Je suis propriétaire d'un appartement que j'avais mis en location à Kraainem.
J'ai trouvé un locataire au début de ce mois de mars, lequel a visité les lieux avant de marquer son accord verbal.
J'ai ensuite rédigé un contrat de bail en bonne et due forme que je lui ai transmis par e-mail. Il a, par la même voie, re-confirmé son accord et m'a juste demandé d'apporter une modification mineure à ce contrat qui aurait dû prendre effet le 1er avril prochain, c'est-à-dire après-demain. Il a, par ailleurs, versé, comme prévu dans le contrat de bail, un mois de loyer et un mois de garantie.
Il vient de m'annoncer qu'il ne pouvait pour des "raisons juridiques personnelles" prendre l'appartement en location et me demande de lui rembourser la totalité de la somme qu'il m'a versée.
Ai-je le droit de retenir une partie de la somme versée à titre de dédommagement pour des frais encourus, des frais de nettoyage ou autres ou dois-je lui ristourner la totalité sans aucune possibilité de recours ?
Monsieur J., de Kraainem
Il résulte des éléments que vous donnez que le bail a effectivement été conclu. Le comportement de votre locataire est fautif et justifierait la résolution judiciaire du bail à ses torts. Dans ce cas, l'indemnité qu'il devrait vous payer, si elle n'est pas déterminée dans le bail, devrait correspondre au préjudice que vous avez subi, lequel devrait être apprécié par le juge de paix. Par ailleurs, celui-ci pourrait également revoir à la baisse l'éventuelle indemnité contractuelle au motif qu'elle serait excessive par rapport au préjudice réellement subi.
Nous vous conseillons donc de négocier une indemnité de sortie qu'il serait raisonnable de fixer selon nous, et compte tenu de la jurisprudence généralement appliquée dans ce type de situation, entre un et deux mois de loyer.
S'il n'est pas possible de trouver un accord, il faut saisir rapidement le juge de paix car au sens strict à défaut que le bail soit formellement rompu, il est toujours en vigueur ce qui, théoriquement, vous empêche de relouer.
