De eigenaar van een grond is automatisch eigenaar van de gebouwen die er worden opgetrokken. Wat gebeurt er als men op de grond van de buur komt ?
Volgens het recht heeft de buur het zogenoemde recht van natrekking (art. 555 van het burgerlijk wetboek). Hij wordt eigenaar van het gedeelte van de gebouwen (bijgebouwen, garage, enz.) of beplantingen dat op zijn eigen grond staat. De uitleg is eenvoudig: juridisch heeft de grond, ongeacht de waarde, altijd voorrang op de gebouwen of beplantingen die er op staan. Daarom moeten bij de aankoop van bouwgrond de grootte en de afbakening van de oppervlakte duidelijk bekend zijn, vooral als er geen nauwkeurige scheiding is (zoals een afsluiting, een haag, een muur) met de naburige eigendom of eigendommen. En er is nog meer waakzaamheid geboden als er al lange tijd geen begrenzing meer is.
Hoe een dergelijke situatie vermijden ?
Hoe vergewist een nieuwe eigenaar er zich dan van of de grenzen van de genoemde grond duidelijk vastliggen en geen aanleiding kunnen geven tot betwisting? Het probleem is dat er geen wettelijke definitie bestaat van de mandeligheid (de wetten (burgerlijk en veldwetboek), besluiten, gebruiken gewoontes, enz. zijn een heus kluwen). Maar we kunnen stellen dat het een gemeenschappelijke, bijkomstige en gedwongen eigendom is van de afscheidingen tussen twee onroerende goederen die aan verschillende eigenaars toebehoren. Gezien het om een mede-eigendom gaat, moet elke buur toezien op het behoud van deze gemeenschappelijke eigendom, tegen gedeelde kosten.
Het raadplegen van de kadastrale en gemeentelijke documenten (uittreksel van de kadastrale legger en kadasterplannen), en ook van de notariële aktes, kan al helpen. Als er echter twijfel blijft bestaan, is de opmaak van een recent opmetingsverslag door een meetkundig schatter van onroerende goederen zeker een bijkomende garantie dat de gegevens kloppen. Dit is een belangrijke voorzorgsmaatregel.
Welke oplossingen als de naburige eigendom toch betreden wordt ?
De naburige eigenaar kan, met of zonder tegenprestatie, bij notariële akte afzien van zijn recht van natrekking (wat in sommige gevallen trouwens een ander recht kan doen ontstaan, recht van opstal genaamd). Hij kan ook de eigendom van de gebouwen of beplantingen verwerven of eisen dat ze worden afgebroken of verwijderd.
Welke vergoeding ?
Als de bouwer of planter van slechte wil is, kan de benadeelde eigenaar alles wat ongewenst is op kosten van de bouwer laten verwijderen. Hij kan ook een eventuele schadevergoeding eisen (bijvoorbeeld voor het omhakken van bomen op bevel van de bouwer), of alles laten zoals het is en dan de bouwer de volledige prijs van de werkkrachten en van de gebouwen doen terugbetalen. In het geval van goede trouw is er geen sprake meer van verwijdering, maar heeft de benadeelde eigenaar een alternatief: hij betaalt de bouwer de waarde van de materialen en van de gebouwen, of de meerwaarde (waardevermeerdering) die zijn grond door de gebeurtenissen kreeg. In de praktijk heeft de overeenkomst vaak de vorm van een ruil of financiële schadevergoeding.
Tot besluit, het is dus zeer raadzaam om advies in te winnen bij de financiering van een vastgoedoperatie (bouw, renovatie, beplanting, enz), op grond waarvan u geen eigenaar bent en die zeer dicht aanleunt bij een naburige eigendom. Een jurist zal alle voorwaarden voor deze deelneming op een rijtje zetten, zoniet bouwt u misschien voor iemand anders...
