Je compte très bientôt utiliser votre modèle de bail de résidence principale (en tant que bailleur) pour la location d'un appartement, j'aurais toutefois deux questions :
1. Lorsque le mazout et l'eau sont des charges communes qui subissent un décompte et une répartition faite par le syndic entre propriétaires une fois par an, faut-il le spécifier dans l'article 9 et les biffer dans l'article 8 ? Ou les textes existants sont-ils assez explicites ?
2. Peut-on modifier le loyer tous les 3 ans dans le cadre d'un bail de 9 ans ? Si oui, comment ?
Peut-on modifier le loyer après 3 ans lors de la prorogation d'un bail de 3 ans ? Si oui, comment ?
Si non dans les 2 cas, y a-t-il une possibilité ? Mettre fin au bail après 3 ans et en conclure un nouveau ?
Monsieur T., de Neuville
1. Il faut toujours faire la différence clairement entre charges communes et charges privatives, même si ces dernières sont comptabilisées par le syndic de l'immeuble. Il faut donc spécifier dans le bail que le décompte des charges privatives sera communiqué une fois par an par le bailleur au locataire lorsqu'il sera établi par le syndic.
2. La réponse à votre question se trouve à l'article 7 de la loi sur les baux de résidence principale qui dispose que :
§ 1er. Sans préjudice de l'article 8, les parties peuvent convenir de la révision du loyer entre le neuvième et le sixième mois précédant l'expiration de chaque triennat.
À défaut d'accord des parties, le juge peut accorder la révision du loyer s'il est établi que par le fait de circonstances nouvelles, la valeur locative normale du bien loué est supérieure ou inférieure de vingt pour cent au moins au loyer exigible au moment de l'introduction de la demande.
Il peut de même accorder une augmentation de loyer au bailleur qui établit que la valeur locative normale du bien loué a augmenté de dix pour cent au moins du loyer exigible au moment de l'introduction de la demande, en raison de travaux effectués à ses frais dans le bien loué à l'exception des travaux nécessaires en vue de mettre le bien loué en conformité avec les conditions de l'article 2, alinéa 1er.
Le juge statue en équité.
L'action ne peut être intentée qu'entre le sixième et le troisième mois précédant l'expiration du triennat en cours.
Le loyer révisé produit ses effets à compter du premier jour du triennat suivant, l'ancien loyer demeurant provisoirement exigible jusqu'à la décision définitive.
Dans le cas de l'article 3, § 8, les parties peuvent cependant renoncer à la faculté de demander la révision du loyer.
§ 1erbis. Si un bien fait l'objet de baux successifs, conclus avec des preneurs différents pour une durée inférieure ou égale à trois ans, auxquels il est mis fin moyennant un congé donné par le bailleur, le loyer de base ne peut, pendant neuf années successives, pas être supérieur au loyer exigible au début de cette période, proportionnellement adapté au coût de la vie, sauf si la valeur locative normale du bien loué a augmenté de vingt pour cent au moins par le fait de circonstances nouvelles ou de dix pour cent au moins en raison de travaux effectués dans le bien loué.
Nonobstant toute clause ou toute convention contraire, le juge réduit le loyer au loyer exigible en vertu du précédent bail, proportionnellement adapté au coût de la vie, si le bailleur ne prouve pas que le loyer a été fixé conformément aux dispositions de l'alinéa 1er.
Le loyer proportionnellement adapté est calculé comme suit: loyer de base au début de la période de neuf années, multiplié par l'indice du mois précédant le mois de la conclusion du nouveau bail et divisé par l'indice du mois précédant le mois de la conclusion du bail au début de la période de neuf années.
En résumé, le loyer peut être revu tous les 3 ans de commun accord entre parties, ou, à défaut d'accord, par le juge, mais à la condition que par le fait de circonstances nouvelles, la valeur locative normale du bien loué soit supérieure ou inférieure de vingt pour cent au moins au loyer en vigueur.
Il faut noter que la révision peut être décrétée à la hausse comme à la baisse.
