FR   |   NL

Vastgoed zonder tussenpersoon en zonder commissieloon

Homepage > Tips & diensten > Immo tips > Openbare verkoop : wat zijn de kosten ?

Openbare verkoop : wat zijn de kosten ?

Bij een onderhandse verkoop van een onroerend goed zullen verkoper en koper moeten overeenkomen over de te betalen prijs.

Maar bij een vrijwillige of gedwongen openbare verkoop ligt dat anders : de prijs wordt op heel andere wijze bepaald.

De notaris zal in dit geval een of meer openbare verkoopzittingen organiseren waarbij het goed per opbod wordt verkocht, dit wil zeggen dat elke kandidaat-koper van het te koop gestelde pand een bod mag doen dat hoger ligt dan het vorig uitgebrachte bod.

Ieder mag dus steeds opbieden tegen een ander. En de hoogste bieder zal het goed kunnen kopen.

Maar wie betaalt de kosten van de openbare verkoop ? De hoogste bieder betaalt die, maar als de verkoop niet doorgaat, zal de verkoper ze betalen.

Vrijwillige openbare verkoop

Een openbare verkoop of een openbare toewijzing is vrijwillig wanneer de verkoper (de eigenaar van het te koop gestelde goed) daar zelf voor gekozen heeft :

- omdat hij meent dat hij met een verkoop bij opbod meer kans heeft om een goede prijs te krijgen en

- omdat zo'n openbare verkoop het voordeel biedt dat alle kandidaat-kopers van een te koop gesteld goed op hetzelfde tijdstip en op dezelfde plaats samenkomen.

Naast de aankoopprijs zal de koper bij een openbare verkoop ook de kosten moeten betalen en dat is een forfaitair percentage van de aankoopprijs. De kosten worden bepaald volgens een percentage dat wordt berekend op de verkoopprijs van het onroerend goed en de lasten. Dat percentage is proportioneel en degressief en wordt vastgesteld volgens een tarieflijst.

De aangeboden prijs wordt dus verhoogd met de volgende kosten :

- het ereloon van de notaris. De notaris vraagt een ereloon om de verkoop te controleren, de akte op te stellen. Dat honorarium wordt berekend op de aankoopprijs. En het toegepaste percentage neemt af naarmate de verkoopprijs toeneemt ;

- de registratierechten. Bij de aankoop via de notaris van een pand of een bouwgrond moeten we registratierechten betalen aan het Gewest waar het geld gelegen is. Die registratierechten bedragen 10% in Vlaanderen en 12,5 % overal elders in België (Wallonië en Brussel) op de verkoop, de ruil en op alle andere overeenkomsten van overdracht, tegen betaling, van eigendom of vruchtgebruik van in België gelegen onroerende goederen. In principe wordt het registratierecht geheven op de conventionele waarde van het goed. Let op: deze waarde mag niet kleiner zijn dan de marktwaarde van het goed op de dag van de overeenkomst. Voor de verkoop van kleine eigendommen op het platteland of bescheiden woningen is een verminderd tarief voor de registratierechten voorzien (behalve in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest) : 5% in het Vlaams gewest en 6% in het Waals gewest.

- de diverse kosten voor de akten.

Deze kosten zijn hoger dan bij een onderhandse verkoop.

De officiële tarieflijsten kunnen variëren al naargelang van het arrondissement waar de notaris is gevestigd maar de orde van grootte is overal dezelfde. Het Genootschap van notarissen te Brussel stelt vast dat er tussen de diverse provincies en zelfs tussen de arrondissementen toch een bepaalde diversiteit blijft bestaan.

Deze tarieven (forfaitaire kosten) omvatten de registratierechten (belasting voor rekening van de koper), het ereloon van de notaris en de kosten voor de bekendmaking van de openbare verkoop (aanplakbiljetten, advertenties...).

Twee voorbeelden : in Brussel en in de Henegouwen (Waals gewest).

Tarieflijst voor de forfaitaire kosten vastgesteld door het Genootschap van notarissen te Brussel

Bij een openbare verkoop met termijnbetaling (vijf werkdagen voor de kosten, zes weken voor de aankoopprijs) is er vaak een akte van kwitantie nodig. Let op, de kosten hiervan zijn begrepen in de percentages van volgende tabel :

Registratierechten tegen 12,5 %tegen 10 %
- de 0 € à 9.999 € 35 %* 32,5 %*
- van 10.000 € tot 19.999 € 30 %* 27,5 %*
- de 20.000 € à 29.999 € 23 % 20,5 %
- van 30.000 € tot 49.999 € 21,5 % 19 %
- de 50.000 € à 74.999 € 19,5 % 17 %
- van 75.000 € tot 99.999 € 18 % 15,5 %
- de 100.000 € à 149.999 € 17 % 14,5 %
- van 150.000 € tot 199.999 € 16 % 13,5 %
- de 200.000 € à 299.999 € 15,5 % 13 %
- van 300.000 € tot 499.999 € 15 % 12,5 %
- de 500.000 € à 999.999 € 14 % 11,5 %
- boven de 1.000.000 € 13,5 % 11 %

