FR   |   NL

Vastgoed zonder tussenpersoon en zonder commissieloon

Homepage > Tips & diensten > Immo tips > Liften : nieuwe normen en termijnen

Liften : nieuwe normen en termijnen

Er is heel wat commentaar geleverd over de nieuwe veiligheidsnormen voor liften in gebouwen, maar hoe moeten we die begrijpen ?
Na de wirwar van onduidelijke informatie, ontkenningen en tegenstrijdigheden in dit verband pogen we in dit stukje een overzicht te geven van de nieuwe normen die van kracht worden en die voor iedereen gelden. Veel leesgenot en indien nodig, uitstekende aanpassingswerken !
Voor meer informatie, klik hier

De nieuwe veiligheidsnormen voor liften

m iets te doen aan oude, achterhaalde en onveilige liften legt de wetgever nieuwe regels op wat betreft het in overeenstemming brengen van de liften met de veiligheidsnormen. Ruim twee miljoen (mede)eigenaars zijn hierin betrokken partij.

Welke maatregelen zijn er te nemen ? Binnen welke termijnen ?

De wet van 9 maart 2003 bepaalt dat « de beheerder » moet voorkomen dat de lift geen gevaar oplevert voor de veiligheid van de gebruikers. Het begrip beheerder wordt wettelijk omschreven. Het gaat om de eigenaar (natuurlijke persoon of rechtspersoon) of om diegene die in naam van de eigenaar de lift ter beschikking van gebruikers stelt. De gezamenlijke eigenaars (of mede-eigenaars) voldoen aan deze omschrijving. Welnu, welke maatregelen moeten er worden genomen ? En binnen welke termijnen ?

De te nemen veiligheidsmaatregelen.

In de twee bijlagen bij de wet van 2003 worden de vereiste technische preciseringen vermeld.
Enkele voorbeelden van minimale veiligheidsmaatregelen :

  • een elektronisch veiligheidsgordijn of een kooideur (automatische sluiting van de kooideuren is niet verplicht tenzij de specifieke gebruiksomstandigheden, dit vereisen) ;
  • erwijderen of inkapselen van asbesthoudende producten
  • positieve vergrendeling van de bordesdeuren met automatische onderbreking van de stroomkring.
  • liftkooideuren te voorzien van een deurcontact met automatische onderbreking van de stroomkring.

Binnen welke termijnen?

Elke beheerder laat door een dienst voor technische controle een risicoanalyse uitvoeren, een eerste maal uiterlijk tien jaar na de eerste inbedrijfstelling van de lift en nadien met een tussenperiode van maximaal tien jaar.
Aanvankelijk was voorzien dat die analyse tussen 2004 en 2006 moest plaatsvinden maar in het Koninklijk besluit van 17 maart 2005 (Belgisch Staatsblad van 5 april 2005) meende de wetgever dat deze termijn « niet realistisch was » en hij verlengde de termijn met twee jaar. De exacte termijn is afhankelijk van de datum van ingebruikneming van de lift. Indien de lift voor 1 januari 1958 in gebruik is genomen, moest de risicoanalyse voor 19 maart 2006 worden uitgevoerd. Voor liften die tussen 1 januari 1958 en 31 maart 1984 in bedrijf zijn gesteld, moet de analyse voor 19 maart 2007 worden uitgevoerd. En tenslotte voor liften die voor het eerst zijn gebruikt tussen 31 maart 1984 en 1 april 1996 moet ze worden uitgevoerd voor 19 maart 2008.
De risicoanalyse moet worden uitgevoerd door een dienst die erkend is als EDTC (een Externe Dienst voor Technische Controle). Op grond van deze risicoanalyse worden minimale beveiligingsmaatregelen genomen.

Termijnen om de minimale veiligheidsmaatregelen te nemen.

