Résiliation de bail pour nuisances voisinage (discothèque)

Il s’agit manifestement de troubles de voisinage. Un recours du fait de troubles résultant du voisinage ne peut être introduit que contre le responsable du trouble, non pas contre le bailleur, qui ne doit garantir son locataire que contre les troubles de droit ou les vices cachés du bien loué. Un arrêt de la Cour d’Appel de Bruxelles confirme cela : « Conformément à l'article 1725 du Code civil, le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers serait-ce même ceux liés contractuellement avec le propriétaire apportent par voie de fait à sa jouissance; il appartient, dans ce cas, au preneur à les poursuivre en son nom personnel. S'il est vrai que, selon l'article 1721 du Code civil, le bailleur doit garantie au preneur pour tous les vices et défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage - quand bien même le bailleur ne les aurait pas connus lors de la conclusion du bail -, encore faut-il que ces vices ou défauts proviennent de la chose elle-même en étant intrinsèques à cette chose; tel n'est assurément pas le cas lorsque le trouble de jouissance résulte du fait d'un tiers qui constitue pour le bailleur un cas de force majeure. Dès lors que la faute d'un tiers doit être retenue comme étant la cause d'un sinistre, le bailleur n'a pas à répondre de la faute de ce tiers et il ne peut lui être reproché, sur le plan contractuel, un quelconque manquement à son obligation découlant de l'article 1719 du Code civil (jouissance paisible). » La Cour de Cassation a également jugé comme suit : « Si le bailleur doit en vertu de l'article 1719, 3°, du Code civil assurer au preneur pendant la durée du bail une jouissance paisible et qu'il est responsable des troubles de jouissance que subit le preneur lorsque ces troubles trouvent leur origine dans des droits conférés par le bailleur, il n'est cependant pas tenu, conformément à la règle édictée par l'article 1725 du même code, de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent à la jouissance de celui-ci. » Cette position est encore reprise dans un arrêt de la Cour de Cassation de 2001 : « Le bailleur donnant des parties privatives d'un immeuble à appartements en location, n'est pas tenu d'indemniser le locataire lorsque l'association des copropriétaires procède à l'exécution de travaux aux parties communes, telles que la façade du bâtiment. » Il a enfin été jugé que le bailleur n’était pas responsable des troubles de jouissance provenant du fait d'un colocataire du preneur n'ayant pas leur origine dans les droits conférés par le bail. Au vu de ce qui précède, vous n’avez d’action contre votre bailleur que si l’appartement présente réellement un défaut d’isolation phonique. Il conviendra bien sur de prouver l’existence de ce défaut, le cas échéant par l’avis d’un expert en la matière. Bien sûr vous pourriez « y aller au bluff » et menacer votre bailleur de réclamer l’annulation de votre bail par ce que votre volonté de contracter aurait été viciée par le dol dans son chef, ce dol consistant en le fait de na pas vous avoir déclaré la présence toute proche d’une boîte de nuit. Autant vous dire que ce dol est loin d’être établi, d’autant plus qu’apparemment les visites et négociations ont eu lieu avec l’agent immobilier.