FR   |   NL

Vastgoed zonder tussenpersoon en zonder commissieloon

Homepage > Tips & diensten > Immo tips > Hoe wordt een huurovereenkomst van korte duur of van lange duur beŽindigd ?

Hoe wordt een huurovereenkomst van korte duur of van lange duur beŽindigd ?

Hoe wordt een huurovereenkomst van korte duur of van lange duur beŽindigd ?

In BelgiŽ maakt de huurwet die van toepassing is op huurcontracten voor een hoofdverblijfplaats met name een onderscheid tussen een huur van korte duur en een huur van lange duur.

Huurcontract van korte duur

In afwijking van de wettelijke duur van 9 jaar kun je ťťn huurcontract of twee opeenvolgende maar verschillende huurcontacten schriftelijk afsluiten voor een korte periode van 3 jaar of minder. De totale duur mag dus niet langer zijn dan 3 jaar.

- Voortijdige beŽindiging. Behalve wanneer de partijen dat tijdens de huur overeenkomen, mogen noch de verhuurder, noch de huurder een huurcontract van korte duur voortijdig opzeggen.

Het gaat om een voorschrift van dwingende aard. Dit betekent dat het steeds van toepassing is, ook al bevat de huurovereenkomst een andersluidende bepaling.

Verhuurder en huurder kunnen echter in onderlinge overeenstemming het huurcontract beŽindigen. Daarbij moeten geen bepaalde vormvoorschriften worden nageleefd. Toch is het raadzaam het akkoord op papier te zetten om over een bewijs te kunnen beschikken.

Zo oordeelde een rechter dat de beide handtekeningen van de verhuurder en de huurder op de plaatsbeschrijving bij het verlaten van het pand het bewijs opleverde dat ze overeenkwamen het huurcontract te beŽindigen.

Dit verbod van vroegtijdige huuropzegging zet de wettelijkheid en rechtsgeldigheid van de zogenoemde diplomatieke bepalingen op de helling. Zoín clausule laat de huurder toe het huurcontract voor de afloop van het huurcontract te beŽindigen na betaling van een vergoeding. Deze diplomatieke bepalingen en andere bestaande bepalingen van vroegtijdige opzegging die al voorkwamen in de 3-6-9 huurovereenkomsten blijven ook nu nog vaak in de contracten te worden opgenomen.

Het blijft een heikele kwestie, hoewel zowel rechtspraak als rechtsleer zich in het merendeel van de gevallen gunstig uitspreekt over de waarde van dergelijke clausules.

De wet lijkt immers alleen maar aan te geven dat bij de huur van korte duur de voorschriften inzake de door de wet voorziene clausules van voortijdige opzegging niet gelden, maar de wet verbiedt niet uitdrukkelijk dat de partijen iets anders kunnen overeenkomen. Het besluit is dus dat er wel bepalingen van voortijdige opzegging in het huurcontract mogen voorkomen, hoewel zoín bepaling niet bepaald te verenigen is met de ratio legis (de geest van de wet) van een huurovereenkomst van korte duur.

- Definitieve beŽindiging. Dit type van huur is niet zonder meer beŽindigd na het verstrijken van de overeengekomen huurtermijn.

Want hoewel de partijen de duur van de huurovereenkomst overeenkwamen en het een vaste termijn betreft, eindigt het contract niet van rechtswege op de vervaldag.

Het huurcontract kan worden beŽindigd door middel van een opzeggingstermijn van minstens drie maanden waarvan de ene de andere partij in kennis stelt. Die opzegging moet dus minstens drie maanden voordat het contract verstrijkt worden gegeven. De partijen kunnen dus niet een langere of kortere termijn in het contract bedingen en afdwingen.

Wanneer de huurder de huurovereenkomst beŽindigt kan de verhuurder een nieuwe overeenkomst van korte duur aangaan of met een nieuwe huurder een huurcontract van 9 jaar afsluiten, tegen andere voorwaarden.

Opgelet, wanneer hij een nieuw contract van maximaal drie jaar met een andere huurder aangaat mag de basishuurprijs niet hoger zijn dan de basishuurprijs van de vorige huurder, weliswaar aangepast aan de index van de prijzen.

En wat gebeurt er dan als de huur niet 3 maanden voor het verstrijken van de overeengekomen huurtermijn is opgezegd of wanneer de huurder de woning blijft bewonen na het verstrijken van de overeengekomen duur zonder verzet van de verhuurder (zelfs met een nieuwe huurovereenkomst) ?

In dat geval wordt de aanvankelijke huurovereenkomst tegen dezelfde voorwaarden verlengd maar ze wordt geacht te zijn afgesloten voor een periode van 9 jaar, te rekenen vanaf de aanvang van het contract. Met andere woorden, in dat geval wordt het contract geacht te zijn afgesloten voor 9 jaar vanaf de datum waarop het aanvankelijk contract van korte duur is ingegaan.

Tegen dezelfde voorwaarden betekent dat de huurprijs gelijk blijft, maar wel met een mogelijke jaarlijkse indexering en een herziening van de huurprijs om de drie jaar.

Huurcontract van lange duur

Een huurcontract kan schriftelijk worden aangegaan voor een langere duur dan 9 jaar.

- Voortijdige beŽindiging. Zowel de verhuurder als de huurder kunnen het huurcontract opzeggen voordat de huurtermijn is verstreken en dit om dezelfde redenen en overeenkomstig dezelfde voorschriften als een huur van 9 jaar. De huurder kan de huur op gelijk welk moment opzeggen. De verhuurder kan de huur op gelijk welk moment opzeggen wanneer hij de woning zelf gaat betrekken of hij kan de huur beŽindigen na het verstrijken van elke driejarige periode om verbouwings- of renovatiewerken te laten uitvoeren of zelfs zonder motivering. Opgelet, het huurcontract kan de wettelijke opzeggingsmogelijkheden waarover de eigenaar beschikt geheel of gedeeltelijk uitsluiten.

- Definitieve beŽindiging. De huurovereenkomst van lange duur eindigt bij het verstrijken van de overeengekomen huurtermijn, mits de ene of de andere partij een opzeggingstermijn van minstens 6 maanden voor het aflopen van het contract geeft.

Bij gebrek aan een opzegging binnen deze termijn wordt de huurovereenkomst telkens met een duur van 3 jaar verlengd, tegen dezelfde voorwaarden.

Als de verhuurder echter de huur bij het verstrijken van de derde driejarige periode of van een daaropvolgende driejarige periode opzegt (persoonlijke of familiale bewoning of grote werken) moet hij de verhuurder een schadevergoeding betalen gelijk aan 3 maanden huur.