Indien het verslag van de risicoanalyse een ernstig gevaar voor de gebruikers of een abnormale werking van een veiligheidsuitrusting aan het licht brengt, wordt geëist dat de lift onmiddellijk in orde wordt gebracht. In de andere gevallen wordt voorzien dat de eerste minimale aanpassingen voor 2008 worden uitgevoerd en de zwaardere moderniseringswerken tegen 2013. Maar het Koninklijk besluit van 17 maart 2005 verlengde deze beide termijnen eveneens met 5 jaar. Bijgevolg moeten de minimale aanpassingen er komen voor 2013 en de grotere werkzaamheden voor 2018.

De mede-eigenaars

Binnen de gestelde termijnen in overeenstemming zijn met de wet van 2003 is evenzeer de verantwoordeljkheid van de mede-eigenaars als van de syndicus wiens taak het is advies en informatie te verstrekken.
In bepaalde mede-eigendommen kunnen de uit te voeren werkzaamheden die kunnen gaan tot de vervanging van de liften zwaar wegen op het budget en vaak krijgen de mede-eigenaars dan ook bijkomende verzoeken tot storting – en dat kan gaan om heel grote bedragen. Tal van mede-eigenaars vragen zich af waarom deze kosten vandoen zijn, terwijl de lift perfect werkt. Sommige hebben het zelfs over ongeoorloofde prijsafspraken tussen de grote liftbouwers. Dit punt is overigens al ter sprake gekomen in een interessante parlementaire vraag, gesteld door Mevrouw Annemie Turtelboom aan de vice-premier en minister van begroting en consumentenbescherming (Vraag nr. 156 van 25 oktober 2005, DO200520060685).

Wie draagt deze buitengewone kosten voor het in orde stellen van de lift, in de gemene delen ?

De mede-eigenaars dragen de gemeenschappelijk lasten en betalen de kosten van de werkzaamheden die betrekking hebben op de gemene delen van het gebouw. Maar alle basisakten en reglementen van mede-eigendom voorzien geen gelijke verdeling van sommige gemeenschappelijke lasten, waarvan die – algemene of bijzondere – welke betrekking hebben op de lift. De proportionele bijdrage van elke mede-eigenaar kan dan afhankelijk zijn van de waarde van elke privatieve eigendom maar ook van het daadwerkelijk gebruik van de lift door elke mede-eigenaar. Zo kan er bijvoorbeeld in de statuten worden bepaald dat de mede-eigenaar van de benedenverdieping niet of minder bijdraagt in de kosten voor de lift aangezien hij die niet gebruikt. Moet hij in dit geval, indien er in de statuten niets is bepaald wat betreft buitengewone kosten voor de lift (wat haast steeds het geval is), toch meebetalen voor deze buitengewone kosten ? Het antwoord is neen. Sommige mede-eigenaars (vooral die op de hoogste verdiepingen) kunnen zich benadeeld achten. In theorie is het zo dat zodra die gezamenlijk tenminste een vijfde van de quota in de gemene delen bezitten, ze een buitengewone algemene vergadering kunnen bijeenroepen waar ze dit punt op de agenda kunnen plaatsen. In de praktijk kan elke geviseerde mede-eigenaar (diegene die niet of weinig bijdraagt in de kosten) zich beroepen op een misbruik van meerderheid om de beslissing door de rechter nietig te doen verklaren. Een reglement van mede-eigendom kan bovendien niet zo maar worden veranderd. Moet de vrederechter, de enige die terzake bevoegd is, dan uitsluitsel geven ? Het is inderdaad waar dat elke mede-eigenaar de rechter kan vragen de wijze van lastenverdeling te wijzigen indien deze hemzelf schade toebrengt (artikel 577-9 § 6 2de lid). Maar omdat het in werkelijkheid toch om een wijziging van de statuten gaat, is er weinig kans dat de vrederechter hierop ingaat.

Tot besluit : in dit soort van situaties kan alleen een constructief gesprek tussen mede-eigenaars leiden tot het vinden van een billijke verdeelsleutel voor deze buitengewone kosten.