FR   |   NL

Vastgoed zonder tussenpersoon en zonder commissieloon

Homepage > Tips & diensten > Immo tips > Registratierechten : wetgeving verschilt naargelang van de gewesten

Registratierechten : wetgeving verschilt naargelang van de gewesten

Sinds de zogenaamde Lambermont-akkoorden van 2001 meer autonomie aan de gewesten op het gebied van belastingen verleenden, is er concurrentie ontstaan tussen Brussel en Vlaanderen. Je betaalt niet meer hetzelfde bedrag aan registratierechten voor een woning, volgens dat deze in Tervuren, Brussel of Genval gelegen is.

Om de hervormingen van de jongste jaren goed te begrijpen moeten we uitgaan van het eenvormige stelsel dat vroeger van toepassing was. Bij het kopen van een woning (appartement of pand) betaalde men 12,5% registratierechten en soms maar 6% wanneer aan de volgende drie voorwaarden werd voldaan :

  • Het kadastraal inkomen van de woning (pand of appartement) mocht niet hoger zijn dan 745 euro (bij drie kinderen ten laste ; dit bedrag werd verhoogd tot maximaal 1045 euro bij zeven kinderen of meer ten laste).
  • De koper, alleen of met zijn partner, mocht geen andere woning bezitten waarvan het kadastraal inkomen gecumuleerd met dat van het gekochte goed de grens van 745 euro overschreed, met uitzondering van sommige geŽrfde goederen (de berekening en de details van deze gevallen zijn te complex om hier in enkele regels uiteen te zetten).
  • De koper of zijn partner moest zich binnen de drie jaar na de datum van het verlijden van de notariŽle aankoopakte inschrijven op het adres van het gekochte goed in het bevolkingsregister van de gemeente waarin het goed gelegen was of in het vreemdelingenregister van die gemeente. Die inschrijving moest ononderbroken standhouden gedurende minstens drie jaar zoniet moest het belastingverschil worden bijgepast vermeerderd met mogelijke boetes.

Brussels Gewest

In het Brusselse gewest werd het verlaagd tarief van 6% zonder meer afgeschaft, terwijl dat van 12,5% bewaard bleef. De belastbare basis om dit tarief toe te passen kan echter met 60.000 of zelfs 75.000 euro worden verlaagd wanneer de woning is gelegen in een Ruimte voor Versterkte Ontwikkeling van de Huisvesting en van de Renovatie (afgekort tot RVOHR) (1).

Voordeel :

Dit betekent een voordeel van respectievelijk 7.500 en 9.375 euro.

Voorwaarden :

  • Alleen een natuurlijke persoon kan genieten van dit abattement (= vermindering van de heffingsgrondslag). Rechtspersonen (vennootschappen) kunnen er geen gebruik van maken.
  • De koper mag op het tijdstip van aankoop geen volle eigenaar zijn van een andere woning, behalve als deze andere woning binnen de twee jaar vanaf de registratiedatum van de nieuwe aankoop verkocht wordt. In dat geval kan hij de vermindering van het bedrag waarop hij recht had door toepassing van de abattementsregels terugvorderen. Wanneer de aanwinst door verscheidene personen is gedaan, mogen ze op voornoemde datum niet samen de totale volle eigendom bezitten van een ander onroerend goed dat volledig of gedeeltelijk voor huisvesting is bestemd.
  • Het goed moet in volle eigendom zijn verworven (bijvoorbeeld geen aankoop met alleen vruchtgebruik). Geen andere eigendomsoverdracht dan de verkoop is toegestaan (geen schenking, ruil, sharing enz.).
  • De koper moet binnen de twee jaar na de registratie van de aankoop zijn hoofdverblijfplaats vestigen in de gekochte woning (drie als het een appartement op plan of in aanbouw betreft).
  • De koper moet gedurende een ononderbroken periode van vijf jaar zijn hoofdverblijfplaats in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest vestigen.Tenzij het tegendeel bewezen wordt, is de datum van inschrijving in het bevolkingsregister (of het vreemdelingenregister) voldoende.
  • Het abattement is niet van toepassing is bij aankoop van een bouwgrond. Het geldt echter wel voor de waarde van de grond bij aankoop vaneen pas gebouwd appartement of een appartement op plan. U kunt terecht op de tweetalige website www.acheterabruxelles.irisnet.be voor meer informatie of gewoon om de te voorziene registratierechten te berekenen.
  • Vlaams gewest

