliénation. Enfin, entre cette dernière période et le mois de l’aliénation, le vendeur peut n’avoir pas occupé le bien pendant une période de six mois au maximum.

Comment calculer l’impôt ?

La base de la taxation au taux de 16,5 % est la plus-value nette. Elle s'obtient en soustrayant du montant acquitté lors de l'acquisition celui acquitté lors de la revente.

Acquisition

Il s’agit du prix d'acquisition payé par l’acheteur ou par le donateur (ou, si elle est plus importante, de la valeur retenue dans ces deux cas par l’administration). S’il s’agit d’un terrain entre-temps construit, c’est la valeur retenue par l’administration de la TVA qui sera prise en considération. Ensuite, on additionne au résultat obtenu des frais d’acquisition évalués forfaitairement à 25 %. Mais il est également possible, si cela s’avère plus intéressant, d’opter pour le régime des frais réels. 5 % sont alors additionnés au total pour chaque année écoulée entre la date de l’acquisition et celle de l’aliénation. Peuvent également être ajoutés le coût des travaux exécutés par un entrepreneur agréé.

Vente.

Le montant qui servira au calcul de la taxation est le prix de vente diminué de tous les frais réels occasionnés par la revente. Par frais, on entend chaque dépense qui est prouvée, afférente à l'opération et qui pourra être produite à l'administration fiscale (frais de notaire, honoraires d'agent immobilier, etc.). Il est autorisé de déduire des pertes subies lors d’une revente immobilière.

Gestion de bon père de famille et spéculation.

Un danger : celui d'être considéré par l'administration comme un spéculateur. Cette appréciation, purement subjective, double le taux de taxation pour l'amener à 33 %. Pour éviter cette incommode situation, on peut par exemple prévoir des baux de type court. En effet, il vaut mieux éviter d'acheter pour immédiatement revendre et la présence de baux diminuera l’impression de spéculation.