Een openbare verkoop van een onroerend goed kan nu nog twee zittingen omvatten. Vanaf 2010 wordt alles in één zitting afgewerkt. Een andere nieuwigheid is een premie voor sommige hoger biedenden.
Hoewel vandaag de dag bij een gedwongen openbare verkoop meerdere zittingen zijn voorzien, weten we uit ervaring dat de eerste zitting niet veel volk trekt. Elke verkoop is echter een kostelijke zaak en deze kosten worden onverbiddelijk aangerekend aan de schuldenaar die het al moeilijk heeft, want hij ziet zich immers al verplicht om zijn goed te verkopen.
Bij de wet van 15 mei 2009 (Belgisch Staatsblad van 24 juli 2009) wordt het houden van een tweede zitting afgeschaft. Dat zal leiden tot een lastenvermindering en een aanzienlijke tijd- en geldwinst voor iedereen.
Thans worden er bij een gedwongen verkoop meerdere zittingen georganiseerd. In een andere tijd, toen communicatie nog traag en onzeker verliep, was dat begrijpelijk. Elke kandidaat-koper echter die weet dat de verkoop plaatsvindt onder voorbehoud van een hoger bod zal weinig animo vertonen om te gaan opbieden tot de prijs die hij zichzelf echt gesteld heeft. In de praktijk is het dus zo dat weinig belangstellenden komen opdagen op de eerste zitting. En toch is elke verkoop een dure aangelegenheid (publiciteit in meerdere media, huur van de zaal, aanplakbiljetten, ereloon van de notaris, deurwaarderskosten enz .). En wie betaalt die kosten ? Uiteindelijk is het de schuldenaar, die enerzijds al gedwongen wordt om zijn goed te verkopen, die zijn rekening hoe langer hoe hoger ziet worden zonder dat hij steeds begrijpt wat hem overkomt. Dat sommige kosten al dan niet rechtstreeks voor zijn rekening zijn, speelt immers geen rol aangezien de kosten die hem immers niet ten laste vallen toch op de een of andere manier invloed hebben op de toegewezen eindprijs.
Om deze reden en ook wegens de huidige middelen waarover een notaris kan beschikken om de verkoop te adverteren is de noodzaak om twee zittingen te houden niet langer gerechtvaardigd. De wet van 15 mei 2009 (Belgisch Staatsblad van 24 juli 2009) schafte het houden van de tweede zitting af. Dat zal leiden tot een lastenvermindering en tot een aanzienlijke tijd- en geldwinst voor iedereen (minder bezoeken aan het vastgoed, minder zittingen en administratie voor de notaris, minder verplaatsingen voor de belangstellenden enz.).
Vanaf wanneer is de wet van toepassing ?
Vanaf 1 januari 2010 « geschiedt de toewijzing in één enkele zitting, eerst bij opbod, en onder de opschortende voorwaarde van de aanwezigheid van een hoger bod ».
Het recht op hoger bod
Een tweede zitting mag niet worden verward met een hoger bod. Of de verkoop gedwongen dan wel vrijwillig is, een derde heeft steeds de mogelijkheid om een hoger bod uit te brengen. Het recht van hoger bod is de mogelijkheid die de notaris belast met de openbare verkoop elke persoon biedt om binnen een termijn van 15 dagen na de toewijzing (de verkoop) « het goed weer in openbare verkoop te brengen ».
Alle toewijzingen vinden echter niet plaats onder voorbehoud van hoger bod. Alle gedwongen verkopen zijn dit wel. Bij een verkoop onder voorbehoud van hoger bod blijven de rechten van de laatste bieder (en aan wie het goed is toegewezen) louter theoretisch totdat vastgesteld is dat binnen de gestelde termijn geen hoger bod meer is gedaan. In het tegenovergestelde geval zullen noch de laatste bieder noch de hoger biedende (de derde die het goed weer in openbare verkoop heeft gebracht) recht hebben op het onroerend goed aangezien dit opnieuw wordt verkocht.
De persoon die een nieuwe verkoop wil mogelijk maken, moet een hoger bod uitbrengen dat niet lager is dan tien procent van de hoofdprijs van de toewijzing, zonder dat dit bedrag hoger mag zijn dan 6.197,34 EUR. Het bedrag van hoger bod moet op het kantoor van de met de verkoop belaste notaris in consignatie (in bewaring) worden gegeven op het tijdstip van het hoger bod, dat bij deurwaardersexploot moet worden betekend. Het goed wordt dan door dezelfde notaris opnieuw verkocht. De aanvangsprijs (de instelprijs genoemd) van deze nieuwe verkoop zal dan uiteraard het hoger bod omvatten en de procedure wordt dan weer gevolgd.
Een premie voor durf vanaf 2010
De nieuwe wet schrijft bovendien voor dat de bieder die bij aanvang van de zitting als eerste bod een bedrag dat gelijk is aan of hoger dan de instelprijs voorstelt, een vergoeding krijgt gelijk aan 1% van zijn eerste bod. Als niemand de instelprijs biedt, zal de notaris door afmijning een eerste bod uitlokken, waarna de verkoop wordt voortgezet bij opbod. Wanneer de instrumenterende notaris geen instelprijs bepaalt, kan hij een premie toekennen aan die bieder die het hoogste bedrag biedt op het einde van de eerste zitting. Deze premie bedraagt 1% van dit geboden bedrag. Deze premie is hoe dan ook slechts opeisbaar als het goed definitief aan deze bieder wordt toegewezen.