    In het Vlaams gewest is er het meest veranderd sinds 2002 (decreet van 1 februari 2002). Het lagere tarief van 6% werd verlaagd tot 5%, terwijl het volle tarief van 12,5% tot 10% werd verminderd. Het tarief van 5% geldt voor elke aankoop van vastgoed, onafhankelijk van de juridische hoedanigheid van de koper (natuurlijke persoon of vennootschap). Op de eerste schijf van 12.500 euro wordt een vrijstelling van registratierechten verleend. Met andere woorden : de koper betaalt geen registratierechten op deze eerste schijf van 12.500 euro, ongeacht of het een tarief van 10% (voordeel van 1.250 euro) dan wel een tarief van 5% (voordeel van 625 euro) betreft. Zoals in het Brussels gewest moet de koper een natuurlijke persoon zijn, mag hij geen eigenaar zijn van andere onroerende goederen en moet hij het goed binnen de twee jaar als zijn hoofdverblijfplaats aanwenden (drie jaar wanneer het gaat om een bouwgrond waarop deze hoofdverblijfplaats wordt gebouwd). Hij moet ook het volledige goed in volle eigendom verwerven. En tot slot werd het origineel begrip van de meeneembaarheid ontwikkeld (vaak gemeenzaam ę rugzaktechniek Ľ genoemd).

    Wat betekent die meeneembaarheid ?

    De registratierechten die bij de aankoop van een eerste onroerend goed zijn betaald, worden afgetrokken van de registratierechten die verschuldigd zijn bij de aankoop van een nieuw vastgoed, terwijl het eerste werd verkocht. Beide woningen (de oude en de nieuwe) moeten zich echter allebei in het Vlaamse gewest bevinden, aangezien het de bedoeling is de belastingplichtige op het gewestelijk grondgebied te houden.

    Voordeel :

    De koper moet dan nog slechts het verschil tussen de twee bedragen betalen.

    Voorwaarden

    Zowel het verkochte goed als de nieuwe aangekochte woning moeten als hoofdverblijfplaats zijn of worden gebruikt. Het stelsel geldt alleen voor natuurlijke personen, ook al kunnen die samen met een vennootschap een onroerend goed kopen.
    De verkoop van de eerste woning mag voor of na de aankoop van het nieuwe goed plaatsvinden. In het eerste geval gaat het om de meeneembaarheid van de registratierechten met een verrekeningsstelsel en in het tweede geval spreekt men van meeneembaarheid met een teruggavestelsel. In beide gevallen betaalt men het verschil tussen de registratierechten die bij de nieuwe aankoop zijn verschuldigd en die welke bij de verwerving van het verkochte goed zijn betaald. Deze gunstmaatregel wordt echter beperkt tot het bedrag van 12.500 euro en is niet van toepassing als de registratierechten op de eerste woning hoger waren dan de rechten op de nieuwe aanwinst aangezien er niets in mindering te brengen valt.
    De meeneembaarheid is niet automatisch. Ze moet uitdrukkelijk worden aangevraagd door de belanghebbende, ofwel in de notariŽle aankoopakte, ofwel door middel van een verzoekschrift dat aan het registratiebureau wordt voorgelegd.
    Andere complexe voorwaarden gelden met name voor de termijnen of voor de gevallen waarin het aangekochte goed een bouwgrond is.

    Waals Gewest

    Thans is dit systeem alleen nog in het Waals gewest van toepassing.