(*) wanneer men voorziet dat een goed zal worden toegewezen tegen een prijs die lager is dan 20.000 euro en als dat goed het enige lot uitmaakt van de verkoop, kan de notaris in de bijzondere verkoopsvoorwaarden een ander percentage vaststellen dat beter overeenstemt met de economische realiteit van zulke toewijzing.

Bij aankoop door een mede-eigenaar in onverdeeldheid in het kader van een verdeling worden deze percentages verminderd tot 9 % in het geval het recht van overdracht 10 % bedraagt (Vlaams gewest) en tot 11,50 % daar waar dit recht 12,50 % bedraagt (Brussel en Waals gewest).

En wanneer het gaat om de eerste aankoop van een woning met een niet-geïndexeerd kadastraal inkomen lager dan 745 € zullen die percentages worden verminderd tot 5 % in het Vlaams gewest en tot 6,5% in het Waals gewest.

Let op, dat bedrag van 745 € wordt verhoogd met :

- 100 € als de koper of zijn partner drie tot vier kinderen ten laste heeft;

- 200 € als ze vijf tot zes kinderen ten laste hebben;

- 300 € als ze zeven of meer kinderen ten laste hebben.

Deze percentages worden ook verminderd wanneer de koper voor de eerste aankoop van een woning een abattement geniet.

Tarieflijst vastgesteld door het Genootschap van notarissen in Henegouwen

Als de prijs gaat :
- de 0 € à 24.999 € is het percentage overeen te komen;
- van 25.000 € tot 49.999 € 25 %
- de 50.000 € à 74.999 € 23 %;
- van 75.000 € tot 99.999 € 21 %
- de 100.000 € à 124.999 € 20 %;
- van 125.000 € tot 149.999 € 19 %
- de 150.000 € à 199.999 € 18 %;
- van 200.000 € tot 249.999 € 17 %
- de 250.000 € à 349.999 € 16 %;
- van 350.000 € tot 599.999 € 15 %
- boven de 600.000 € 14 %.

Kandidaat-kopers moeten over de openbare verkoop van een onroerend goed worden ingelicht door middel van aanplakbiljetten aangebracht op het goed zelf en bij de notaris alsook door advertenties in de pers in brede zin (inclusief via websites).

Dat de kosten bij een aankoop via openbare verkoop hoger liggen dan bij een onderhandse aankoop ligt aan de kosten voor de bekendmaking van de verkoop en die kunnen relatief hoog zijn.

De kosten voor het inrichten van de openbare verkoop zijn voor rekening van de verkoper. Die kosten omvatten de bekendmaking door middel van advertenties en aanplakbiljetten, de huur van de veilingzaal alsook het organiseren van bezoeken aan het te koop gestelde goed.

Gedwongen openbare verkoop

Bij de aankoop van een goed in het raam van een gerechtelijke openbare verkoop liggen de kosten van de akte nog veel hoger.

Bij zo'n verkoop wordt het goed te koop gesteld door een rechter,

- tegen de wil in van de eigenaar wegens faillissement, echtscheiding, gerechtelijk beslag, om zijn schulden af te lossen of

- op initiatief van een of meer mede-eigenaars van een goed, om uit de onverdeeldheid te treden.

Het percentage van de onkosten bij een vrijwillige openbare verkoop wordt in dit geval met een bepaald percentage vermeerderd.

Bijgevolg, en dat geldt zowel voor een vrijwillige openbare verkoop als voor een gedwongen openbare verkoop, doet de kandidaat-koper er goed aan bij de notaris die de verkoop organiseert het volledig lastenboek op te vragen.

Het betreft een gratis document dat de notaris heeft opgesteld en dat de verkoopsvoorwaarden bevat. Daar staan bovendien het bedrag van de onkosten in alsook de betalingstermijnen voor de prijs en de kosten.

Dat dossier is belangrijk want zo krijgt de kandidaat-koper inlichtingen over de diverse kosten die er naast de aankoopprijs worden aangerekend.

Zo kan hij zijn budget nauwkeurig bepalen en de mogelijkheden onderzoeken om een hypothecair krediet te verkrijgen. Want anders dan bij een onderhandse verkoop (met een voorlopige koopakte) is het onmogelijk een goed bij een openbare verkoop te kopen tegen de opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een krediet.