Om de sector weer op gang te trekken heeft de overheid bij hoogdringendheid een koninklijk besluit (1) aangenomen dat voor sommige activiteiten de toepassing regelt van een verlaagd btw-tarief van 6% in de plaats van 21%. Die tariefvermindering geldt ook voor nieuwbouw. De spoedbehandeling wordt gemotiveerd « door het feit dat België, net zoals de hele wereld, in een hardnekkige economische en financiële crisis verkeert».
Het besluit bepaalt dat tegen bepaalde voorwaarden voor een deel van de bouwwerken in de plaats van 21% een verminderd tarief van 6% wordt toegepast.
In welke gevallen geldt deze nieuwe maatregel ?
I. Nieuwbouw.
a) Een breed toepassingsbereik.
Het koninklijk besluit is van toepassing op bouwwerken die de oprichting en levering tot voorwerp hebben van gebouwen die hetzij uitsluitend, hetzij hoofdzakelijk als privé-woning worden gebruikt. De verlaging is ook van toepassing op de verkoop van nieuwe woningen (bijvoorbeeld op plan of appartementen). Maar de bedoeling van de wet om de zwaksten te beschermen is overduidelijk. Zo geldt het besluit eveneens voor bouwwerken bestemd voor:
- gebouwen waar, ten titel van een initiatief van beschut wonen erkend door de bevoegde overheid, het op een duurzame wijze huisvesten in dag- en nachtverblijf en het begeleiden van psychiatrische patiënten plaatsheeft.
- psychiatrische verzorgingstehuizen die op een duurzame wijze in dag- en nachtverblijf personen met een langdurige en gestabiliseerde psychische stoornis of mentaal gehandicapten huisvesten en die door de bevoegde overheid erkend zijn.
De sector van de publieke sociale woningbouw komt ook aan bod. Facturen voor de bouw van OCMW's, privé-woningen geleverd aan provincies, intercommunales, gemeenten alsook intercommunale openbare centra voor maatschappelijk welzijn komen eveneens in aanmerking voor toepassing van dit belastingvoordeel.
b) Voorwaarden en beperkingen
Het besluit voorziet een aantal beperkingen (van financiële aard, beperkingen in de tijd) en voorwaarden die voornamelijk bedoeld zijn om zeker te zijn dat alleen mensen die echt behoefte hebben aan deze « fiscale gunstmaatregel » er werkelijk van kunnen genieten.
- het gunsttarief is enkel van toepassing op een totale gecumuleerde belastbare grondslag van 50.000 euro (exclusief btw). De maximale besparing bedraagt dus 7.500 euro.
- de bouwheer moet in de nieuwe woning zijn domicilie hebben. De woning mag niet eerder bewoond zijn geweest.
- de werken moeten worden uitgevoerd en gefactureerd door een volgens de wettelijke voorschriften geregistreerde aannemer (artikels 400 en 401 van het Wetboek van de Inkomensbelasting).
- tenminste één factuur moet zijn opgesteld in 2009, ook al zijn alle werken of een deel ervan in het jaar ervoor uitgevoerd.
- de bouwheer moet bij het btw-controlekantoor een schriftelijke verklaring indienen en de aannemer hiervan een kopie bezorgen (2). Ook de aannemer dient enkele formaliteiten in acht te nemen, onder meer dient hij een kopie van de factuur met toepassing van het verlaagd tarief van 6% aan het bevoegd btw-controlekantoor over te maken.
- het verlaagd tarief is alleen van toepassing op werken die rechtstreeks betrekking hebben op de woning. Werken buiten de eigenlijke woning (tuinaanleg, afsluitingen, zwembaden, sauna's, minigolfbanen, tennisterreinen en gelijkaardige installaties) worden dus uitgesloten.
- de eigenaar dient minstens voor 5 jaar zijn domicilie in de woning te hebben.
Als de bouwheer of koper gedurende deze periode van vijf jaar afwijkt van de genoemde voorwaarden, dan moet hij het btw-controlekantoor dat bevoegd is voor het gebied waar het onroerend goed zich bevindt hiervan in kennis stellen en hij zal het genoten belastingvoordeel moeten terugstorten aan de staat.
