La loi du 9 juillet 1971, également appelée " loi Breyne ", qui a été modifiée par la loi du 3 mai 1993, protège l'acquéreur d'un logement en cours de construction ou à construire, que ce soit une maison ou un appartement, dans ses relations avec le promoteur ou l'entrepreneur.
Cette loi a été votée en 1971 en réaction à de nombreuses faillites retentissantes de sociétés immobilières et d'escroqueries opérées par de peu scrupuleux promoteurs ayant occasionné de véritables drames pour les familles qui avaient contracté (parfois sur 20 ans) des emprunts en vue d'acquérir un logement sur plan.
Dans cette loi sont détaillés : les conditions de validité de la convention, le transfert de la propriété, le prix et les révisions de prix, les modalités de paiement, les délais d'exécution, les modes de réception provisoire et définitive...
Attention : la loi vise uniquement :
- - les maisons ou les appartements à construire ou en cours de construction
- - qu'un entrepreneur, un promoteur ou un vendeur s'est engagé à construire
- - qui ne sont pas terminés le jour de l'acte notarié de vente
- - pour lesquels l'acquéreur est tenu de payer le prix par tranches successives jusqu'au jour de l'achèvement des travaux
- - les maisons ou appartements doivent être destinés soit exclusivement au logement, soit à un usage mixte logement/professionnel, sauf si l'usage d'habitation s'avérait purement accessoire ou occasionnel.
- - les maisons ou appartements doivent être situés en Belgique, donc la loi ne s'applique pas aux immeubles acquis par des Belges à l'étranger, même si l'acquéreur, les entrepreneurs ou les promoteurs sont Belges et si le contrat est signé en Belgique.
Concrètement :
- - concernant le transfert de propriété : le jour de l'acte notarié, l'acquéreur devient immédiatement propriétaire de la quotité de terrain afférente à son appartement, ou de la totalité du terrain acquis s'il s'agit d'une maison. Il deviendra propriétaire des constructions au fur à mesure de l'incorporation des matériaux au sol ou à l'immeuble.
Par contre, le transfert des risques ne s'opérera qu'au moment de la réception définitive, ce qui permet à l'acquéreur de se dégager de toute responsabilité quant au bien vendu jusqu'à ce moment.
- - Concernant le mode de paiement du prix : le prix est fixé dans le compromis et l'acte de vente et sera définitif. Si le vendeur demande un acompte, il ne pourra pas exiger plus de 5 % du prix total.
Au moment de la signature de l'acte authentique, le promoteur ne pourra exiger que le coût du terrain et de la partie des travaux déjà exécutés en déduisant l'acompte déjà versé. Le solde du prix sera payé par tranches successives, selon l'avancement des travaux qui sera certifié par un architecte.
- - Concernant la garantie d'achèvement : l'entrepreneur agréé est tenu de constituer un cautionnement de 5 % du prix du bâtiment. S'il n'est pas agréé, il est tenu de fournir une caution solidaire qui s'engage à financer l'achèvement des travaux en cas de faillite.
- - Concernant les réceptions : la réception provisoire : au moment de l'entrée dans les lieux par l'acquéreur, ce dernier vérifie si les travaux effectués correspondent aux prévisions des plans et signe provisoirement un écrit avec le vendeur qui constate cette réception. La réception définitive ne peut avoir lieu qu'un an après la réception provisoire, le temps que les travaux résistent aux quatre saisons.
