Om dit jaar goed van wal te steken, zetten we even de nieuwe wetsbepalingen op een rijtje die in de afgelopen kerstperiode zijn gestemd en die zowel huurders als verhuurders aanbelangen.
Toegang tot huisvesting en een betere bescherming van huurders zijn twee prioriteiten van deze regering. Nieuwe voorschriften maken deel uit van de programmawet van 27 december 2006, verschenen in het Staatsblad van 28 december 2006.
Wat betreft de eigenaars zijn er fiscaal aansporende maatregelen genomen om de toegang tot de sociale woningen te bevorderen en sommige stadskankers uit te bannen. De volgende vier maatregelen zijn van toepassing sinds 1 januari 2007 :
1- Bouw van een sociale woning
Een BTW-voet verlaagd met 6% (in de plaats van 21%) wordt op bepaalde voorwaarden toegekend bij levering van particuliere gebouwen voor sociale woningen en bij sommige bouwwerken die in deze woningen worden uitgevoerd.
2. Sloop en daarmee verbonden wederopbouw
Deze verlaagde BTW-voet van 15% (21 % - 6 %) is eveneens van toepassing op bouwwerken die betrekking hebben op de sloop en het daaropvolgend herbouwen van een woning in sommige achtergestelde gebieden. De werken moeten worden uitgevoerd door een geregistreerde aannemer en als resultaat hebben een pand dat uitsluitend of hoofdzakelijk als privéwoning wordt gebruikt. Die bestemming moet worden bewezen door een getuigschrift van de bouwheer.
3. Een betere beveiliging van zijn woning
De eigenaar kan rekenen op een vermindering van zijn personenbelasting (PB) voor de uitgaven die hij effectief gedaan heeft om een woning tegen inbraak of brand te beveiligen. Die aftrek mag niet hoger zijn dan 50% van de gemaakte investering, met een maximumbedrag van 130 EUR. Ook de huurder mag gebruik maken van dit belastingvoordeel.
4.Renovatie
Nog steeds op het vlak van de personenbelasting voorziet de programmawet in een belastingvermindering voor uitgaven die de eigenaar of de vruchtgebruiker werkelijk heeft gedaan met het oog op de vernieuwing van een woning die hij in huur geeft via een sociaal verhuurkantoor (artikel 14 van de programmawet). Zonder in te gaan op de details, vermelden we nog dat die werkzaamheden meer dan 7.500 EUR inclusief BTW moeten kosten; ze moeten door een geregistreerde aannemer worden uitgevoerd en betrekking hebben op een woning die al 15 jaar in gebruik is. Het belastingvoordeel wordt gespreid over 9 jaar, een periode die overeenstemt met een klassiek huurcontract voor een woning. Volgens de programmawet (artikel 14) « wordt de vermindering toegekend voor een periode van negen opeenvolgende belastbare tijdperken waarin het kadastraal inkomen van de woning is begrepen in de belastbare inkomsten en dit tegen 5 pct. van de werkelijk gedane uitgaven voor elk van de belastbare tijdperken, met een jaarlijks maximum van 750 EUR, tot zolang de woning onder de vereiste voorwaarden in huur wordt gegeven ».
Wat betreft de huurders, zijn er vier nieuwigheden :
1. De termijn om de huurovereenkomst te laten registreren
De termijn om de huurovereenkomst te laten registreren bedraagt 4 maanden. Vanaf 1 juli 2007 (een periode die mogelijk tot 30 september 2007 wordt verlengd op grond van een evaluatie die in april 2007 zal plaatsvinden) blijft die termijn 4 maanden, behalve voor akten van verhuring, onderverhuring of overdracht van huur van onroerende goederen of gedeelten van onroerende goederen uitsluitend bestemd tot huisvesting van een gezin of van een alleenstaande persoon. Die huurcontracten moeten binnen een maximale termijn van twee maanden worden geregistreerd (artikel 63 van de programmawet).
En wat doen we in de periode tussen 1 januari 2007 en 30 juni (of eventueel 30 september) 2007 ?
Daarvoor is een voorlopige regeling uitgedokterd. « De vanaf 1 januari 2007 tot 30 juni 2007 ter registratie aangeboden akten houdende verhuring, onderverhuring of overdracht van huur van onroerende goederen of gedeelten van onroerende goederen uitsluitend bestemd tot huisvesting van een gezin of van een alleenstaande worden kosteloos geregistreerd ongeacht of de akte dagtekent van vóór of vanaf 1 januari 2007. Er is op deze akten geen boete wegens laattijdige aanbieding ter registratie verschuldigd » (artikel 71 van de programmawet).
