Een erfdienstbaarheid is een last op een gebouw of op een grond (erf) gelegd tot gebruik en tot nut van een ander gewoonlijk naburig gebouw of grond dat/die aan een andere eigenaar toebehoort.
Het gebouw of de grond dat/die het nut heeft van de erfdienstbaarheid (grondlast) is het heersend erf. En het gebouw of de grond dat door de erfdienstbaarheid wordt bezwaard is het lijdend of dienstbaar erf.
Met andere woorden, op een bepaald erf (lijdend erf) kunnen rechten ontstaan ten voordele van een ander erf (heersend erf).
Erfdienstbaarheden zijn zakelijke rechten die steeds gekoppeld zijn aan een bepaald onroerend goed en dus niet aan de (huidige of toekomstige) eigenaar, ze ontstaan
- - uit de natuurlijke ligging van de erven
- - of uit door de wet opgelegde verplichtingen
- - of ze vinden hun oorsprong in een overeenkomst (conventionele erfdienstbaarheden door de mens gevestigd).
Zakelijke rechten ?
Dit houdt in dat bij de verkoop van een grond de koper aanspraak kan maken op de erfdienstbaarheden die deze grond bezwaren en dat hij kan eisen dat die worden geëerbiedigd.
Wettelijke erfdienstbaarheden
Onder de wettelijke erfdienstbaarheden die ontstaan uit de natuurlijke ligging van het erf (natuurlijke erfdienstbaarheden) is er onder meer de verplichting voor de eigenaar van een lager gelegen erf de wateren te ontvangen die op natuurlijke wijze uit het hoger gelegen erf afvloeien (de erfdienstbaarheid van de natuurlijke waterafvloeiing).
Lager gelegen erven zijn immers jegens de hoger liggende gehouden het water te ontvangen dat op natuurlijke wijze buiten toedoen van de mens afloopt. De eigenaar van het lager gelegen erf mag geen dijk opwerpen die de afvloeiing verhindert. De eigenaar van een hoger gelegen erf mag niets doen waardoor de erfdienstbaarheid van een lager gelegen fonds verzwaard wordt (artikel 640 van het Burgerlijk Wetboek). Volgens jurist Jean-Pierre Vergauwe geldt dit ook voor neerstortende grond of stenen.
Let op, deze bepaling is alleen van toepassing op erfdienstbaarheden die een privaat erf bezwaren ten voordele van een ander privaat erf. Het kan zeker niet de bedoeling zijn de overheid te verbieden de nodige maatregelen te nemen om de afvloeiing en de afvoer van regen- en afvalwater dat op de openbare weg afloopt te waarborgen.
Volgens een besluit uit de rechtspraak « bestaat de wezenlijke voorwaarde opdat er een erfdienstbaarheid zou van toepassing zijn, erin dat het water op natuurlijke wijze van het hoger gelegen erf naar het lager gelegen erf afloopt buiten ‘s mensen toedoen. Water uit een greppel, onverdeelde eigendom van de verweersters, is kunstmatig water en bijgevolg zijn de eisers niet gehouden aan de verplichtingen die opgelegd zijn aan het lijdend erf, met name het ruimen van de greppel over het volledige traject doorheen de eigendom » (Burgerlijke rechtbank van Bergen – 23 oktober 1991).
Ook oordeelde de rechter dat het lager gelegen erf ertoe gehouden is neerstortend gesteente te ontvangen dat losgekomen is van het hoger gelegen erf tengevolge van een natuurverschijnsel, zonder ingreep van de mens. Er is geen sprake van verzwaring van de erfdienstbaarheid, noch van rechtsmisbruik, noch van schuld in hoofde van de eigenaar van het hoger gelegen erf die niet gezorgd heeft voor het onderhoud of het afkammen van de op natuurlijke wijze groeiende vegetatie op een rotswand. De eigenaar van een hoger gelegen erf is evenmin aansprakelijk als bewaarder van iets ondeugdelijks als neerstortende stenen en rotsen van een rotswand, aangezien dit gangbare verschijnselen zijn en eigen aan de aard van rotsgesteente, zonder dat dit wijst op een abnormaal kenmerk. Bekeken tegenover de wettelijke erfdienstbaarheid die het lager gelegen erf bezwaart, verstoren de neergestorte stenen of rotsdelen niet noodzakelijk het evenwicht dat moet bestaan tussen de respectieve rechten van de eigenaars (arrest van 23 juni 2003 van het Hof van Beroep te Luik, 3de kamer).
