La loi relative au bail de résidence principale ne donne aucune règle pour la fixation du loyer. Et comme elle ne modifie pas le principe de la liberté contractuelle, bailleur (propriétaire…) et preneur (locataire…) sont donc libres de fixer le montant du loyer en début de bail. Une fois le loyer fixé lors de la conclusion du bail, il reste inchangé pendant toute la durée du bail, prolongations éventuelles comprises.
Le prix une fois accepté ne peut plus faire l’objet de contestations et une fois fixé contractuellement, le loyer est inamovible. En effet, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi (article 1134 du Code civil).
A noter cependant que l’inamovibilité du loyer connaît trois exceptions. Il s’agit de l’indexation du loyer, de sa révision, ainsi que de sa modification lorsqu’il est accordé au locataire une prorogation pour circonstance exceptionnelle.
Explications
Lors de la conclusion du bail de départ. Dans le cadre des baux portant sur un logement affecté à la résidence principale du locataire, le loyer initial est déterminé librement, de commun accord, par le bailleur et le preneur.
Principe. Tout comme dans le bail de droit commun, le principe est le suivant : lors de la conclusion du contrat initial ou d'un nouveau contrat, les parties sont libres de fixer le montant et les termes du loyer. En effet, la détermination du montant et des modalités du loyer relève entièrement de la liberté des conventions. Dans ce cas, la loi du marché de l'offre et de la demande s'applique pleinement au début de la location.
Le prix du loyer doit être déterminé ou du moins déterminable sur base de données objectives dès la conclusion du bail. Attention, le législateur s'est volontairement abstenu d'imposer des critères objectifs comme la qualité de l'immeuble ou le revenu cadastral.
On considère généralement, note l’ouvrage Le droit du bail de résidence principale publié aux éditions De Boeck, que la législation sur les prix ne s’applique pas aux loyers. Les parties disposent d’une liberté importante à cet égard, puisque le loyer ne doit pas nécessairement consister en une somme d’argent, mais peut être exécuté par des prestations en nature (marchandises, prestations à accomplir au profit du bailleur…).
Dans la pratique, le loyer est déterminé en fonction d'une comparaison des prix pratiqués dans le quartier pour des immeubles similaires. Mais rien n'empêche à un propriétaire de demander un loyer plus bas ou à un locataire d'en accepter un plus élevé que celui pratiqué sur le marché. Et rien ne s'oppose non plus à ce que pour des appartements similaires et ce même dans un même immeuble, il y ait des disparités importantes quant au loyer demandé.
Le loyer reste le fruit de l’accord d’un candidat locataire sur le prix qui lui est proposé par un propriétaire. Et s’il n’est pas possible de déterminer de manière mathématique le loyer normal de tel ou tel logement, on peut cependant vérifier à l’aide de critères objectifs si un loyer correspond approximativement à la valeur locative réelle du bien proposé.
L’examen des avantages et des inconvénients du logement (plus ou moins bonne qualité de la construction, confort, état d’entretien, équipements disponibles, avantages ou inconvénients environnementaux au sens large…) ainsi que la comparaison avec les loyers proposés dans le voisinage doivent permettre au candidat locataire de se faire une idée sur le caractère raisonnable ou excessif du prix qui lui est proposé.
Maintenant pour un immeuble moins courant, il est conseillé de faire appel à un expert (agent immobilier...) de la région, expert spécialisé dans la détermination de valeurs locatives afin de lui faire effectuer une simple estimation.
Exception. Chaque fois qu'un nouveau bail est conclu entre même bailleur et même preneur ou entre des personnes différentes, le nouveau loyer peut être convenu librement. Attention, et c'est l'exception au principe, cette règle ne s'applique pas s'il s'agit de baux successifs conclus avec des locataires différents pour une durée inférieure ou égale à trois ans, auxquels il est mis fin moyennant un congé donné par le propriétaire. En ce cas, le loyer de base ne peut, pendant neuf années successives, être supérieur, sous réserve des indexations, au loyer exigible au début de la location. Le montant du loyer est dès lors bloqué par période de neuf ans. Dans cette situation, le juge de paix peut réduire le loyer demandé par le bailleur. En effet, comme cette disposition est impérative, en cas de non-respect, le preneur peut s'adresser à ce juge pour demander la réduction du loyer au loyer exigible en début de période, proportionnellement adapté au coût de la vie.
En d'autres termes, trois conditions cumulatives sont requises pour qu'il y ait réduction du loyer initial :
- - premièrement, il doit s'agir de baux successifs conclus avec des preneurs différents. Que le bailleur reste le même ou non n'a, selon nous, aucune importance;
- - deuxièmement, ces baux doivent être conclus pour une durée inférieure ou égale à trois ans (des baux successifs de courte durée);
- - troisièmement, le bailleur doit avoir mis fin à ces baux moyennant congé. La règle ne s'applique donc qu'en cas de congé donné par le bailleur. Si c'est le locataire qui met fin au bail, alors le propriétaire retrouve la liberté contractuelle de convenir d'un loyer supérieur avec un nouveau locataire.
Mais si ces trois conditions cumulatives sont rassemblées, le loyer initial, pendant une durée de neuf années successives, ne peut pas être supérieur au loyer exigible au début de cette période. Néanmoins, cette règle engendre des exceptions : indexation du loyer...
En cas de prolongation du bail. Chaque fois que le bail est prorogé entre les mêmes parties, le bail initial se poursuit et, à cette occasion, le montant du loyer ne peut être modifié.
Si propriétaire et locataire prolongent donc ultérieurement le bail qu'ils ont conclu (le contrat est déjà existant), ils n'ont plus la possibilité de décider librement du loyer.
En cas d'indexation et de révision du loyer initial. L'indexation annuelle et la révision du loyer en cours de bail sont cependant possibles.
Dans les grandes lignes, la loi autorise le propriétaire :
- - à adapter le montant du loyer exigible à l'évolution du coût de la vie;
- - de convenir librement du loyer avec le locataire si la valeur locative normale de l'immeuble loué a augmenté de 20 % au moins par le fait de circonstances nouvelles ou de 10 % au moins en raison de travaux effectués dans le bien loué. Ici donc, le bailleur retrouve alors la possibilité de majorer le loyer dans la mesure qu'il désire.
