Volgens cijfers van de Federale overheidsdienst Economie zouden tijdens het eerste semester van 2008 de bouwgronden weer gestegen zijn.
Bouwgronden kosten gemiddeld 87 € per vierkante meter, wat een stijging van 9,7 % betekent.
En per gewest ?
- In het Vlaams gewest over zijn geheel bedraagt de prijs van bouwgrond gemiddeld 141 € per vierkante meter, met een stijging tegenover het jaar ervoor van ruim 10 %. In Vlaams Brabant moet je het meest (160 € per m2) neertellen voor een grond. En Limburg, met een gemiddelde van 102 € per vierkante meter, is in dit opzicht de goedkoopste provincie in Vlaanderen.
- In het Waals gewest ligt de prijs van bouwgrond veel lager dan in het Vlaamse gewest : 41 € per vierkante meter (+ 4 %). Waals Brabant (72 € per vierkante meter) is de duurste provincie in Wallonië. En de goedkoopste bouwgronden bevinden zich in de provincie Luxemburg (30 € per vierkante meter).
- En in het Brussels gewest bedraagt de prijs gemiddeld 344 € per m2.
Hoeveel kost de aankoop van een bouwgrond precies ?
Bij de aankoop van een bouwgrond is er meer te betalen dan de met de verkoper overeengekomen prijs, ook de notaris en de fiscus eisen hun deel op.
En bij een onderhandse aankoop moet er overeenstemming zijn met de verkoper over de prijs en de aankoopmodaliteiten.
Kortom, men moet rekening houden met :
- de aankoopprijs. Zoals hoger vermeld ligt de prijs in Vlaanderen en Brussel een stuk hoger dan in Wallonië ;
- de registratierechten, een belasting die 10 % van de aankoopprijs bedraagt in het Vlaams gewest. In het Brussels gewest en in het Waals Gewest daarentegen bedragen die rechten 12,5 % van de aankoopprijs.
De notaris betaalt de hypothecaire inschrijving in het registratiekantoor.
Let op : er gelden ook verminderde registratierechten : 5 % voor bouwgronden die in Vlaanderen gelegen zijn en 6 % voor gronden in Wallonië.
Bij de aankoop moet de volledige som evenwel betaald worden maar zodra de bescheiden woning is gebouwd en als het K.I. (kadastraal inkomen) voldoet, kan men een deel van de rechten terugvragen.
Met andere woorden, de aankoopakte wordt tegen het gewone tarief geregistreerd. En wanneer naderhand het K.I. van de gebouwde woning in principe niet hoger ligt dan 745 € en wanneer voldaan is aan alle voorwaarden inzake bezit van onroerende goederen, zal alles wat boven het verminderde tarief werd geheven worden terugbetaald. Daartoe moet echter een uittreksel uit het kadaster worden voorgelegd na vaststelling van het K.I. van het gebouwde huis.
Anderzijds maken sommige bijkomende lasten met betrekking tot de verkoop deel uit van de berekeningsgrondslag van de registratierechten. Een voorbeeld : de koper moet bepaalde belastingen betalen met betrekking tot het onroerend goed voor een periode die voorafgaat aan de ingebruikneming van het goed door de koper.
Als de effectieve verkoopwaarde het betaalde bedrag overtreft, kan de Staat bijkomende registratierechten eisen. De verkoopwaarde is immers steeds de minimale basis voor het berekenen van de registratierechten.
Soms wordt een deel van de prijs in het zwart betaald. Let op, ongeacht morele overwegingen, zijn de risico’s wel erg groot :
- de fiscus kan menen dat de prijs die vermeld staat in de verkoopakte van de bouwgrond te laag is in vergelijking met de normale waarde en hij kan dan van de koper en van de verkoper bijkomende registratierechten eisen en de betaling van een administratieve boete. Het risico is uiteraard nog groter als een deel van de prijs niet werd opgegeven en dus verduisterd werd. Als de fraude bewezen kan worden, zijn de sancties zeer zwaar voor beide partijen ;
- de koper die in het zwart betaalde bij de ondertekening van de voorlopige koopakte (het compromis) verzwakt zijn juridische positie. Mocht de verkoop toch niet doorgaan wegens faillissement van de verkoper of omdat de hypotheek uiteindelijk te hoog bleek…, hoe kan hij dan die bedragen terugvorderen als ze niet eens in het verkoopcompromis staan vermeld ? En zelfs al is er een geheim document ondertekend, dan nog kan de koper zich daar niet op beroepen zonder zijn eigen fraude toe te geven ;
- ereloon van de notaris. Dat wordt berekend op basis van de aankoopprijs van de bouwgrond en/of het kredietbedrag om de grond te kunnen kopen ;
- diverse aktekosten zoals fiscale en hypothecaire onderzoekskosten, kosten voor getuigschriften, zegels… al deze kosten kunnen variëren van de ene notaris tot de andere ;
- kredietkosten, met name de kosten van de kredietakte (ereloon van de notaris, registratierechten en onkosten) alsook dossier- en waardeschattingskosten ;
- verzekeringspremies (brandverzekering en schuldsaldoverzekering);
- belasting op de bouwgronden, veranderlijk naargelang van de gemeente.
