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Peut-on expulser un locataire ?

Posté par aurelien sur 29 octobre 2015
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Malgré les bons rapports existant en général entre un propriétaire et son/sa locataire, il existe des situations préoccupantes qui peuvent mal tourner.

Dans quelles conditions ou situations un propriétaire peut-il aller jusqu’à l’expulsion de sa/son locataire ?

Lorsque, par exemple, le locataire ne paie plus ses loyers depuis plusieurs mois, dégrade les lieux, provoque de graves troubles de voisinage ou refuse tout simplement de quitter les lieux occupés sans titre ni droit, le bailleur peut demander au juge de paix du canton son expulsion. La procédure pour les baux de résidence principale est réglée par la loi du 30 novembre 1998 entrée en vigueur le 1er janvier 1999 (appelée aussi loi sur l’humanisation des expulsions). Elle prévoit que, pendant un mois à dater de la signification du jugement d’expulsion, cette dernière ne pourra pas avoir lieu, sauf dans trois cas :

  • si le preneur a déjà abandonné les lieux et que le bailleur peut le prouver. Il serait injuste de bloquer inutilement et pendant un mois un bien déserté.
  • si, par accord constaté par jugement, preneur et bailleur ont convenu d’un autre jugement.
  • si ce délai a été modifié par le juge (plus court ou plus long).

Le juge dispose d’un grand pouvoir discrétionnaire pour apprécier la situation. Il tiendra notamment compte de l’âge du preneur, de sa situation financière et familiale, des risques pour la santé en cas d’expulsion, surtout en hiver, mais aussi de situations présentant une extrême gravité, comme une maladie incurable, par exemple.

Trois autres facteurs sont susceptibles d’allonger le délai endéans lequel l’expulsion sera effective.

1. Conciliation préalable obligatoire.

Le bailleur ne peut assigner sans conciliation préalable. L’article 1344 septies du Code Judiciaire impose une conciliation préalable.

Cette contrainte est souvent de pure forme et en cas de non-conciliation (soit parce qu’une partie ne comparait pas, soit parce qu’il n’y a pas d’entente) le juge de paix acte la non-conciliation. La procédure au fond peut alors immédiatement être examinée si l’on a demandé cela dans la requête ou la citation.

 

2. Rôle du CPAS.

Depuis la loi de 1998, la procédure d’expulsion a été quelque peu humanisée. Cette loi vise le locataire qui occupe un bien qui est repris comme étant son domicile ou sa résidence. Une copie de tout acte introductif d’instance qui vise l’expulsion d’un locataire doit être envoyée au CPAS. Cette obligation doit être accomplie par le greffier s’il s’agit d’une requête écrite ou d’une comparution volontaire. Si, par contre, il s’agit d’une citation, ce sera l’huissier de justice qui se chargera de cette mission. Cette obligation peut être contrée par le locataire défendeur. S’il ne souhaite pas que le CPAS soit averti, il peut, dans un délai de 2 jours, le signaler dans le procès-verbal de comparution volontaire ou auprès du greffe ou encore de l’huissier de justice. Il est à préciser que ce délai de 2 jours doit être calculé à partir de la notification de la requête écrite ou de la signification de la citation. Cette faculté de faire opposition doit légalement être portée à la connaissance du défendeur par une mention dans la requête écrite ou la citation (article 1344 ter & 4 al. & du Code Judiciaire).
Le but de cette disposition est évidemment de permettre au CPAS d’apporter son aide de la manière la plus appropriée dans le cadre et respect de la loi.

3. La prorogation pour circonstances exceptionnelles.

Enfin, le bailleur doit savoir que, au plus tard un mois avant l’expiration du bail, un locataire de résidence principale a parfaitement le droit d’invoquer des circonstances exceptionnelles pour demander au bailleur (et même au nouvel acquéreur si il y a eu vente du bien qu’il occupe) l’autorisation de rester. En droit, on parle de prorogation.

Mais que sont ces “circonstances exceptionnelles” ?

Selon la revue publiée par le Ministère de la justice et le SPF Justice (Service Public Fédéral), “La loi sur les Loyers”, il s’agit de “circonstances qui rendent problématiques, pendant un certain temps, la perspective d’un déménagement ou la recherche d’un logement. Elles visent des situations d’urgence, imprévisibles ou subites… et des difficultés moins ponctuelles mais aiguës, qui ne peuvent être aplanies que par le maintien temporaire du locataire dans les lieux” (une maladie grave subite, une personne très âgée, un accident, etc.).

Si le bailleur accepte la demande de son locataire, il sera bien avisé de signer avec lui une convention d’occupation précaire sous peine de se retrouver avec un nouveau bail de trois années.

Si le bailleur refuse, le locataire peut s’adresser au juge qui tiendra évidemment compte de l’intérêt de toutes les parties.

Celui-ci pourra refuser toute prorogation, la limiter dans le temps (par exemple deux ou trois mois) et même l’accorder en augmentant le loyer pour dédommager le bailleur. Dans le même esprit, si ce dernier avait résilié le bail sans motif, le juge pourrait diminuer les indemnités que le bailleur doit verser au locataire. Si le bailleur occupe un logement dont le loyer est plus important, est en mauvaise posture financière ou s’il souhaite justement occuper le bien, le juge en tiendra également compte.
Le locataire a droit à demander une deuxième prorogation, également au plus tard un mois avant l’expiration du premier délai de prorogation judiciairement accordé.

Dans ce cas, le juge peut alors décider d’octroyer une période différente de celle accordée pour la première prorogation.

Et les meubles de l’expulsé ?

La signification dont question précise également à l’expulsé ce qu’il adviendra de ses biens s’il ne donne aucune suite au jugement. Au moment de l’expulsion proprement dite, tout meuble trouvé dans les lieux sera déposé sur la voie publique, aux frais de l’expulsé. Très souvent, les meubles encombreront la voie publique et la commune les fera porter à la maison communale, aux frais du locataire expulsé, laquelle maison communale est tenue de les conserver durant 6 mois, sauf, bien sûr, si ces biens son susceptibles d’une détérioration rapide ou de porter atteinte à l’hygiène, la santé et la sécurité publiques. Pour retrouver ses biens, le locataire consultera le registre communal et est en droit d’obtenir de manière gratuite un extrait qui reprendra la liste des biens. Pour les récupérer physiquement, la plupart du temps, le locataire devra payer les frais d’enlèvement et de conservation. Il s’agit d’un droit de rétention, tout comme un garagiste peut garder votre véhicule si vous ne lui payez pas la facture de la réparation qu’il a effectuée.

Toutefois, il existe une exception à ce droit : celle consacrée par l’article 1408 § 1 du code judiciaire qui exclut tout bien indispensable et donc insaisissable. On citera un lit, des vêtements, table et chaise, machine à laver, cuisinière, réfrigérateur, mais il existe bien d’autres biens non saisissables.

En conclusion, le bailleur contraint de procéder à une expulsion doit savoir que celle-ci ne sera pas immédiate. Il sera bien avisé de prendre conseil auprès d’un juriste avant d’engager la moindre procédure.