Bij de ondertekening van de verkoopakte van een woning zal de koper naast de prijs van het goed ook nog kosten moeten betalen en die kunnen hoog oplopen.
Wat houden die kosten nu eigenlijk in ?
De aktekosten, vaak verkeerdelijk notariskosten genoemd, omvatten drie essentiële posten.
Het gaat om :
- registratierechten, een belasting die wordt geheven bij elke overdracht van eigendom en die door het Gewest wordt bepaald. Het gaat om een formaliteit die bestaat uit het kopiëren of vermelden van de akte of het geschreven document door de registratieontvanger in een register.
In het Vlaams gewest geldt er een registratierecht van 10% op de verkoop, de ruil en op alle andere overeenkomsten van overdracht, tegen betaling, van eigendom of vruchtgebruik van onroerende goederen.
In het Waals gewest en in het Brussels Hoofdstedelijk gewest bedraagt het registratierecht 12,5 % van de verkoopprijs van een goed, vermeerderd met de lasten en met als minimum de marktwaarde van dit onroerend goed. Met andere woorden, het registratierecht wordt berekend op basis van de conventionele waarde.
Die conventionele waarde komt overeen met de verkoopprijs vermeerderd met de lasten van de verkoop. Die lasten zijn met name de kosten die de verkoper maakt om de verkoop te laten doorgaan, wanneer die kosten ten laste vallen van de koper (publiciteit, makelaars, opmetingskosten enz.) en de verplichting voor de koper om bepaalde belastingen te betalen met betrekking tot de woning voor de periode die voorafgaat aan het in genot nemen van dit goed door de koper.
De berekeningsgrondslag voor het registratierecht mag nooit lager zijn dan de marktwaarde van de woning. Met andere woorden : de marktwaarde vormt de basis van de berekening als ze hoger ligt dan de conventionele waarde van het goed.
De marktwaarde wordt bepaald in vergelijking met de prijzen die bij onderhandse verkopingen in normale omstandigheden werden verkregen voor panden van dezelfde kwaliteit en met een vergelijkbare ligging.
Bij de registratierechten gaat het om vaste percentages, ongeacht het bedrag van de verkoop. Zodra de akte is ondertekend zal de notaris de registratierechten betalen en die som is begrepen in de provisie voor kosten en erelonen die de koper aan de notaris heeft betaald.
Dat registratierecht is dus de duurste post en mag niet worden verward met de effectieve kosten die nodig zijn voor het opstellen van de verkoopakte die vervat zitten in het ereloon van de notaris en zijn dossierkosten.
Bij de verkoop van kleine eigendommen op het platteland of bescheiden woningen is een verminderd tarief voor de registratierechten voorzien (behalve in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest).
De registratierechten worden verlaagd tot 5% voor de verkoop van een woning gelegen in het Vlaamse gewest en tot 6% voor de verkoop van een woning in Wallonië waarvan het kadastraal inkomen (K.I.) niet hoger ligt dan een wettelijk bepaalde som. Thans bedraagt die som 745 euro. Dat K.I. wordt bovendien verhoogd afhankelijk van het aantal kinderen ten laste. Maximaal bedraagt die K.I.-drempelwaarde 1.045 euro voor zeven kinderen of meer ten laste.
De registratierechten moeten uiterlijk vier maanden na de ondertekening van de voorlopige koopakte (het zogenaamde verkoopcompromis) zijn betaald, voor zover de notariële verkoopakte nog niet verleden is.
In sommige gevallen worden de registratierechten gedeeltelijk vervangen door de belasting op de toegevoegde waarde (BTW).
Een voorbeeld : wanneer een nieuw gebouw verkocht wordt onder het stelsel van de BTW, zal (in principe 21%) BTW aangerekend worden. Een gebouw (elke constructie op een grond gebouwd) wordt als nieuw beschouwd tot 31 december van het tweede jaar dat volgt op het jaar waarin de eerste ingebruikneming of het eerste gebruik van het gebouw heeft plaatsgevonden.
Bij de verkoop van een nieuw huis of een huis in aanbouw kan de verkoper namelijk vragen dat de verkoop zou worden onderworpen aan de BTW. In dat geval moet de koper van dat gebouw een registratierecht betalen op de waarde van de bouwgrond, en BTW op de waarde van het gebouw.
- ereloon van de notaris, vastgesteld bij koninklijk besluit. Volgens de Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat dient dat ereloon in de eerste plaats om in de kosten van het notariskantoor (personeelskosten, afschrijving van kantoormaterieel, verzekeringspremies, diverse bijdragen enz.) te voorzien. De rest gaat naar de bezoldiging van de notaris voor zijn werk en zijn verantwoordelijkheid.
Over dat ereloon kan niet onderhandeld worden door de notaris of de partijen; het wordt berekend per schijven op de aankoopprijs, wat betekent dat het percentage verhoudingsgewijs hoger is op de laagste schijven van de prijs dan op de hoogste schijven (degressief tarief gaande van 4,56 % tot 0,057 %). Het toegepaste percentage vermindert naarmate de aankoopprijs toeneemt. Wanneer meerdere notarissen aan het werk zijn aan één akte wordt het ereloon onder hen verdeeld al naargelang hun aandeel in het werk, hun mate van verantwoordelijkheid en volgens verdeelsleutels die de beroepsautoriteiten hebben vastgesteld. Of er één of meer notarissen in het geding zijn, speelt dus geen rol en leidt niet tot een meerprijs. Het ereloon van de notaris is verre van het volledige kostenplaatje.