2. Verplichte registratie van de huurovereenkomst bestemd voor de huivesting van een gezin of een alleenstaande.
Tot eind 2006 maakte het voor de belastingadministratie niets uit wie in feite aan de verplichting om de huurovereenkomst te laten registreren voldeed : de verhuurder of de huurder. In de praktijk was het bijna altijd de huurder die deze verplichting nakwam, krachtens een bepaling in het huurcontract hoewel de bepaling niet tegenwerpbaar was ten aanzien van de fiscus. Vanaf 1 januari 2007 blijft deze hoofdelijke verplichting van kracht, behalve voor « akten houdende verhuring, onderverhuring of overdracht van huur van onroerende goederen of gedeelten van onroerende goederen, die uitsluitend bestemd zijn tot huisvesting van een gezin of van één persoon». In dat laatste geval is het uitsluitend de verhuurder die het huurcontract moet laten registreren (artikelen 62 en 64 van de programmawet).
3. Kosteloze registratie
Op de welkompagina van de Federale portaalsite (www.belgium.be) staat te lezen dat « vanaf 1 januari 2007 de verhuurder verplicht is om het huurcontract van een onroerend goed dat uitsluitend bestemd is voor de huisvesting van een gezin of van één persoon kosteloos te laten registreren. Een dergelijk huurcontract moet trouwens vanaf diezelfde datum verplicht schriftelijk worden opgemaakt ». Hier wordt bedoeld de akten houdende verhuring, onderverhuring of overdracht van huur van onroerende goederen of gedeelten van onroerende goederen. « Voor de registratie van alle andere huurcontracten van onroerende goederen zoals bedrijfsgebouwen, gronden, vakantieverblijven, parkings,… verandert er niets ».
De zegelrechten die betrekking hadden op dit type van huurcontract zijn vanaf 1 januari 2007 afgeschaft (artikel 76 van de programmawet).
4. Sanctie bij niet-registratie
Na het verstrijken van de periode van twee maanden zoals bedoeld onder punt 1 (pro memorie : nieuwe termijn opgelegd vanaf 1 juli 2007) kan de huurder uit verhuurde pand zonder opzegtermijn noch schadevergoeding vertrekken als het huurcontract niet werd geregistreerd (artikel 73 van de programmawet). De wet van 20 februari 1991 die betrekking heeft op huurcontracten voor onroerende goederen als hoofdverblijfplaats wordt in die zin aangepast. Het aantal lopende huurovereenkomsten die thans nog niet zijn geregistreerd wordt op een kwart van alle lopende huurcontracten geschat. De sanctie moet verhuurders aansporen de registratie zonder verwijl te laten uitvoeren. Deze gegevens zullen dienen voor het STIPAD (geïntegreerd verwerkingssysteem voor patrimoniumdocumentatie dat moet voorzien in de uitbouw van een huurkadaster van bestaande en nieuwe huurcontracten). Andere hervormingen zijn op til.
De verklaring van de federale regering van oktober 2006 overwoog nog andere maatregelen om de huurder te beschermen maar die werden niet in wetten omgezet. Enkele voorbeelden : de verplichting voor de eigenaar om de huurprijs in openbare huuradvertenties te vermelden, de verplichting om de huurwet in grote lijnen op de keerzijde van een huurovereenkomst af te drukken of nog om in het huurcontract mogelijke werken die ten laste van de eigenaar vallen te vermelden alsook de uitvoeringsvoorwaarden van die werken.
Maar het grootste twistpunt blijft het hervormingsontwerp van de huurwaarborg. Die huurwaarborg bedraagt gewoonlijk drie maanden huur (maar dat is geenszins een verplichting) en ze zou tot twee maanden huur verminderd kunnen worden als het bedrag op een bankrekening wordt gedeponeerd. Als de huurder de som niet onmiddellijk kan betalen blijft de drie maanden waarborg bestaan maar kan hij de aflossing spreiden over 3 jaar door middel van 36 maandelijkse stortingen bij een bank. Kansarmen kunnen een beroep doen op het OCMW om hen te helpen bij het aflossen van de waarborg. Over deze kwestie werd al veel gepraat. Zo is er een bank die een borgtochtformule aanbiedt om huurders jonger dan 30 jaar te helpen de waarborg te stellen. Als gevolg van onenigheid met de bankwereld is er thans nog geen enkele wet in die richting aangenomen. Het nieuwe stelsel van de huurwaarborg zal op zijn vroegst in februari 2007 bekend worden.