De erfdienstbaarheid is alleen van toepassing op natuurlijk water van een erf, op natuurlijke wijze afvloeiend volgens de natuurlijke glooiing van de bodem, zonder dat er een ingreep van de mens is geweest. Het water kan dus regenwater zijn of bronwater of smeltwater van sneeuw als het maar de natuurlijke helling van de grond volgt.
En als het op kunstmatige wijze geproduceerd water betreft ?
Als het gaat om water waarvan de productie, het tracé of het transport afhankelijk zijn van menselijke activiteit (welputten, regenputten, rioleringen, dakgoten, huishoudelijke activiteiten…), dan is de erfdienstbaarheid niet van toepassing.
De eigenaar die water kunstmatig doet opwellen of verzamelt moet zelf instaan voor alle nadelen vandien. En eigenaars van lager gelegen erven kunnen dus alleen verplicht worden dit water op te vangen als er een conventionele erfdienstbaarheid is gevestigd (door een overeenkomst).
Verplichtingen van de eigenaar van het lager gelegen erf
De eigenaar van het dienstbaar erf van het erfdienstbaarheid mag niets doen dat zou strekken om het gebruik van de erfdienstbaarheid te verminderen of ongemakkelijker te maken.
Zo mag hij de gesteldheid van de plaats niet veranderen, noch de uitoefening van de erfdienstbaarheid verleggen naar een andere plaats dan die welke voor de erfdienstbaarheid oorspronkelijk was aangewezen.
Indien evenwel die oorspronkelijke aanwijzing voor de eigenaar van het dienstbare erf meer bezwarend mocht zijn geworden of indien zij hem verhindert voordelige herstellingen daaraan te verrichten, kan hij de eigenaar van het andere erf een plaats aanbieden die voor de uitoefening van zijn rechten even gemakkelijk is, en deze mag zulks niet afwijzen (artikel 701 van het Burgerlijk wetboek).
Zo mag de eigenaar van een lager gelegen erf geen dijk opwerpen noch bouwsels van welke aard ook optrekken die de vrije afloop van natuurlijk water vanuit het hoger gelegen er kunnen hinderen.
Verplichtingen van de eigenaar van het hoger gelegen erf
Anderzijds bepaalt artikel 702 van het Burgerlijk wetboek dat hij die een recht van erfdienstbaarheid heeft, daarvan slechts gebruik mag maken overeenkomstig zijn titel, zonder aan het dienstbare erf of aan het heersende erf een verandering te mogen aanbrengen waardoor de toestand van het eerstgenoemde zou worden verzwaard.
Er zijn immers drie wijzen om erfdienstbaarheden te vestigen :
- - door een titel;
- - door verjaring en
- - door bestemming door de huisvader.
De titel is een juridische akte (testament of overeenkomst) die de erfdienstbaarheid vestigt.
En ook al is hiervoor geen enkele speciale vormvereiste voorgeschreven, zal de overeenkomst die een erfdienstbaarheid doet ontstaan slechts tegenstelbaar zijn tegenover derden vanaf het tijdstip dat ze is overgeschreven in de registers van het hypotheekkantoor.
De eigenaar van het hoger gelegen erf mag niets doen wat de erfdienstbaarheid van het lager gelegen erf verzwaart.
Zo mag hij bijvoorbeeld het afvloeiend water niet vervuilen door een industriële activiteit noch bijvoorbeeld door werken het waterdebiet of –volume vergroten. Een eigenaar mag overigens zijn dakwater niet rechtstreeks storten op een naburig erf.
Onthoud verder nog dat alle erfdienstbaarheden die een te verkopen gebouw bezwaren en die de verkoper bekend zijn of die in de eigendomstitel van het te verkopen goed staan aangegeven, in de voorlopige koopakte (het zogenoemde « compromis ») vermeld moeten worden.
Bij verkoop moeten namelijk alle notarisakten een bepaling bevatten die de koper oplegt alle bestaande erfdienstbaarheden te eerbiedigen.
Daarom, zo besluit de federatie, komt het er op aan de eigendomstitel aandachtig te lezen voordat het compromis wordt ondertekend. Een nauwkeurig onderzoek naar de erfdienstbaarheden wordt het beste overgelaten aan de notaris, tot wiens takenpakket het behoort :
- - er het werkelijke bestaan van na te gaan ;
- - er de omvang en draagwijdte van te controleren en
- - hiervan een beschrijving te geven in de notarisakte.
Wie in dit verband nog meer inlichtingen wenst (aard van de dienstbaarheden enz.) doet er goed aan advies in te winnen bij een notaris of landmeter naar keuze.
