J'ai loué un studio à Westende à une connaissance durant un mois. Au cours de cette location, cette dernière a malencontreusement endommagé le mécanisme de fermeture du lit-tiroir. La caution déposée était de 125 euros et la valeur du lit-tiroir qui ne peut être réparé est de 1.000 euros. L'assurance responsabilité civile de cette connaissance refuse d'intervenir.
Pourquoi et quel recours ai-je pour récupérer la valeur de ce lit ?
Madame P. d'Antheit
En vertu de l'article 1732 du Code civil, « tout locataire répond des pertes et dégradations qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute ». Ceci signifie dès lors que l'obligation du locataire d'indemniser le propriétaire pour les dégâts locatifs découle du contrat de bail lui-même, et des dispositions légales du Code civil qui régissent cette relation contractuelle entre le locataire et le bailleur.
Nous nous situons donc ici dans le cadre de la responsabilité contractuelle, par opposition à la responsabilité extra-contractuelle de droit commun - également appelée responsabilité quasi-délictuelle - prévue à l'article 1382 du Code civil. Il se déduit d'emblée deux conséquences de cette qualification de responsabilité contractuelle du locataire :
1) L'assurance responsabilité civile (RC familiale ou autre) du locataire n'interviendra normalement pas dans la couverture des dégâts, puisque cette assurance intervient que pour la réparation des dommages causés par les personnes assurées à des tiers (et non des co-contractants), sur base de la responsabilité extra-contractuelle prévue à l'article 1382 du Code civil; Pour mieux permettre de saisir cette distinction, voici quelques exemples :
a) Le fils d'une personne assurée (également couvert par la police d'assurance RC familiale de ses parents) se trouve chez un ami de classe et lui brise ses lunettes involontairement. L'assurance RC interviendra car l'obligation d'indemniser l'ami - ou ses parents - découle de la responsabilité civile de droit commun de l'article 1382 C.C (faute, dommage, lien de causalité), et non d'un contrat.
b) Par contre, dès qu'il existe un contrat (bail, vente....) entre la personne qui a causé le dommage et celle qui doit être indemnisée et que l'obligation de réparer est prévue dans le contrat lui-même (ou dans les dispositions du Code civil qui régissent ce contrat), le fondement juridique de l'indemnisation est alors différent, puisque prévu dans le contrat conclu entre parties. La responsabilité contractuelle est d'ailleurs habituellement exclue de la couverture de la police d'assurance RC dans les conditions générales du contrat d'assurance.
2) Cette responsabilité - et donc l'obligation de réparer du locataire - découlant du contrat de bail (qu'il soit écrit ou verbal), c'est le Juge de Paix du lieu de l'immeuble qui sera exclusivement compétent pour connaître de toute réclamation judiciaire introduite par le propriétaire. Dans l'hypothèse où le montant de la garantie locative - ou de la « caution » - constituée en début de bail par le locataire n'est pas suffisante pour couvrir le montant des dégâts (locatifs) causés dans les lieux loués, le propriétaire tentera bien entendu d'obtenir, dans un premier temps, une indemnisation totale par la voie amiable.
Si le locataire refuse d'indemniser au-delà du montant de la garantie locative constituée, le propriétaire pourra introduire une procédure judiciaire devant le juge de Paix compétent pour obtenir la condamnation du locataire au paiement du solde des dégâts locatifs.
Dans le cadre d'une telle procédure, il est fondamental pour le propriétaire soit en mesure de prouver la nature, l'importance, et l'imputabilité (au locataire sortant) des dégâts locatifs dont il demande réparation. A cette fin, le propriétaire devra être attentif à faire systématiquement réaliser un état des lieux d'entrée - obligatoirement contradictoire (donc signé par le locataire) - à défaut duquel « ...le locataire est présumé avoir reçu la chose louée dans le même état que celui dans lequel elle se trouve à la fin du bail, sauf preuve contraire. » (article 1731 du Code civil). Il devra bien entendu faire également réaliser un état des lieux de sortie, dans lequel l'ensemble des dégâts locatifs seront constatés, et éventuellement chiffrés.
C'est sur base de cet état des lieux de sortie - mis en parallèle avec l'état d'entrée - que le propriétaire pourra prouver au juge la nature, l'importance et surtout l'identité de l'auteur responsable de ces dégâts locatifs (puisque ces dégâts auront été causés dans les lieux entre l'état des lieux d'entrée et de sortie).
Une fois la faute, et son imputabilité, établie, le propriétaire devra encore prouver le montant du dommage qu'il réclame. Pour ce faire, il pourra soit : - faire chiffrer directement par l'expert qui procède à l'état des lieux de sortie, les frais de réparations ou de renouvellement des objets endommagés ; - se procurer un devis ou tout autre document permettant de déterminer la valeur de remise en état ou de remplacement. Il est toutefois possible que le juge n'accorde pas au propriétaire la valeur à neuf, mais la réduise pour tenir compte de la vétusté ou de l'amortissement de l'objet - ou des enduits ou revêtements - à remplacer.
