Je vous remercie de votre réponse à ma demande de renseignement concernant le problème du congé définitif de mon locataire par rapport à une mise en vente du bien en question. J'avais effectivement oublié de préciser que le bien est loué comme résidence principale, mais il ne figure pas explicitement au contrat. Par ailleurs, le bail n'a pas été enregistré !
Ma question : le contrat ne précisant rien comme location de résidence principale. Le fait que le bail n'a pas été enregistré, qu'il n'a pas été reconduit tacitement par les parties, que le locataire a déjà deux mois de retard dans le règlement de son loyer et qu'il n'a pas encore payé ses charges ne sont pas des éléments me permettant d'avoir un recours supplémentaires pour interrompre plus tôt la location (4 mois) sans que le nouvel acquéreur ne doive faire toute la procédure pour y parvenir ? Et que dit la loi à ce sujet ?
Avec mes remerciements anticipés pour répondre à ces demandes de renseignements, je vous prie d'agréer, Messieurs, mes salutations les meilleures.
Monsieur V., de Waterloo
En cas d'aliénation d'un immeuble loué à destination de résidence principale, la loi dispose que:
"Art. 9. Si le bail a date certaine antérieure à l'aliénation du bien loué, l'acquéreur à titre gratuit ou à titre onéreux est subrogé aux droits et obligations du bailleur à la date de la passation de l'acte authentique, même si le bail réserve la faculté d'expulsion en cas d'aliénation.
Il en va de même lorsque le bail n'a pas date certaine antérieure à l'aliénation, si le preneur occupe le bien loué depuis six mois au moins.
Dans ce cas, l'acquéreur peut cependant mettre fin au bail, à tout moment, pour les motifs et dans les conditions visés à l'article 3, §§ 2, 3 et 4, moyennant un congé de trois mois notifié au preneur, à peine de déchéance, dans les trois mois qui suivent la date de la passation de l'acte authentique constatant la mutation de la propriété."
La destination de résidence principale est une question de fait qui ne dépend pas de ce qui est indiqué dans le bail, de sorte qu'en l'occurrence il faut considérer que l'on est bien en présence d'un bail de résidence principale.
Je ne vois pas quel incidence peut avoir le fait que "le bail n'a pas été reconduit tacitement"; je suppose que vous voulez dire que le bail a été reconduit expressément, mais cela n'a d'effet que sur la durée du bail mais non sur les droits de l'acquéreur du bien loué.
Le fait que le locataire soit en défaut de respecter ses obligations contractuelles est sans incidence sur les possibilités de résiliation anticipée unilatérale, mais peut permettre d'obtenir la résolution judiciaire du bail par le juge de paix, ce qui peut parfois être plus rapide si l'on s'y prend bien et en fonction de l'encombrement de la justice de paix territorialement compétente.
Enfin, le fait que le bail n'est pas enregistré signifie qu'il n'a pas date certaine. Ce qui implique que le locataire peut-être expulsé sans préavis ni indemnité par le propriétaire.
