Advies aan een VZW (in ons geval VZW x) die voor de aankoop van een gebouw staat ?
Wij hadden al het kooprecht van een gebouw (10 jaar geleden). Nu zal de koop doorgaan. (compromis is al getekend) De prijs is erg interessant voor ons (idem als 10 jaar geleden + intresten) De notaris raadt ons nu aan om meer dan het dubbele door te geven aan het registratiekantoor omdat we anders een boete riskeren. Daardoor wordt de aankoop voor ons (VZW geen subsidies / geen personeel in dienst) toch een te zware dobber.
Ik zoek dus informatie over te betalen registratiekosten. De notaris zegt dat de belastingen zullen denken dat we een deel in het zwart betalen wat niet waar is (verkoop tussen x en een VZW met opschortende voorwaarde dat het een socio-cultuureel doel moet blijven).
Zou u ons kunnen helpen of kunt u ons op weg helpen ?
Vraag van Mevr. x van Gentbrugge
Een aantal elementen in het dossier blijven in het ongewisse, laat staan dat wij de stukken heb kunnen inlezen wat uiteraard van belang is, zodat een sluitend en pasklaar antwoord binnen dit kader niet mogelijk is. Op basis van de ons bekende informatie laten wij U volgende inzichten.
Wij hebben begrepen dat reeds een compromis werd ondertekend waarbij een aankoopprijs werd afgesproken die overeenkomt met een waarde van 10 jaar geleden, te verhogen met intresten. U deelt mee dat deze verkoop werd aangegaan onder voorwaarde dat de vzw haar socio-cultureel doel behoudt.
Klaarblijkelijk is de afgesproken prijs aan de lage kant, zodat uw notaris heeft aangeraden om het dubbel van deze afgesproken prijs door te geven aan het registratiekantoor. Dit betreft een verklaring pro fisco, d.i. voor de heffing van de registratierechten. M.a.w. zal op deze waarde 10% registratierechten worden geheven (indien het goed in Vlaanderen gelegen is).
Uw notaris beoogt op deze wijze te voorkomen dat de Ontvanger der Registratierechten zijn controlerecht zou uitoefenen. Het controlerecht van de Ontvanger bestaat er onder meer in dat hij een controleschatting van de verkoopwaarde mag doen. Indien uit deze schatting blijkt dat het verschil tussen de werkelijke waarde van het gebouw meer dan één achtste uitstijgt boven de aangegeven waarde, dient het "ontdoken" recht te worden betaald, alsook nalatigheidsintresten, de procedurekosten en gebeurlijk een boete gelijk aan het ontdoken recht.
M.a.w. heeft u er alle belang bij dat de waarde die wordt aangegeven bij het Bestuur van de registratie een realistische waarde is, d.i. een waarde die de marktwaarde benadert. In casu is de afgesproken prijs kennelijk echter dermate laag dat de Ontvanger mogelijkerwijze gealarmeerd zou worden.
Er bestaat anderzijds de mogelijkheid dat het kooprecht waarvan uw vzw houder is, werd opgenomen in een akte die mogelijkerwijze werd geregistreerd én waarin de prijs reeds toen werd bepaald. Dit zou u kunnen opwerpen t.a.v. de fiscus.
Echter blijft het principe gelden dat de belastingsgrondslag niet lager mag zijn de verkoopwaarde. Een verklaring pro fisco zal zich bijgevolg ook in dit geval opdringen.
U deelde mee dat de verkoop werd toegestaan onder een opschortende voorwaarde. In geval van een opschortende voorwaarde is in prinicpe slechts het vast recht van 25 euro verschuldigd, en bij het vervullen van de voorwaarde het evenredige recht van 10 % (in Vlaanderen).
O.i. lijkt het echter veleer te gaan om een ontbindende voorwaarde. Immers zorgt een opschortende voorwaarde ervoor dat de verkoop pas tot stand komt indien de voorwaarde vervuld is. In casu is de voorwaarde reeds vervuld, en is het enkel van belang dat de voorwaarde vervuld blijft. Bij een verkoop onder ontbindende voorwaarde is het evenredige recht wel onmiddellijk verschuldigd.
Weliswaar zou kunnen worden ingeroepen dat een dergelijke ontbindende voorwaarde een negatieve invloed heeft op de prijs. Immers is het mogelijk dat de verkoop ontbonden wordt. Het is echter twijfelachtig dat met een dergelijk 'last' een groot verschil tussen overeengekomen en werkelijke waarde kan worden gedekt.
Besluit :
teneinde te vermijden dat de Ontvanger der Registratie zijn controlerecht zou uitoefenen, is het aangewezen een realistische waarde aan te geven.
Belangrijk is hierbij dat de de werkelijke waarde niet met meer dan 1/8e uitstijgt boven de aangegeven waarde.
Zo niet riskeert u het ontdoken recht (10% op de niet-aangegeven waarde) te moeten betalen, evenals een boete en nalatigheidsintresten en eventuele procedurekosten.
