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Rupture de bail, relocation et indemnités

Suite à une rupture de bail commençant le 1er avril pour se terminer le 31 mars 2007, la locataire m'envoie un recommandé de fin de bail , elle quitte le logement après 7 mois et demi .
Elle a fait deux mois de préavis et on a trouvé un autre locataire, j'ai refait un nouveau bail avec ce dernier.
A la sortie des lieux, j'ai annoncé à la locataire sortante que, suite à la clause écrite dans le bail rupture de bail au cours de l'année, elle me doit trois mois de loyer pour cette rupture mais je n'ai demandé qu'un seul mois.

Elle refuse car j'ai reloué l'appartement de suite. Elle m'annonce qu'elle ira en conciliation, car elle a déjà connu un même cas, la locataire avait donné son préavis après trois mois et le juge a soit-disant donné gain de cause au locataire et rien au propriétaire. Est-ce possible ?

Monsieur U, de Saint-Gilles

Il est très difficile de répondre à votre question sans disposer du libellé précis de la clause du bail dont vous voulez vous prévaloir.

S'il y est dit que le locataire peut résilier anticipativement le bail moyennant un préavis de 3 mois et une indemnité de 3 mois, en principe cette dernière est due, sauf si le juge estime que la clause est abusive en l'espèce car elle ne correspondrait pas à un préjudice effectivement subi. Cela dépend d'un juge de paix à l'autre et des circonstances propres de l'espèce. Si le contrat prévoit que le locataire peut résilier moyennant l'obligation pour lui de trouver un nouveau locataire agréé par le bailleur, on peut effectivement se demander quel est, dans ce cas, le préjudice subi par le bailleur, à défaut de chômage locatif. Ici le problème semble encore plus compliqué puisque vous dites avoir resigné un nouveau bail avec un nouveau locataire, ce qui suppose nécessairement que vous avez préalablement résilié le précédent bail avec l'ancien locataire, puisqu'on ne peut pas louer deux fois le même bien. L'ancien locataire pourrait donc soutenir que la résiliation est intervenue sans réserve et que vous avez donc renoncé implicitement mais certainement à toute indemnité. A cela vous pourriez répondre que les renonciations ne se présument pas et que le contrat doit être appliqué purement et simplement.

Nous vous conseillons donc d'exiger à l'amiable de votre locataire un mois d'indemnité; si le locataire refuse, vous pouvez aller en conciliation et ensuite en procédure proprement dite en réclamant les 3 mois. Vu l'enjeu minime, nous vous conseillons de faire cela vous même en vous adressant à la justice de paix compétente.

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