Nieuw decreet in het Vlaams gewest waarbij een specifiek vast tarief ter registratie wordt geheven bij een minnelijke ontbinding of vernietiging van een onderhandse koopovereenkomst (de zogenoemde ‘compromis’).
Wanneer bij de verkoop van een onroerend goed een van de partijen zich bedenkt en zich terugtrekt, rest de andere partij geen andere keuze dan de verkoop toch af te dwingen (door de rechtbank) of de verkoop te ontbinden (vernietigen).
In deze hypothese is het bestaan van een koopovereenkomst voor beide partijen een zwaard van Damocles want zo’n compromis staat gelijk met een verkoop. De koper kan dus gerechtelijk vervolgd worden. Bovendien waakt de fiscus : de registratierechten moeten uiterlijk vier maanden na het ondertekenen van de compromis worden betaald (of wanneer een opschortende voorwaarde voorhanden is, vanaf het zich voordoen van het feit waarnaar de voorwaarde verwijst). Verkoper en koper moeten zich hoofdelijk houden aan het betalen van deze schuld. als de termijn verstreken is, kunnen er boeten worden opgelegd.
Welke rechtsmiddelen kan men in dat geval aanwenden ?
De modelkoopovereenkomsten bepalen meestal dat na een ingebrekestelling die per aangetekende brief aan de in gebreke gebleven partij wordt verstuurd en die gedurende een gestelde termijn (gewoonlijk 2 weken) zonder gevolg is gebleven, de andere partij :
- - ofwel de verkoop voor de rechter mag brengen. In dat geval wordt vaak een jaarlijkse rente op de prijs (van 10 tot 15%) toegepast, een bedrag dat verschuldigd is tot het verlijden van de verkoopakte bij de notaris. Als de koper zich om financiële redenen zou terugtrekken is het dus niet raadzaam om voor deze optie te kiezen. Het vervolgen van een insolvente koper zal de kosten alleen maar verhogen terwijl het belet het onroerend goed weder te verkopen.
- - ofwel de ontbinding van de verkoop mag eisen en daarbij als schadeloosstelling een bedrag krijgen dat gelijk is aan een percentage op de prijs (10 à 15%), naast de terugbetaling van alle gemaakte kosten en vergoedingen die in het gemene recht erkend zijn. Een ontbinding via gerechtelijke weg os alleen toegestaan wanneer de onderhandse verkoopakte bij de vraag tot ontbinding niet ouder is dan een jaar.
Maar een minnelijke ontbinding van de verkoop kan voor problemen zorgen, met name op fiscaal gebied. Het belastingbestuur zou kunnen achten dat het om een wederverkoop van hetzelfde vastgoed van de verkoper aan de koper gaat, wat dan weer leidt tot het heffen van nieuwe registratierechten (in het Vlaamse gewest 10%). Zowel de verkoper als de koper wensen uiteraard zo’n dubbele belastinginning te voorkomen, aangezien ze ondeelbaar gehouden zijn tot de betaling van deze rechten. Het kan dus niet de bedoeling zijn om die situatie zo te laten, zoals soms wordt vastgesteld.
In het Vlaamse gewest is een decreet (1) van kracht geworden dat de vrijstelling verleent wat betreft de inning van deze zogenoemde proportionele rechten. Het decreet voorziet in een vast recht van 10 euro als de compromis niet door een authentieke akte wordt bevestigd. Om van deze fiscale ‘gunstmaatregel’ gebruik te kunnen maken moet men « samen met het ter registratie aangeboden document (de koopovereenkomst) een schriftelijk vastgestelde overeenkomst waarin alle partijen verklaren de eerste overeenkomst in der minne te hebben ontbonden of vernietigd of waarin ze verklaren dat een in de overeenkomst uitdrukkelijk bedongen ontbindende voorwaarde is vervuld ». Zonder in details te willen treden : een ontbindende voorwaarde is een bepaling in de koopovereenkomst die voorziet in de vernietiging van deze overeenkomst als een welbepaald feit zich voordoet. Een andere voorwaarde is dat er niet meer dan één jaar mag zijn verlopen tussen koopovereenkomst en de nieuwe overeenkomst.
Let op : deze vrijstelling geldt niet voor de inbrengen door een natuurlijke persoon van een woning in een Belgische vennootschap.
Besluit : als verkoper en koper geen gevolg wensen te geven aan een koopovereenkomst voor een in Vlaanderen gelegen onroerend goed moeten ze niet langer vrezen dat de fiscus terugtrekking uit de verkoop zal beschouwen als een wederverkoop, met heffing van proportionele rechten (10% bij vol tarief). Ze zijn alleen een vast recht van 10 euro verschuldigd, op de minnelijke overeenkomst van ontbinding. Het gaat hier weliswaar alleen over het belastingsluik van deze kwestie maar de nieuwe maatregel vergemakkelijkt toch duidelijk de situatie van de betrokken personen.
(1) Decreet van 23 november, Belgisch Staatsblad van 3 januari 2008.
