Aangezien de keuze van een slechte formule voor het bouwen van een huis heel wat nare gevolgen kan hebben, mag daar niet licht overheen gegaan worden.
Alles goed en wel, maar hoe dan te werk gaan en met wie ?
Naast de formule « architect en algemeen bouwbedrijf » is er de formule « sleutel op de deur » (de kandidaat-koper hoeft zelf niets te doen, hij kan vaak alleen maar een standaardwoning nemen en de architect wordt hem gewoonlijk opgelegd ). Maar er is een andere mogelijkheid waarbij hij kiest voor een systeem met een architect en meerdere individuele aannemers.
Bij deze laatste optie kiest de kandidaat-koper vrij en helemaal zelf elke interveniënt met name :
- een architect van vertrouwen op technisch en financieel gebied en
- de diverse erkende, vakkundige en gemotiveerde aannemers (loodgieter, elektricien, verwarmingsinstallateur...) die elk hun bijdrage gaan leveren aan de bouwwerken.
Zoals de Confederatie Bouw onderstreept, is het belangrijk dat de aannemers geregistreerd zijn en toegang hebben tot het vak. De erkenning is een pluspunt. « En als ze daarenboven nog aangesloten zijn bij de Confederatie Bouw is dat nog beter. »
De registratie is een soort van label dat aan de aannemer is toegekend.
Het is een vermoeden dat hij zijn fiscale en sociale verplichtingen nakomt.
En de Confederatie voegt daaraan toe dat wie in aanmerking wil komen voor bepaalde premies of belastingvoordelen dat alleen kan op voorwaarde dat hij een beroep doet op een geregistreerde aannemer. Dat punt is dus wel degelijk belangrijk.
Dank zij de online database van de Confederatie Bouw (www.confederatiebouw.be) die de registratiegegevens bevat van al hun leden kunt u nagaan of de gekozen aannemers wel degelijk geregistreerd zijn.
Toegang tot het vakgebied ?
Veel bouwvakken vereisen een specifieke vakkundigheid.
De gegevens van een bedrijf zoals die voorkomen in de Kruispuntbank van Ondernemingen (KBO) kan men opvragen via de functie « public search » op de website van de Federale overheidsdienst Economie. Zo is het bijvoorbeeld mogelijk uit te zoeken welke handelsactiviteiten een onderneming mag uitoefenen als wel of ze de nodige beroepskwalificaties bezit.
In deze formule met verscheidene aannemers, voor de ruwbouw tot en met de afbouw via de dakwerken en de elektriciteit, is het nodig :
- zelf diverse offertes aan te vragen aan meerdere aannemers om hun prijs te weten te komen voor elke bouwpost ;
- met hen contracten te sluiten en de werken zelf te coördineren.
Voor wie?
Eigenlijk is de formule « architect en aanneming per afzonderlijk bouwvak » meer weggelegd voor mensen die een zekere ervaring bezitten, want ze zullen doorgaans moeten onderhandelen over de prijs van elk werk van elke interveniënt en ze moeten ook zelf toezicht houden over de werken.
Kortom, in de eerste plaats is het dus iets voor mensen die goed op de hoogte zijn.
Voordelen
Laten we nu eens even de voordelen op een rijtje zetten.
- Ten eerste, de kandidaat-bouwer kan aannemers kiezen die hij persoonlijk kent en die hij volledig vertrouwt. Niettemin is het raadzaam toch de referentiegegevens van elke onderaannemer te checken.
- Ten tweede, hij hoeft zich niets aan te trekken van opgelegde typeplannen.
- Ten derde, hij kan tijdens de bouwwerken nog wijzigingen aanbrengen.
Die moeten echter door de aannemer op schrift worden gesteld en vooraf moeten ze ook worden besproken met de architect.
De soepelheid van deze formule is een voordeel, vooral de vrijheid die men heeft om met elk bouwvak te kunnen praten, zowel bij aanvang als in de loop van de werken, en de mogelijkheid om nog wijzigingen aan te brengen.
- Ten vierde, het laat de diverse aannemers toe meer creativiteit te tonen en blijk te geven van hun knowhow.
Kortom, op de formule na waarbij uzelf uw huis bouwt is dit de goedkoopste.
En dat is logisch, zegt Test-aankoop, want door voor elke afzonderlijke aannemingsopdracht een offerteaanvraag te doen, zal men telkens de voordeligste prijs krijgen (terwijl de kwaliteit gelijk blijft).
