De onteigening van vastgoed

De wet staat elke overheid toe om te onteigenen. Dat kan de Staat zijn, de provincie, de gemeenschappen of de gewesten, de intercommunales, het O.C.M.W., een gemeente, een overheidsinstelling of elke organisatie die door de wet gemachtigd is om te onteigenen. Vooraf moet echter steeds een koninklijk besluit van onteigening zijn uitgevaardigd.

Procedure.

De wet schrijft een gewone procedure voor (wetten van 17 april 1835, 27 mei 1870 en 9 september1907), een dringende procedure (wet van 10 mei 1926) en een onteigening bij hoogdringendheid (wet van 26 juli 1962). De gewone procedure schrijft een onderzoek voor naar de werken die onteigenende overheid wenst te laten uitvoeren. Een lijst van de betreffende eigendommen (perceelplan) wordt bij deze gelegenheid opgesteld en de eigenaars worden door de gemeente, die het dossier ontvangt, geïdentificeerd en gewaarschuwd. Aldus kan elke betrokken persoon reageren, argumenteren en indien nodig bij de gemeente een klacht indienen die behandeld moet worden. Vervolgens wordt een koninklijk besluit uitgevaardigd.

En wat gebeurt er in de praktijk ?

Er komt een akkoord tot stand.

In de praktijk worden de meeste onroerende goederen verworven door een minnelijke overdracht na onderhandelingen tussen de overheid en de eigenaar. In dit geval betreft het een onderhandse verkoop, op basis van een prijs, zonder gerechtelijke controle. De authentieke akte wordt opgemaakt door het Comité van Aankoop van gebouwen en niet door een notaris. Het comité hangt af van het bestuur voor registratie en zal gaan kopen namens de onteigenende overheid.

Er is geen akkoord.

Maar als er onenigheid is, stellen we vast dat heel vaak de onteigenende overheid de procedure bij hoogdringendheid in gang zet omdat die in dat geval voor haar geschikter is. De hoogdringendheid kan door de vrederechter, die terzake uitsluitend bevoegd is, worden gecontroleerd. Hij krijgt namelijk het onderzoek dat de onteigenaar heeft ingediend en dat binnen de acht dagen te dateren vanaf de indiening van het onderzoek de dag en de uur van verschijnen vaststelt. De verschijning moet uiterlijk de eenentwintigste dag na de indiening van voornoemd onderzoek plaatsvinden. Dat geeft een idee van de snelheid waarmee een particulier bij de zaak geroepen wordt ... Op de vastgestelde datum zal de rechter de regelmatigheid van de procedure nagaan, de partijen en elke belanghebbende persoon die dat wenst horen en binnen achtenveertig uur een uitspraak doen die niet vatbaar is voor beroep en waarin met name het bedrag van de provisionele vergoeding wordt bepaald. De uitspraak wordt ingeschreven in het Kantoor der Hypotheken. Een provisionele vergoeding is een voorlopige vergoeding. Ze wordt definitief als binnen de twee maanden na de verzending van de documenten geen van beide partijen (onteigenaar en onteigende) een vordering tot herziening heft ingesteld voor de rechtbank van eerste aanleg van de plaats waar het goed gelegen is.

Wat voor een schadevergoeding?

Het is niet meer dan normaal, wil men niet in een situatie van volledige willekeur belanden, dat de onteigende volledig, vooraf en op een billijke manier wordt vergoed. De onteigende moet zo worden vergoed dat hij een ander pand kan verwerven met dezelfde waarde en in dezelfde staat.

Verschillende waarden.

De handelswaarde van het vastgoed (de prijs die men vermoedt te kunnen verkrijgen bij openbare verkoop in normale omstandigheden van verkoop en openbaarheid.) vormt de grondslag voor de berekening van de vergoeding. Ze wordt met name vastgesteld op basis van vergelijkingspunten (prijzen van gelijkaardige gebouwen die recentelijk in dezelfde wijk zijn verkocht). Vastgoed heeft ook een gelegenheidswaarde (de waarde die een specifiek persoon aan het pand hecht). Soms wordt ook gesproken over toekomstwaarde. Dan heeft men het over de meerwaarde op de huidige waarde van het onteigende vastgoed in een min of meer nabije toekomst. Zelfs de emotionele waarde kan bij de berekening van de vergoeding worden meegeteld. Dan gaat het om subjectieve factoren die een persoon aanzetten zijn eigendom te overwaarderen ten aanzien van de marktwaarde. Deze persoon zal dan worden vergoed voor geleden morele schade (ontworteling, psychologische verstoring...). Als bijvoorbeeld het onteigende goed een deel van een bouwgrond vormt, waarbij door het verdwijnen van het goed de grond ingesloten raakt (zonder toegangsweg) en wat aldus tot een waardevermindering leidt, dan wordt een schadevergoeding toegekend. Ook wordt compensatie verleend wanneer een huis door een gedeeltelijke onteigening zijn tuin kwijtraakt.

Ook de kosten voor de aankoop van de nieuwe woning

Zoals men ziet is het de bedoeling om een billijke prijs te bepalen. Daarbij worden ook de kosten die nodig zijn voor de aankoop van een nieuwe woning in aanmerking genomen. Dat begrip moet ruim worden opgevat. Zo zijn er de verhuizingskosten of de kosten voor de aankoop van de nieuwe woning, of de wederbeleggingsvergoeding bij de gedwongen vervroegde terugbetaling van de hypotheeklening of de kosten van een notarisakte voor het schrappen van de overeenkomstige hypotheekregistratie. Als de onteigende niet gemakkelijk een nieuw pand vindt, heeft hij recht op wachtintresten.

Als het goed door de eigenaar voor beroepsdoeleinden wordt gebruikt

Het kan gebeuren dat de onteigening leidt tot een voorlopige stopzetting van de beroepsactiviteit van de eigenaar. Als hij een lucrum cessans (verlies van beroepsactiviteit ingevolge de onteigening) lijdt, kan daar rekening mee worden gehouden. De vergoeding zal op grond van meerdere factoren worden berekend, waaronder de belastingaangiften van de laatste jaren.

Als het pand is verhuurd.

Als tengevolge van een onteigening een eigenaar een interessante huurovereenkomst misloopt, wordt een compensatie berekend en toegevoegd aan de handelswaarde. Zelfs een huurder kan een vermindering van de huurprijs verkrijgen als uitgemaakt is dat hij « werd verstoord in het genot van zijn eigendom » (artikel 1276 van het Burgerlijk Wetboek). Volgens het Hof van Cassatie is het echter aan de huurder « om zich te benaarstigen om enerzijds de vergoeding waar hij recht op heeft en anderzijds een vermindering van de huurprijs te verkrijgen ».

En als de onteigenende overheid afziet van onteigening?

Tot slot: als van de onteigening wordt afgezien heeft de onteigende het recht zijn pand terug te krijgen of in de plaats ervan vergoed te worden. Het recht spreekt hier van teruggave of retrocessie die pas in werking kan treden als de akte van onteigening deze niet uitdrukkelijk uitsluit.

Besluit

Onteigening staat niet gelijk met beroving. Het begrip eigendom vormt een van de grondslagen – als het al niet dé grondslag is – van onze burgerlijk wetboek. Bijgevolg nam de wetgever voorzorgsmaatregelen om de billijkheid te vrijwaren en te zorgen voor een gerechtvaardigde vergoeding.