7 (2007/10/01) - Réparations dans un bien loué : qui paie quoi ?

Newsletter n°7 | octobre 2007

Lorsque des réparations doivent être effectuées dans un immeuble, il est fréquent que propriétaire et locataire se rejettent mutuellement la charge des travaux à effectuer.

En effet, si le code civil précise que :

Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
- de délivrer au preneur la chose louée;
- d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée;
- d'en faire jouir paisiblement le preneur, pendant la durée du bail (article 1719).
Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives (article 1720).
Les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, s'il n'y a clause contraire, sont celles désignées comme telles par l'usage des lieux, et, entre autres, les réparations à faire : aux âtres, contre-coeurs, chambranles et tablettes des cheminées; au récrépiment du bas des murailles des appartements et autres lieux d'habitation, à la hauteur d'un mètre; aux pavés et carreaux des chambres, lorsqu'il y en a seulement quelques-uns de cassés; aux vitres, à moins qu'elles ne soient cassées par la grêle, ou autres accidents extraordinaires et de force majeure, dont le locataire ne peut être tenu; aux portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures (article 1754).

Pour toutes les autres réparations non explicitement reprises à l’article 1754, locataire et bailleur doivent s’entendre ou prévoir au préalable dans le contrat de bail les réparations et l’entretien qui incombent à l’un ou à l’autre.

Attention : en aucun cas le propriétaire n’est tenu d’assumer les erreurs de son locataire (mauvais usage des appareils, absence d’entretien régulier…) ni les réparations effectuées par ce dernier sans consultation préalable du propriétaire. Il est conseillé au locataire d’avertir par écrit au plus tôt son propriétaire des travaux à effectuer.

Par ailleurs, le locataire est responsable de tous les dommages qu’il occasionne au bien, ainsi que des dommages occasionnés par les personnes qui vivent dans le bien avec lui et celles qu’il introduit dans l’immeuble.

Parmi les réparations incombant en principe au propriétaire, on trouve : remplacement de la chaudière trop vieille, d’un radiateur défectueux, mise en conformité de l’installation électrique, réfection de la toiture ou d’une terrasse, pose de nouveaux châssis ou réparation des châssis s’ils empêchent la fermeture de la fenêtre, reconstruction d’éléments de l’immeuble qui s’effondrent en raison de leur ancienneté…

Parmi celles qui incombent en principe au locataire, on trouve : entretien annuel de la chaudière par un professionnel et menues réparations au brûleur, gicleur, joints, détartrage et entretien du chauffe-eau, remplacements des joints de robinets, réparation des chasses d’eau qui fuient (sauf si elles fuient car elles sont trop vétustes)...

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