Met andere woorden door zelf werken (of sommige werken) uit te voeren, door tijd uit te trekken voor het vergelijken van de offertes en door het leeuwendeel van de coördinatie op zich te nemen liggen er wel degelijk besparingen binnen bereik.
Hoewel, het blijft moeilijk het vereiste budget in te schatten, want veel werken worden op maat gemaakt en de prijs ervan kan alleen geraamd worden na het nemen van de maten.
Nadelen
- Ten eerste, het is niet makkelijk de interessantste of voordeligste prijsoffertes eruit te halen en dan er ééntje uit te kiezen dat het beste lijkt.
Er moeten dus evenzoveel contracten worden opgemaakt als er diverse werken zijn.
In deze formule is het mogelijk met of zonder hulp van de architect een reeks afzonderlijke contracten aan te gaan die telkens betrekking hebben op een deel van de bouw van een woning.
Nu is het wel zo dat men op grond van die afzonderlijke offertes een beter zicht krijgt op de kosten omdat voor elke post de meest voordelige oplossing wordt gekozen.
Dat aanvragen en vergelijken van offertes vraagt natuurlijk tijd en moeite en veronderstelt dat men beslagen op het ijs verschijnt. Enige kennis terzake is dus een must.
- Ten tweede is voor de formule « architect met meerdere aannemers » heel wat organisatie-, coördinatie- en onderhandelingstalent alsook een forse dosis diplomatie vereist.
Tijdverlies te wijten aan coördinatieproblemen is een van de grootste nadelen van werken met afzonderlijke bouwvakken.
De offerteaanvragen, offertes en aanbestedingen moeten zo worden gecoördineerd dat de diverse aannemers elkaar niet voor de voeten lopen.
Wanneer iemand zelf zijn bouwwerf coördineert, zal hij minstens één keer per dag moeten langsgaan en ook vooraf een werkschema opstellen waar hij zich zoveel mogelijk moet aan houden.
Als een van de aannemers al te laat start met de werken ligt de hele planning overhoop, want ook de volgende aannemer moet zich daarnaar schikken. Dat leidt vaak tot vertragingen en uiteraard tot bijkomende kosten.
Daarom is het raadzaam een redelijke uitvoeringstermijn te voorzien en zeer precies in elke overeenkomst en contract de besloten aanvangsdatum van de werken te vermelden.
Eventueel zal het nodig zijn speelruimte af te spreken maar die moet wel zo klein mogelijk zijn. Bijvoorbeeld : de werken beginnen in de loop van de laatste week van maand X.
Ook belangrijk is dat in het contract het bedrag staat vermeld dat de aannemer is verschuldigd als schadevergoeding per dag vertraging, wanneer de voltooiingstermijn niet tot op de letter is nageleefd.
Om deze vergoeding te kunnen becijferen moet men zich baseren op het bedrag van de huursom dat men zou moeten krijgen om het gebouw afgewerkt te zien.
Veel problemen kunnen dus worden vermeden door zeer volledige en precieze contracten op te stellen met elk afzonderlijk bouwvak, waarbij verplichtingen en aansprakelijkheden duidelijk werden afgebakend.
- Derde nadeel. Wanneer de architect de taak van toezichter-coördinator op zich neemt heeft hij uiteraard recht op een hoger ereloon.
- Vierde nadeel. Bij problemen is er het risico dat de diverse aannemers elkaar de schuld geven. Vandaar het belang van goede overeenkomsten, zo volledig mogelijk en zeer precies wat betreft de aansprakelijkheid van de aannemers.
- Vijfde nadeel. Aangezien de wet-Breyne in dit geval niet van toepassing is kan elke partij zijn contract opstellen naar bestwil.
Dit betekent de totale vrijheid van de contractuele bepalingen.
Terwijl de algemene aannemers van bouwwerken verplicht zijn deze wet na te leven, zullen in het geval van een bouw met afzonderlijke bouwvakken deze contracten (overeenkomsten met de verbintenis een bepaalde gebouw op te trekken) niet binnen het toepassingsbereik vallen van deze reglementering. Waarom ? Omdat het niet de bedoeling is van deze overeenkomsten om een gebouw te bouwen zoals de wet-Breyne dat voor ogen heeft.