De meeste notariskamers hebben een website waar u het bedrag van het ereloon te weten kan komen afhankelijk van het aankoopbedrag van het onroerend goed.
- - diverse kosten en uitgaven die de notaris in uw plaats maakt. Het gaat om :
- - de kosten van het (de) hypothecair(e) certifica(a)t(en):
- - de kosten voor de inschrijving van de hypotheek;
- - de kadastrale onderzoekskosten (kadasterplannen, uittreksels)
- - de onderzoekskosten met betrekking tot de hypotheek, stedenbouw, belastingen en andere wettelijk voorgeschreven onderzoekskosten (naar de eigendomstitels, naar de stedenbouwkundige voorschriften en bodemattest…);
- - de kosten voor het overschrijven van de akte;
- - dossierkosten
- - briefwisselingskosten;
- - enz.
Het betreft dus de kosten die nodig zijn om administratieve onderzoekingen uit te voeren alsook om na de ondertekening van de akte bepaalde formaliteiten te plegen. En die kosten kunnen verschillen van notaris tot notaris.
Zoals de Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat onderstreept, zullen deze kosten variëren volgens de specifieke kenmerken van elke verkoop (aantal verkopers, lengte van de akte…) en daarom kan het bedrag van die kosten niet nauwkeurig worden bepaald.
Bovendien kan een notaris worden belast om vastgoed van hun cliënten onderhands te koop te stellen en over de prijs te onderhandelen. In dat geval zal het loon voor die onderhandelingen dat aan de notaris verschuldigd is, wanneer de verkoop door zijn toedoen is afgerond, bij de ondertekening van de overeenkomst vrij tussen de eigenaar en de notaris worden bepaald. En dat geldt zolang de opdracht niet werd ontbonden. Let op, dat loon mag in geen geval meer bedragen dan 2% van de verkoopprijs (naast de terugbetaling van kosten en uitgaven). Dat onderhandelingsloon alsook de kosten en uitgaven om het goed te koop te stellen valt dus uitsluitend ten laste van de verkoper en moet de notaris uiterlijk op de dag van het verlijden van de akte worden betaald. Als meerdere notarissen samen echter een gebouw te koop stellen, zullen ze de taken van deze opdracht vrij onder elkaar verdelen. En tenzij anders bedongen in een overeenkomst zal hun bezoldiging onder hen worden verdeeld met dezelfde verdeelsleutel als hun respectief aandeel bedroeg in het ereloon van de verkoopakte.
Als een vastgoedmakelaar de onderhandelingen voor de verkoop voerde, wordt hij daar door de verkoper op de dag van de ondertekening van de notarisakte voor vergoed. De bezoldiging bedraagt 3 tot 5% van de verkoopprijs.
De kosten voor de aankoop worden door de koper van het gebouw betaald op de dag dat de notarisakte wordt ondertekend.
Voorschot op de kosten
De belastingrechten (registratierechten…) en het ereloon van de notaris kunnen zeer precies worden bepaald. Er zijn echter nog diverse onkosten die pas duidelijk worden na het afronden van alle formaliteiten.
Daarom, verklaart voornoemde Federatie van het notariaat, vraagt de notaris een voorschot (een provisie) dat/die groot genoeg is om approximatief de kosten voor de akte te dekken. Mocht er een overschot zijn, dan betaalt de notaris dat terug aan de koper.
Kosten in verband met een hypothecair krediet
Als de koper niet over voldoende middelen beschikt om het gewenste vastgoed te kopen, kan hij een hypothecaire lening aangaan.
In dat geval moet hij een kredietakte ondertekenen en ook daaraan zijn kosten verbonden. Die worden berekend op grond van het geleende bedrag en ze bedragen 2,5% van het verkregen krediet.
De ontlener zal dan aan de kredietinstelling moeten betalen :
- waardeschattingskosten. De taxatie dient om de marktwaarde te bepalen van het gebouw dat in hypotheek gegeven wordt. De expert wordt meestal door de kredietinstelling aangesteld.
- dossierkosten. Dat zijn administratieve kosten voor de behandeling van de kredietaanvraag. Die zijn alleen verschuldigd als de kandidaat-kredietnemer een geschreven offerte verkrijgt.
Bovendien dient hij aan de notaris de rechten, kosten en het ereloon te betalen.
Al die kosten samen worden opgeteld tot een provisie die op de dag van de ondertekening van de kredietakte moet worden betaald en die dus bestaat uit :
- diverse indirecte belastingen, met name het registratierecht dat 1% bedraagt van het bedrag dat door de hypotheek wordt gewaarborgd en het hypotheekrecht dat 0,3 % op datzelfde bedrag bedraagt. Bij een hypothecaire boeking wordt namelijk een fiscaal recht van 0,3 % gevraagd als inschrijvingsrecht.
- het ereloon van de notaris en het loon van de hypotheekbewaarder, berekend volgens de wettelijke schaal en
- de werkelijke en vaste kosten voor de kadastrale uittreksels, voor hypothecair en fiscaal onderzoek. Als de akte niet wordt verleden, met andere woorden als om wat voor reden ook de verkoop niet doorgaat, zal de notaris zijn cliënt de werkelijk gemaakte kosten aanrekenen alsook een fractie van het wettelijk ereloon (als het voorstel tot akte al werd opgesteld).
