Je m'occupe d'une dame âgée qui a mis sa maison en rente viagère. Elle a des problèmes personnels avec les nu-propriétaires.
En effet, mon amie demeure encore dans sa maison et perçoit une rente.
Elle a une fuite dans la toiture (ça coule dans le WC). Après plusieurs appels téléphoniques chez deux notaires différents, j'ai n'ai pu obtenir une réponse confirmée par la référence d'un article de loi qui spécifie qui a l'obligation d'effectuer les réparations extérieures de l'immeuble.
Pourriez-vous m'informer si c'est bien exact, que les nu-propriétaires doivent prendre les mesures nécessaires pour cette réparation et m'envoyer l'article de loi ou me dire où le trouver ?
Par ailleurs, compte tenu de l'urgence, un plombier est déjà venu et a déjà posé du zinc sur le mur. Mon amie a donc une première facture mais n'en avait pas averti les personnes concernées car la secrétaire de son notaire avait dit que c'est elle qui devait effectuer la réparation. Peut-on réclamer les frais de cette première facture ? A l'heure actuelle, la fuite n'a pas encore été décelée et le problème persiste toujours.
Madame S., de Tirlemont
En réalité, il est impossible de répondre en l'état à votre question sans connaître le contenu précis des conventions conclues entre parties.
En matière d'usufruit, l'article 605 du code civil dispose comme suit: "Art. 605. L'usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien. Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu'elles n'aient été occasionnées par le défaut de réparations d'entretien, depuis l'ouverture de l'usufruit; auquel cas l'usufruitier en est aussi tenu."
Cela signifie que les réparations à la toiture qui peuvent être considérées comme des grosses réparations sont en principe à charge du nu-propriétaire, sauf si ces dégâts résultent d'un défaut d'entretien imputable à l'usufruitier.
Cependant, on peut déroger par convention à la disposition légale précitée de sorte qu'il faut être prudent avant que de se prononcer.
En toute hypothèse, toute intervention faite sans constat préalable contradictoire sera inopposable au propriétaire à défaut d'avoir été nécessitée par une urgence impérieuse, ce qui est une question de fait soumise à l'appréciation du Tribunal.
En conséquence, on peut vous suggérer de faire établir un ou plusieurs devis, de mettre en demeure par recommandé le propriétaire d'intervenir et à défaut pour lui de le faire spontanément, de le citer en justice, pour autant qu'il ne résulte pas de dispositions contractuelles qu'il est exonéré de toute intervention.
Le propriétaire pourrait d'ailleurs invoquer la responsabilité des vices cachés due par le vendeur, à nouveau, sous réserve de ce que dirait le contrat à ce sujet.
Le problème étant relativement délicat, il est impossible de vous donner un avis plus circonstancié dans le cadre de la présente réponse, de sorte que si le problème ne devait pas se régler amiablement, il faudrait envisager de consulter.