- het koninklijk besluit dat met retroactieve werking vanaf 1 januari 2009 van kracht werd, blijft gelden tot 31 december 2009.
II. Afbraak en heropbouw van een woongebouw
Het koninklijk besluit maakt ook een einde aan de opeenvolgende interpretaties van een in 2007 genomen maatregel om stadskankers uit te roeien.
Voormalige situatie
Sinds 1 januari 2007 geldt dat de btw voor sloopwerken vóór heropbouw in sommige stadszones van 21% tot 6% werd verlaagd. De bedoeling was hiermee stadskankers tegen te gaan maar sindsdien verving de wetgever deze te renoveren zones door een lijst van steden en gemeenten. De belastingadministratie heeft bovendien laten weten dat het gesloopte gebouw zelfs geen krot of een woning moet betreffen. En het heropgetrokken gebouw moet al evenmin specifiek een eengezinswoning zijn. Om recht te hebben op deze tariefverlaging meende het bestuur tenslotte dat de werken niet per se na 1 januari 2007 gestart moesten zijn…
Huidige situatie
We waren al een eind vandaan van de aanvankelijke doelstelling maar in 2009 kwam er weer een wijziging : gedurende het hele jaar is het verlaagd btw-tarief van 6% van toepassing op het hele grondgebied (3).
Wat gaat er gebeuren met de plannen om 21% btw op bouwgronden te heffen ?
Dit wetsontwerp beoogt 21% btw (en geen registratierechten, wat gunstiger uitvalt) te heffen op de verkoop van bouwgronden wanneer die terzelfdertijd met de nieuw opgetrokken woning worden verkocht (4). Zonder in de details te willen treden kunnen we melden dat er veel onenigheid bestaat over dit ontwerp. De Europese Commissie werd om advies gevraagd en zij meent dat in België 21% btw moet worden geheven op bouwgronden die gekoppeld zijn met nieuwbouw. Het ziet er naar uit dat de Commissie het criterium van gelijktijdigheid van de verkoop van een grond en de bouwwerken als doorslaggevend ervaart. Nu het btw-tarief voor een deel van de nieuwbouw tot 6% is verlaagd, moeten we daaruit afleiden dat dit tarief in dezelfde verhouding op de bouwgrond wordt toegepast bij een gekoppelde verkoop ?
Renovatie
Om af te sluiten geven we nog mee dat, tenminste tot 2010, het van 21% tot 6% verlaagde btw-tarief ook op renovatiewerken (5) kan worden toegepast. Ziehier de voornaamste voorwaarden :
1. De woning moet minstens vijf jaar oud zijn en het voorwerp zijn van werken van onroerende aard. De onroerende aard van deze werken kan men afleiden uit de beoogde renovatie, verbouwing of verbetering. Zelfs onderhoudswerken aan het onroerend goed komen in aanmerking, met uitzondering van reinigingswerken. De werken moeten door een geregistreerde aannemer worden uitgevoerd. Diegene die de werken heeft besteld moet de aannemer een attest bezorgen waarin hij verklaart dat de woning ouder is dan 5 jaar en dat ze voor private doeleinden wordt gebruikt. Let wel : de werken kunnen worden besteld door de bewoner van de woning. Zowel de eigenaar als de huurder kunnen dus opdracht geven om werken te laten uitvoeren tegen 6% btw.
2. Uitsluitend privé-woning. De werken moeten worden uitgevoerd in een privé-woning, met de bedoeling deze te gebruiken of te blijven gebruiken als privé-woning. Of het om een hoofdverblijfplaats of een tweede woning betreft, doet niet ter zake. Het is dus mogelijk een gebouw voor beroepsdoeleinden om te vormen met toepassing van het verlaagde 6%-tarief als zo'n kantoorgebouw bijvoorbeeld wordt verbouwd tot privé-woningen. Als het gaat om een gebouw met een gemengde functie (zowel voor private als voor beroepsdoeleinden zoals een winkel of een vrij beroep op de benedenverdieping) kan voor de gehele werken alleen een verlaagd tarief van 6% btw worden toegepast als het privé-gebruik overwegend is. Is de privé-aanwending bijkomstig, dan moet de factuur uitgesplitst worden. Het verlaagde tarief (6%) wordt op het eerste deel toegepast en het volle tarief (21%) op het tweede deel.
