FR   |   NL

Vastgoed zonder tussenpersoon en zonder commissieloon

Homepage > Tips & diensten > Immo tips > Aankoop van vastgoed : waarom geen zwart geld gebruiken

Aankoop van vastgoed : waarom geen zwart geld gebruiken

Het is voor niemand een geheim : bij een eigendomsoverdracht zijn de belastingvoeten zo buitensporig hoog dat sommige kopers in de verleiding komen het op een akkoordje te gooien met de verkoper om een deel van de prijs voor de fiscus verborgen te houden.
Toch alvast dat deel is gewonnen, denken ze ...
Maar dat is echt wel kortzichtig gedacht op die manier.
Een prijs aangeven onder het bedrag dat werkelijk tussen de partijen is overeengekomen kan iemand heel zuur opbreken.

Tien redenen om niet op die manier te werk te gaan :

1) Het gaat hier natuurlijk ronduit om belastingfraude en daar staan zware boetes op, maar ook gevangenisstraffen ...
Het gevoel van straffeloosheid dat sommigen hebben ten aanzien van een praktijk die ze als relatief gewoon ervaren is in werkelijkheid een illusie.

2) Sinds enige jaren zijn de aanslagvoeten, die tot de hoogste van Europa behoorden, verlaagd.
Een percentage van 10% wordt in Vlaanderen geheven op de verkoopwaarde (en 12,5% in Brussel en WalloniŽ).
Maar die percentages moeten nog verder gerelativeerd worden.
In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest bijvoorbeeld worden er nog verdere belastingaftrekken (60.000 of 75.000 euro) toegepast op de belastbare basis, terwijl er voor bescheiden woningen een percentage van 6% wordt toegepast, en zelfs maar 5% in Vlaanderen.
Het achterhouden van de echte prijs biedt in dat geval minder voordelen dan in het verleden.

3) In het overgrote deel van de gevallen zal de koper zijn acquisitie helemaal of gedeeltelijk financieren door een hypothecair krediet te openen.
De kredietinstelling zou zich natuurlijk ook (en terecht) vragen kunnen stellen bij het al te grote verschil tussen de waarde die haar expert heeft geschat en de waarde die opgegeven wordt in de voorlopige koopovereenkomst.
Om hun onderpand beter veilig te stellen zullen sommige banken dan ook kiezen voor de minst hoge waarde. Welnu, als de hele prijs niet is opgegeven dan zal de waarde die in de voorlopige koopovereenkomst vermeld staat, in aanmerking worden genomen.
Het gevolg zal zijn dat het uitgeleend bedrag lager wordt , wat natuurlijk de leenmogelijkheden van de koper vermindert maar bovendien de rentevoet zal verhogen aangezien de geleende quotiteit (het geleende aandeel ten opzichte van de prijs) ook hoger wordt.

4) Wanneer er bij de ondertekening van de voorlopige koopovereenkomst geen betaling geschiedt, gebeurt het dat de verkoper de koper een vertrouwelijk document wil laten ondertekenen om te kunnen beschikken over een ę schuldbewijs Ľ.
Per definitie strookt dit geschrift niet met de waarheid.
Op dat gebied leert de rechtspraak ons dat de creativiteit van oplichters grenzeloos is (uitleenovereenkomst, overeenkomst van verkoop van meubelen, ondertekening van twee voorlopige koopovereenkomsten die elk een verschillende prijs vermelden, enz.).
In elk geval zal bij het instellen van een onderzoek steeds de stelling dat er zwart geld mee gemoeid is veld winnen.
Het is verbazingwekkend hoeveel van die nepdocumenten toevallig een bedrag vermelden dat gelijk is aan een ę rond Ľ percentage van de verkoopprijs.

5) Een voorlopige koopovereenkomst is gelijk aan een koop.
Maar dat wil daarom nog niet zeggen dat de echte koop/verkoopakte zal worden ondertekend. Zonder in details te treden is het mogelijk dat een koper in gebreke blijft (krediet geweigerd, een clausule in de voorlopige koopovereenkomst bepaalt dat men kan afzien van de koop na het betalen van een schadevergoeding, enz.).
Als de koop niet doorgaat zal de koper moeten rekenen op de goede wil van de verkoper om zijn heimelijk toegeschoven geld terug te krijgen. Uiteraard kan hij zich niet tot het gerecht wenden om sommen terug te vorderen die in strijd met de wet betaald werden.
Dat principe bestond al in het Romeins recht met het adagium ę nemo allegans suam turpitudinem (niemand kan zich (voor het gerecht) beroepen op zijn eigen schandelijk gedag).

6) Elke ę onbekende Ľ geldsom komt bovenop het voorschot dat gewoonlijk 10% van de prijs bedraagt, ook al is dit percentage meer een zaak van wat gebruikelijk is dan een heuse verplichting.
Dat betekent dat er meer geld moet uitgetrokken worden op een moment dat wordt gekenmerkt door een bepaalde haast en spoed: dat van de ondertekening van de optie en de voorlopige koopovereenkomst.

7) Tegenover de fiscus zal de koper de herkomst van dit zwart geld niet kunnen verantwoorden mocht een onderzoek de waarheid aan het licht brengen.
Idem voor de verkoper : als hij dit geld gebruikt of uitgeeft kan hij dat bedrag fiscaal niet verantwoorden ... En in tegenstelling tot de gangbare mening daarover maken werknemers en ambtenaren evenveel kans als zelfstandigen om gecontroleerd te worden.

8) Om diverse redenen (verandering van beroep, financiŽle moeilijkheden, aankoop van een ander pand, echtscheiding, overlijden enz.) kan het gebeuren dat een vastgoed dat aanvankelijk voor het leven was gekocht snel weer verkocht moet worden. In sommige gevallen wordt de netto meerwaarde belast (aanslagvoet van 16,5 of 33%). Deze belasting zal des te groter zijn wanneer het aandeel aan zwart geld een groot bedrag was. En bovendien zal de spectaculaire stijging van de marktprijzen die we nu meemaken deze belastbare basis nog doen toenemen.

9) Geen van beide partijen kan er gerust in zijn :
De koper zal heel erg lang moeten wachten om zeker te zijn dat men hem niet op het spoor zal komen en hem zal vervolgen.
En de verkoper, die kent bijna nooit de herkomst van het geld dat hem onder tafel is toegeschoven.
Wat kan hij doen als blijkt dat het geld van twijfelachtige origine is (criminele netwerken, fraude, witwaspraktijken enz.) ? In sommige gevallen kan hij daarover aangepakt of ondervraagd worden.
Is het sop de kool wel waard ? Zeker niet.

10) De belastingadministratie is goed toegerust :
Ze beschikt over efficiŽnte middelen om een abnormale prijs te kunnen detecteren.
Zo kan ze bijvoorbeeld de onlangs verkregen prijzen voor de verkoop van gelijkaardige onroerende goederen in de wijk onderzoeken en met elkaar vergelijken. En daartussen bevinden zich natuurlijk ook enkele eigendommen die openbaar verkocht werden. Per definitie werd in dat geval geen zwart geld betaald, wat de betrouwbaarheid van de informatie verhoogt... Wat is het risico ? Dat de fiscus de waarde van het vastgoed hoger zal inschatten en het dus zwaarder zal belasten tegen dezelfde belastingvoet. En natuurlijk volgen er dan ook nog boetes.

Om al deze redenen lijkt het ons niet erg raadzaam zwart geld naast de officiŽle prijs voor te stellen of te aanvaarden.
Want rustig op zijn beide oren kunnen slapen is van onschatbare waarde.