Tegen bepaalde voorwaarden staat de huurwet voor huurovereenkomsten met betrekking tot woningen als hoofdverblijfplaats een herziening van de huurprijs toe, ongeacht of het een prijsstijging of een prijsvermindering betreft.
Vóór het verstrijken van elke driejarige periode.
Onverminderd wat voor renovatiewerken is voorzien, kunnen de partijen daarover een overeenkomst treffen tussen de negende en de zesde maand vóór het verstrijken, van elke driejarige periode. Het bewijs van het akkoord kan worden geleverd door een onderhandse akte (een gewoon geschreven document), briefwisseling, een ontvangstbewijs van de betaling van de aangepaste huurprijs... Daarmee kunnen de partijen als er niet snel overeenstemming wordt bereikt, naar de rechter stappen om een gerechtelijke herziening van de huurprijs te verkrijgen vóór de aanvang van de volgende driejarige periode. Opgelet : een akkoord dat buiten deze termijn zou plaatsvinden alsook een voortijdig of laattijdig akkoord dat onder druk zou zijn afgesloten, is nietig.
Het principe is dus duidelijk : de huurprijs kan alleen om de drie jaar worden herzien, met als gevolg een mogelijke vermeerdering of vermindering van de prijs.
Dit is van toepassing op de huurovereenkomst van lange duur : negen jaar of langer.
Na de vraag tot herziening zijn er twee mogelijkheden :
- ofwel een minnelijke herziening (met wederzijds goedvinden) of conventionele herziening. De partijen (zowel de verhuurder als de andere partij, waarin elk van de partijen uit verschillende personen kan bestaan) geven toestemming voor het herzien van de huurprijs en leggen het bedrag vast ;
- ofwel een herziening door de rechter. Als er geen overeenstemming te bereiken is, kan de eisende partij naar de vrederechter stappen.
Bij gebrek aan een minnelijk akkoord
In dat geval kan de vrederechter de herziening van de huurprijs toestaan als bewezen wordt dat op basis van nieuwe omstandigheden de normale huurwaarde van het verhuurde goed minstens 20% hoger of lager ligt dan de huurprijs die gevraagd werd op het tijdstip dat de aanvraag werd ingediend.
Hij kan ook een verhoging van de huurprijs toestaan aan de verhuurder wanneer deze bewijst dat de normale huurwaarde van het verhuurde goed als gevolg van werken met minstens 10% is gestegen ten aanzien van de huurprijs die gevraagd werd op het tijdstip van de aanvraag. Wat voor werken ? Werken uitgevoerd op kosten van de verhuurder in het verhuurde goed om dat goed in overeenstemming te brengen met de elementaire kwaliteitsvereisten inzake veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid. De vrederechter moet naar billijkheid uitspraak doen. Opgelet : deze uitzondering is van toepassing op huurcontracten die op of na 31 mei 1997 zijn afgesloten of verlengd.
Een herziening van de huurprijs kan dus uitsluitend worden aangevraagd tussen de 3de en de 6de maand die het einde van de lopende driejarige periode voorafgaat.
Deze termijn volgt de periode die wordt toegestaan om in der minne een akkoord te bereiken. Zodra de conventionele herzieningstermijn is verstreken kan de partij die herziening van de huurprijs wenst, een beroep doen op de vrederechter.
De waarde die als vergelijkingsgrondslag dient bij een verhoging of een verlaging van de huurprijs is de normale huurwaarde. Het gaat om een concrete waarde, met name de huurprijs die in een wijk wordt betaald voor een pand met een gelijkaardige status en uitrustingen.
Het is de prijs die een modale huurder voor het betreffende goed zou betalen en die bepaald wordt op basis van marktgegevens en een vergelijking van de huurwaarde van gelijkaardige woningen in de buurt.
De aanvrager van een vordering tot huurprijsherziening moet het bewijs aanbrengen van de normale huurwaarde, wat het volgende inhoudt : een gedetailleerde beschrijving van het gebouw dat het object is van een huurprijsherziening, het aanduiden van een aantal gebouwen ter vergelijking in de buurt en een toereikende beschrijving ervan.
Om de beoordeling van de vergelijkingspunten objectiever te maken wordt aangeraden om met de volgende elementen rekening te houden, met name :
- het kadastraal inkomen op basis van een schatting van de Federale overheidsdienst Financiën ;
- de technische kwaliteiten van het gebouw (nieuwbouw, gerenoveerd gebouw, oud gebouw of bouwvallig gebouw) ;
- het comfort en de voorzieningen (garages, lift enz.) ;
- de bewoonbare of werkelijk bruikbare oppervlakte van het verhuurde goed ;
- de staat van onderhoud van het gebouw ;
- de geografische ligging van het verhuurde goed (stadscentrum, ruraal gebied, handelscentrum) ;
- het voorhanden zijn van openbaar vervoer en een overheid in de buurt.
Gevolgen van de herziene huurprijs.
De herziene huurprijs heeft gevolgen vanaf de eerste dag van de volgende driejarige periode. De oude huurprijs blijft voorlopig opeisbaar tot de definitieve uitspraak.
Al deze bepalingen zijn van dwingend, wat betekent dat de partijen er niet kunnen van afzien :
- behalve bij een renovatiehuurovereenkomst :
- behalve bij levenslange huur.
Bij een renovatiehuurovereenkomst.
Wanneer de huurder zich verbindt tot het op zijn kosten uitvoeren van werken die normaal ten laste vallen van de eigenaar moet deze laatste als tegenprestatie :
- ofwel zich verbinden tot het afstand doen van zijn mogelijkheid om een huurprijsherziening aan te vragen ;
- ofwel een huurprijsvermindering toestaan ;
- ofwel geen huurprijsherziening aanvragen.
En hoelang dan wel ? Voor een periode die in het contract is aangegeven en die korter of langer dan 9 jaar kan zijn, naargelang van de omvang van de geplande werken.
Bij een levenslange huurovereenkomst.
In dit geval kunnen de partijen toch afstand doen van hun mogelijkheid om een huurprijsherziening aan te vragen. Deze uitzondering is van toepassing op huurovereenkomsten afgesloten of verlengd vanaf 31 mei 1997.