3. Link met de bestaande constructie
Als de werken bestaan uit een verbouwing moeten ze berusten op de bestaande structuur van het gebouw (op de dragende muren bijvoorbeeld). Bij uitbreiding van een groot deel van het gebouw kan de belastingadministratie menen dat het om nieuwbouw gaat en dan zal de toepassing van het verlaagd tarief worden geweigerd. Om aanspraak te kunnen maken op het verlaagd tarief moet de oppervlakte van het nieuwgebouwde gedeelte kleiner zijn dan het oude gedeelte. Om na te gaan of dit inderdaad het geval is, moeten niet alleen de bijgevoegde hoofdvertrekken in aanmerking worden genomen, maar ook de toegevoegde kelders, zolders, dakverdiepingen, garage of bijgebouw. In de praktijk moet de oppervlakte van het oude gedeelte groter zijn dan de helft van de totale oppervlakte van het gebouw na de werken. Bovendien « zal het nieuwe gedeelte niet los van het oude gedeelte kunnen worden gebruikt » maar integendeel dit aanvullen en samen met het oude gedeelte « een functioneel geheel vormen » (Bulletin van Vragen en Antwoorden, 51-133, vraag 1.350). Functioneel gezien moet de woning dus afhankelijk zijn.
4. Welke werken en/of installaties komen in aanmerking voor een verlaagd btw-tarief ?
Elk beoogd werk of elke beoogde installatie moet worden onderzocht. Er bestaan immers tussen die diverse werken subtiele verschillen die niet altijd voor leken begrijpelijk zijn. Het is dus geraden uw architect te raadplegen of advies te vragen aan de bouwvakken die op de bouwplaats actief zullen zijn. Om een idee te geven van de verscheidenheid van regels, ziehier enkele voorbeelden :
- Het verlaagd tarief is van toepassing voor de bouw van een garage, ook al is die niet tegen de woning aangebouwd. Het moet echter wel gaan om een garage die hoort bij een bepaalde woning en er een geheel mee vormt.
- De aanleg van een pad of een oprit zal alleen in aanmerking komen voor een verlaagd tarief als er een verbinding is tussen de openbare weg en de woning. Een wandelpad aanleggen in de tuin kan niet tegen het gunsttarief van 6%.
- Op de installatie van een verwarmingstoestel dat deel uitmaakt van een centraal systeem kan het verlaagd btw-tarief worden toegepast, maar niet op een mobiel verwarmingstoestel.
- Op de installatie van keukenkasten, badkamers, douches, een veranda of het plaatsen van vensters geldt het verlaagd tarief maar niet op de gordijnen.
- De installatie van een tuinhuis, een fontein, een afsluiting, een sauna of een zwembad is onderworpen aan een btw-tarief van 21%.
(1) koninklijk besluit van 10 februari 2009 houdende wijziging van het koninklijk besluit nr. 20 van 20 juli 1970, Belgisch Staatsblad van 13 februari 2009.
(2) het formulier is beschikbaar bij het bevoegde btw-controlekantoor of op de volgende website, binnenkort in werking: www.myminfin.be/finform.
(3) nieuw artikel 1quater van koninklijk besluit nr. 20 gewijzigd door het koninklijk besluit van 10 februari 2009.
(4) ontwerp van programmawet van 20 maart 2008 (Doc 52/1011/001), artikels 73 tot 80 (pagina's 46 tot 49).
(5) koninklijk besluit van 19 januari 2006, Belgisch Staatsblad van 1 februari 2006.
verminderd-tarief-deel-van-gebouwen.html
