Normaal gezien bedraagt de duur van een huurovereenkomst voor een woning als hoofdverblijfplaats 9 jaar.
Na afloop van deze periode van 9 jaar kunnen de verhuurder (eigenaar) en de huurder het contract opzeggen zonder motivering en zonder enige vergoeding hoeven te betalen, op voorwaarde dat voor het verstrijken van de huurtermijn een opzegging van 6 maanden in acht wordt genomen.
Even ter herinnering : aangezien de wettelijke duur van een huurovereenkomst (minimale duur van negen jaar) een dwingende norm is, kunnen de partijen er in de huurovereenkomst niet van afwijken (behoudens bij wet voorziene uitzonderingen).
Een opzegtermijn van zes maanden
Bij het verstrijken van de 9 jaar, houdt de huurovereenkomst niet automatisch op te bestaan. De ene of de andere partij moet minstens 6 maanden voor de vervaldag de overeenkomst opzeggen. Verhuurder en huurder moeten dus dezelfde opzegtermijn in acht nemen.
Het ging dus om een correcte toepassing van deze wetsbepalingen, toen de Rechtbank van eerste aanleg van Hoei een opzegtermijn die op 26 maart 1998 was gegeven voor 30 september 1998 met de bedoeling een mondelinge huurovereenkomst op te zeggen die op 30 augustus 1998 afliep, ongeldig te verklaren. De rechtbank oordeelde dat de opzegging minder dan zes maanden voor het verstrijken van de huurovereenkomst had plaatsgevonden en dat bijgevolg de mondelinge huurovereenkomst die op 1 september eindigde voor een periode van 3 maanden zou worden verlengd (Civ. Huy, 1 maart 2000).
Voorbeeld : op 1 september 2008 wordt een huurovereenkomst afgesloten die vanaf 1 oktober 2008 van kracht wordt. De overeenkomst heeft een looptijd van 9 jaar en duurt dus tot 31 augustus 2017. Minstens 6 maanden voor deze datum of uiterlijk einde maart 2017 kan de huurder of de verhuurder zijn voornemen te kennen geven dat hij het contract op de vervaldatum beëindigd wil zien, waardoor dit contract op 31 augustus 2017 afloopt.
Het is dus erg belangrijk de datum te kennen waarop de huurovereenkomst ten einde loopt. En die is afhankelijk van de datum waarop het contract van kracht wordt en van de duur. Bij het opstellen van een geschreven huurovereenkomst is het van het hoogste belang aandacht te besteden aan de vermelding van de datum van inwerkingtreding van
de overeenkomst, die normaal verschilt van de datum waarop de overeenkomst wordt gesloten (of ondertekend).
De datum waarop de periode van negen jaar en de opeenvolgende driejarige periodes ingaat is die waarop de rechten en verplichtingen ontstaan die de huurovereenkomst vormen : de verplichting om het goed te leveren en het recht om het goed in gebruik te nemen.
- Als het gaat om een geschreven huurovereenkomst gesloten vanaf 28 februari 1991 is de datum van inwerkingtreding de datum die in de huurovereenkomst is voorzien. Sinds 15 juni 2007 moeten overigens alle huurovereenkomst in geschreven vorm worden opgesteld, met een vermelding van de aanvangsdatum van de huurovereenkomst.
- En wat als het een mondelinge huurovereenkomst betreft, gesloten vanaf 28 februari 1991 ? In dat geval is de datum van inwerkingtreding de datum waarop de huurder de woning effectief kan betrekken.
Als de huurovereenkomst hier niets over vermeldt gaat het om de leveringsdatum van het goed door de eigenaar en tevens de datum van ingebruikneming door de huurder (concreet houdt dit het leveren van de sleutels en/of de betaling van het eerste huurgeld in).
De ingangsdatum van de huurovereenkomst kan met alle rechtsmiddelen worden bewezen.
Laattijdige opzegging
Als de opzegging niet uiterlijk 6 maanden voor de vervaldatum van de huurovereenkomst werd gegeven, is die opzegging nietig.
Inhoud van de opzegging
Om geldig te zijn, mag de opzegging niet worden gemotiveerd.
Vorm van de opzegging
De wet legt geen enkele vormvereiste op. En dus, onder voorbehoud van een lastigere bewijsvoering, mag de opzegging mondeling of via een gewone brief worden gegeven.
De opzegging kan worden bewezen met alle beschikbare rechtsmiddelen, met inbegrip van getuigenissen en vermoedens. We raden echter aan de opzegging via aangetekende proef met bewijs van ontvangst op te sturen of in de vorm van een deurwaardersexploot te laten bezorgen. Zo’n exploot is een authentieke akte, door een gerechtsdeurwaarder (tegen betaling) opgesteld en bezorgd op het verblijfsadres van de bestemmeling.
Ontbinding in onderlinge overeenstemming
Let op, volgens het gemeen recht kunnen verhuurder en huurder de huurovereenkomst op elk moment met onderlinge instemming ontbinden tegen de met elkaar overeengekomen voorwaarden.
Die instemming kan op gelijk welke wijze worden uitgedrukt :
- door een authentieke akte bij de notaris
- door een verklaring voor het vredegerecht van de plaats waar het verhuurde goed is gelegen (proces-verbaal van verzoening…)
- in een gewone brief
- op basis van vermoedens (aanvaarding van de sleutels zonder protest, vrijwillig vertrek van de huurder na een ongeldige opzegging door de eigenaar)
- enz.
Anderzijds kan de rechter zich uitspreken voor de ontbinding van de huurovereenkomst als de verhuurder of de huurder zijn verplichtingen niet nakomt. En tenslotte zal het materiële of juridische verlies van het verhuurde goed tot de ontbinding van de huurovereenkomst leiden.
Verlenging van de huurovereenkomst
Als na afloop van de periode van negen jaar geen van beide partijen een einde stelt aan de huurovereenkomst, wordt die telkens verlengd voor een periode van drie jaar tegen dezelfde voorwaarden.
Een verlengde overeenkomst is geen nieuwe huurovereenkomst; alleen de duur is veranderd. Het betreft dus het voortzetten van de oude huurovereenkomst tegen dezelfde voorwaarden wat betreft de huursom en de opzeggingstermijn, maar met de duur als enig nieuw element. Het is dus niet nodig een nieuwe plaatsbeschrijving te laten opstellen.
En elk van beide partijen heeft dan de mogelijkheid om de drie jaar de verlengde overeenkomst te beëindigen zonder een vergoeding hoeven te betalen.
Opties na afloop van de huurovereenkomst
Bij het einde van de huurovereenkomst is het mogelijk :
- te zijner tijd de huurovereenkomst op te zeggen om definitief een einde te stellen aan de contractuele betrekkingen
- op tijd de huurovereenkomst op te zeggen om het lopende contract te beëindigen en een nieuwe overeenkomst te sluiten tegen andere voorwaarden
- niets te ondernemen. In dat geval heeft dit een verlenging van de huurovereenkomst tegen dezelfde voorwaarden (behalve de duur) tot gevolg.