    De meeneembaarheid ter discussie op Europees niveau :

    De Europese Commissie besloot BelgiŽ te vervolgen wegens het discriminatoir stelsel dat het Vlaams gewest inzake de registratiebelasting zou toepassen (2).
    In 2005 (met redenen omkleed advies van 20 juli 2005 geregistreerd onder IP/06/1044) liet de Commissie al verstaan dat het stelsel van de meeneembaarheid van registratierechten dat in Vlaanderen wordt toegepast, strijdig is met het Verdrag van de Europese Gemeenschap. Ze vroeg toen officieel aan BelgiŽ deze wetgeving te wijzigen. Waarom ? Omdat ze meent dat burgers uit andere lidstaten duidelijk discriminatoir behandeld door deze maatregel. Voor de Commissie beperkt de weigering om dit belastingvoordeel toe te kennen aan personen die deze registratiebelasting in het buitenland betaalden de vrijheid van vestiging en de aankoop van vastgoed in Vlaanderen. De vrijheid van vestiging is trouwens een van de hoofdprincipes van de Europese Unie. In het huidig stelsel van het Vlaams gewest wordt een burger die van een andere lidstaat dan BelgiŽ verhuist om zich in Vlaanderen te komen vestigen, benadeeld. Als hij een onroerend goed als hoofdverblijfplaats wil kopen, heeft hij geen recht op het in mindering brengen van de reeds betaalde registratierechten bij de aankoop van zijn vorige woning, gelegen in zijn lidstaat van herkomst. Deze ę gunst Ľ op fiscaal gebied geldt alleen voor inwoners die al in Vlaanderen woonden.
    Daarom is de Commissie van mening dat de Vlaamse regel ę een beperking inhoudt van het recht van iedere burger om vrij binnen het grondgebied van de Unie te reizen (artikel 18 van het EG-Verdrag) evenals een beperking van de vrijheid van vestiging (artikel 43 van het EG-Verdrag) en van het vrije verkeer van kapitaal (artikel 56 van het EG-Verdrag) Ľ (3).
    In zijn antwoord op dit met redenen omkleed advies stelde BelgiŽ dat er geen sprake was van een beperking van het vrije verkeer van kapitaal en dat inwoners en niet-inwoners niet met elkaar konden worden vergeleken. De Commissie heeft deze argumenten verworpen. Ze blijft bij haar standpunt dat er sprake is van een beperking omdat volgens haar inwoners van Vlaanderen die een woning kopen in Vlaanderen vergelijkbaar zijn met niet-inwoners die een woning kopen in Vlaanderen. Wordt vervolgd...

    Tot slot geven we nog mee dat wanneer een onroerend goed tegen een tarief van 12,5% werd aangekocht en binnen de twee jaar weer werd verkocht (termijn vanaf de notariŽle aankoopakte) er een gedeeltelijke teruggave van de betaalde registratierechten op de aankoop van de eerste woning wordt verleend (60% in het Waalse gewest en 36% in het Brusselse gewest).

    (1) Voor meer informatie over deze zones en hun lokalisering, klik hier of richt u tot het Bestuur van Ruimtelijke Ordening en Huisvesting van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest (tel. 02/204.21.11, 02/204.25.60 en 02/204.20.61).
    (2) Het dossier heeft als referentienummer 2005/2283.
    (3) Om de tekst in het Nederlands te downloaden in de formaten html, pdf of doc (NL) van de persmededeling die werd gepubliceerd betreffende de procedures in geval van inbreuken inzake belastingszaken en de douane-unie, klik hier.

    Voor meer duidelijkheid, zie hieronder een vergelijkende tabel van de geheven registratierechten per gewest en in euroís uitgedrukt, al dan niet met toepassing van een abattement :

    WG BG VG
    Vol tarief
    (12.5 %)
    RVOHR zone
    (-75 000 Ä)
    Zone buiten
    RVOHR
    (- 60 000 Ä)
    Vol tarief
    (10 %)
    Abattement
    12 500 Ä
    75.000 euros 9.375 0 1.875 7.500 6.250
    100.000 euros 12.500 3.125 5.000 10.000 8.750
    200.000 euros 25.000 15.625 17.500 20.000 18.750
    400.000 euros 50.000 40.625 42.500 40.000 38.750

    Voor bijkomende informatie over de registratierechten in BelgiŽ, raadpleeg onze nieuwsbrief van de maand december 2005 en klik hier.