Voor een gedetailleerde berekening van de registratierechten, het ereloon en de kosten van de akte, surf naar website www.notaris.be van de Koninklijke Federatie van het Belgisch notariaat.
Wat bepaalt de prijs van een bouwgrond ?
De prijs van een bouwgrond zal, gedeeltelijk voor sommige en geheel voor andere, afhankelijk zijn van :
- de ligging. De gemeente en de wijk, de site, de oriëntering (naar het zuiden…), het uitzicht enz. spelen een rol ;
- de vorm of configuratie. Naar een rechthoekige vorm van een bouwgrond, met een breedte die half zo groot is als de diepte, is gewoon veel meer vraag en dus kost zo’n grond ook veel meer ;
- de oppervlakte en de afmetingen.
- het reliëf. Een sterke helling van de grond tegenover de weg die erheen voert, brengt meer kosten mee voor de funderingen dan een vlakke bouwgrond. De voorkeur gaat dus duidelijk uit naar vlakke gronden met een geometrische vorm. Hellende gronden zijn moeilijk toegankelijk voor bouwtoestellen ; ook moet er een ophoging komen, er moet gepompt worden om toegang te krijgen tot de openbare riolering en de druk van het leidingwater moet verhoogd worden.
- de openbare weg.
- de omgeving. Gewoonlijk is een kavel grond in het centrum van een stad duurder dan een bouwgrond in een dorp. De waarde van een bouwgrond hangt ook af van zijn nut en van het schaarse karakter (zeldzaamheid) ;
- de buurt (verkeerswegen, scholen en winkels in de buurt ..);
- het aanbod. Als er steeds minder bouwgronden beschikbaar zijn, zullen de prijzen automatisch de hoogte ingaan.
De prijs is ook afhankelijk van :
- het ereloon van een deskundige landmeter voor een eventuele precieze afbakening van de bouwgrond (afpaling, opmeting). Wanneer het gaat om een verkaveling, dan zijn die werken al achter de rug en afbetaald, maar soms worden die kosten toch doorgerekend aan de koper ;
- de aard van de bodem en van de ondergrond (nivellering van de grond en draineren). De samenstelling van de bodem kan de bouwkenmerken bepalen. Voorbeeld : als de bodem veel leem bevat kan hij talrijke variaties vertonen : zwellen bij hoge vochtigheid, krimp bij sterke droogte. En de ondergrond ? Als er een grondwaterlaag aanwezig is, dan kan dat problemen geven voor de afdichting van de woning ;
- een eventuele analyse van het draagvermogen van bodem en ondergrond door een gespecialiseerd bedrijf (berekening van de funderingen…). Het kan in sommige gevallen interessant zijn advies in te winnen want de bodem zal het type van funderingen en de prijs ervan bepalen. Anderzijds kunnen gespecialiseerde bedrijven of sommige bouwbedrijven bodemproeven uitvoeren (met bodemstalen enz.). Zo kan een schisthoudende grond de bouwkosten omhoog jagen. Er kan ook een bron of een grondwaterlaag worden gevonden. Geobiologen die gebruik maken van een mix van wetenschap en tradities (let op : het beroep is niet gereglementeerd, waarschuwt de Confederatie van het Bouwbedrijf) bieden eveneens hun diensten aan om kruisingen van wateraders, het onderaards waternet, magnetische velden enz. op te sporen en op basis van die resultaten de bouw aan te bevelen of af te raden. Het is duidelijk dat zo’n onderzoek beter wordt uitgevoerd voordat de bouwgrond wordt gekocht ;
- de waardeschattingskosten gevraagd door de bank om een krediet te kunnen verlenen ;
- het ereloon van een landmeter of een architect in het raam van een eventuele overname van een gemene muur en van de kosten voor de aankoop van deze muur. Bij de overname van een muur die eigendom is van een buur wordt aangeraden bij het bouwbedrijf na te gaan of dit geen prijsvermindering wil toestaan omdat er minder arbeidskosten en materiaalkosten zijn.
Noteer ook dat bij een verandering van eigenaar de nog te innen jaarlijkse belastingheffingen automatisch ingevorderd worden bij de nieuwe eigenaar. Sommige aanpalende eigenaars dienen immers belasting te betalen op bepaalde werken en in dit geval gaat het om eigenaars die een gespreide betaling hadden aangevraagd.
