Ook al zijn mondelinge huurovereenkomsten al enige maanden verleden tijd (zie in dit verband de newsletter van juni 2007) kan tussen de partijen vroeger een mondelinge huurovereenkomst zijn ontstaan. Om het goed te verlaten, moet de koper de regels van de opzeg in acht nemen. Zonder in detail te treden : deze spelen in zijn nadeel.
Hij kan ook bedrog inroepen. Het gaat hier immers om wilsgebrek, handelingen die, als ze niet waren gesteld, nooit hadden geleid tot het akkoord van de eigenaar om te verkopen, of dan toch tegen voorwaarden die voor hem voordeliger zijn.
Helaas kost het annuleren van de verkoop op basis van bedrog veel tijd en geld. De koper zit dus vast.
Voortijdig genot van het goed door de koper
In werkelijkheid zijn er nog heel wat andere redenen om heel voorzichtig te zijn bij het voortijdig overhandigen van de sleutels (wachten op het resultaat van onderzoekingen inzake milieu, co-eigendom, vervuiling, enz...). Uiteraard kan het gebeuren dat een koper vraagt om het verkochte goed eerder te mogen gebruiken. Dit kan zelfs een wezenlijke voorwaarde voor de verkoop zijn. Sommigen willen de termijn van vier maanden gebruiken om alvast werkzaamheden te laten uitvoeren. Anderen willen gewoon al in het goed intrekken. Het kan gaan om uiteenlopende redenen : ze hebben een ander goed verkocht en moeten het verlaten vóór de ondertekening van de koopakte. Of ze huurden een goed en hebben “hun” eigenaar iets te vroeg opzeg gegeven. En het gebeurt niet vaak, maar diegene die vraagt om het goed al eerder te mogen gebruiken kan ook uit zijn laatste woning gezet zijn, of in extreme gevallen hopen dat hij het kan doorverkopen voordat hij zelf de akte heeft ondertekend. De grootste voorzichtigheid is dus geboden.
Maar als het echt niet anders kan, onder welke voorwaarden gaat men dan best akkoord?
1. Een aanzienlijk voorschot. Om gerust te zijn en de solventie van de kopers te controleren, kan de verkoper een hoger voorschot vragen dan de gebruikelijke 10 %.
2. Wachten tot het verstrijken van de opschortende voorwaarden. Als een of meer opschortende voorwaarden zijn bepaald (verkrijgen van een lening, uitoefening van een optierecht, enz..), is het raadzaam om te wachten tot de overeengekomen termijn is verstreken.
3. In de verkoopovereenkomst een akkoord opnemen voor precaire bezetting. Dit woonrecht is voorzien in het Burgerlijk Wetboek. Het wordt verleend door de eigenaar en is gratis maar tijdelijk. Er bestaat dus geen kans dat de bewoning door de koper wordt gelijkgesteld met het huren van het goed. Een overeenkomst kan worden opgesteld om de voorwaarden ervan vast te stellen (prijs, duur, eventuele lasten). Het woonrecht blijft beperkt tot wat nodig is voor de huisvesting van wie aan wie het recht is vergund, en aan zijn gezin. Er kan geen sprake zijn van het goed eventjes door te verhuren aan een groep vrienden of het goed voor andere doeleinden te gebruiken dan een dak boven het hoofd te hebben voor het gezin. De wet bepaalt bovendien dat in tegenstelling met het vruchtgebruik dit recht niet kan worden overgedragen of in huur gegeven. Maar opgelet : wie het goed verlaat verliest zijn recht. Het bezettingsrecht biedt de gebruiker weinig waarborgen maar verschaft huisvesting in een moeilijke periode die vanuit de belanghebbende bekeken van voorgaande aard is, een voorlopige tijd die hem in staat moet stellen om weer op zijn pootjes terecht te komen. Het bezettingsrecht wordt tegelijk met het gewoonterecht door het Burgerlijk Wetboek geregeld (artikel 625 tot 636).
4. Belastingen en verzekeringen. Voor de periode tussen de werkelijke bezetting en de ondertekening van de authentieke akte, moet de verkoopovereenkomst voor de koper de verplichting voorzien dat hij de lasten, taksen en belastingen op het goed voor zijn rekening neemt zodra hij het goed in gebruik neemt en niet pas op de datum van de akte.
De koper moet zijn bezettingsrisico’s verzekeren tegen elke schade (brandverzekering, burgerlijke aansprakelijkheid, afstand van verhaal, enz.) en er onmiddellijk het bewijs van leveren.
5. Staat van het goed. Als er werken worden gepland doet de verkoper er goed aan, kwestie van de risico’s te beperken, om te eisen dat tot aan de datum van het verlijden van de akte alleen kleine werken (opknappen, schilderen, enz...) worden uitgevoerd. Om elke discussie te vermijden, kan men een plaatsbeschrijving opmaken (of laten opmaken) die bij de verkoopovereenkomst kan worden gevoegd.
En de koper ?
Ook de koper kan soms voor verrassingen komen te staan, vooral als hij werken wil uitvoeren vóór het verlijden van de notariële koopakte. Als de prijs niet volstaat om eventuele schulden van de verkoper af te lossen, kunnen zijn schuldeisers zich tegen de verkoop verzetten en deze laten annuleren.
Gevolg: twee of drie maanden na de betrekking van het goed kan de koper het voorschot en de kosten van reeds uitgevoerde werken verliezen. Een rechtszaak instellen tegen een insolvente verkoper is gewaagd en kan het nadeel enkel vergroten. Daarom is het voor de kandidaat-koper raadzaam, vooral als hij grote werken wil uitvoeren, om het voorschot te laten blokkeren bij de notaris. Dat gebeurt trouwens bijna altijd. Om in het goed in te trekken wacht de koper best tot hij helemaal gerustgesteld wordt, met name wanneer het resultaat van de verschillende onderzoekingen door de notaris (fiscaal, hypothecair, kadastraal, stedenbouwkundig, enz.) gunstig is.
Ter besluit :
Zowel voor de verkoper als voor de koper wordt sterk afgeraden om de sleutels van een vastgoed te overhandigen vóór het verlijden van de authentieke akte waarin de eigendomsoverdracht wordt vastgesteld.
En als het echt niet anders kan, wordt er best niets ondertekend zonder de hulp van een notaris.
