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Achat sur plan : la loi Breyne en dix points

Posté par denis sur 17 décembre 2015
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En matière de vente sur plan, la protection dont bénéficie actuellement l’acquéreur n’a pas toujours existé.
Dans les années soixante, un promoteur ou un entrepreneur peu scrupuleux a affecté les fonds versés par les acquéreurs à une autre destination que la construction de l’immeuble promis (renflouement d’un autre chantier ou même détournement pur et simple des sommes, etc..). S’ensuivit la faillite de l’entrepreneur et, forcément, l’arrêt de la construction des immeubles à appartements alors que, la plupart du temps, les malheureux acheteurs avaient déjà financé la totalité de l’édification de leur immeuble. D’autres scandales similaires surgirent.
C’est pour remédier à ces abus que fut votée la loi du 9 juillet 1971, dite loi Breyne, parue au Moniteur Belge du 11 septembre suivant, modifiée par la loi du 3 mai 1993, parue au Moniteur Belge du 19 juin suivant.

QUAND LA LOI S’APPLIQUE-T-ELLE ?

La loi vise les immeubles à construire situés en Belgique et destinés totalement ou de manière prépondérante à l’habitation.
Dès lors que, au jour de la signature de l’acte authentique d’acquisition, les travaux promis par le vendeur, promoteur ou entrepreneur ne sont pas terminés ou même commencés, elle s’appliquera.
Dernière condition : il faut que le maître de l’ouvrage (celui qui a commandé les travaux) assume des tranches successives de paiement jusqu’à l’achèvement des travaux.
Si le maître d’ouvrage souhaite coordonner personnellement les travaux et fait contractuellement appel à plusieurs entrepreneurs, ou si le chantier se limite au gros œuvre fermé, elle ne s’appliquera pas.
Les travaux de transformation ou d’extension ne seront couverts par la loi Breyne que si ceux-ci sont mentionnés dans la convention de transfert de propriété.
Ils doivent également revêtir une certaine importance (80 % du prix de vente de l’immeuble, avec un minimum de 18.600 EUR).

QUELLES PROTECTIONS ?

1. La propriété des matériaux.
Le transfert de propriété au profit de l’acquéreur des constructions s’opère au fur et à mesure de la mise en œuvre des matériaux. Seuls sont concernés les matériaux incorporés au sol ou au bâtiment.
Par une convention entre le vendeur et l’acquéreur, ce dernier devient donc propriétaire de son habitation au fur et à mesure que celle-ci se construit et, surtout, paye le vendeur ou l’entrepreneur en fonction de l’évolution des travaux, par un système de tranches.
De cette manière, l’acquéreur n’acquiert en permanence que ce qui existe et ne subira plus de préjudice conséquent en cas de faillite ou de mauvaise fortune de l’entrepreneur puisque les risques demeurent à la charge de ce dernier.

2. Un cautionnement
Afin de mieux assurer la protection de l’acheteur, une garantie (appelée cautionnement) évaluée à 5 % du prix du bâtiment doit être versée par le vendeur ou l’entrepreneur agréé à la Caisse de dépôts et de consignation. Pour ceux qui ne bénéficient pas de l’agréation, un organisme ou une banque doit se porter caution, vis-à-vis de l’acquéreur, des engagements du vendeur ou de l’entrepreneur. En d’autres termes, la garantie d’achèvement est alors de 100 % (art.12).

3. L’obligation d’annexer les plans.
Doivent être annexés au contrat les plans précis et cahiers des charges des travaux sur lesquels le contrat porte. Cette mesure permet de mieux cerner les travaux envisagés.

4. La signature de l’architecte.
Ces annexes doivent être signées par un “architecte autorisé à exercer cette profession en Belgique”. Cette exigence est évidemment destinée à mieux garantir le sérieux de ces documents.

5. Un délai de réflexion.
Le législateur a même souhaité qu’il soit inséré dans le contrat d’entreprise que “les parties ont depuis quinze jours connaissance des données mentionnées dans le présent article” (art.7). Préciser cela, c’est accorder au maître de l’ouvrage un délai de réflexion parce que l’article 7 reprend la plupart des mesures de protection.

6. Une obligation d’information renforcée.
L’absence de mention dans le contrat, en un alinéa distinct et en caractères différents et gras, que l’acquéreur ou le maître de l’ouvrage a le droit d’invoquer la nullité de convention suffit à annuler la convention. Idem en ce qui concerne les articles 7 et 12.

7. Un prix définitif.
Qu’il s’agisse d’une construction ou d’une transformation, le prix total convenu, précisé dans le compromis ou l’acte notarié, ne peut être modifié ultérieurement. Cette obligation n’exclut pas une clause de révision des prix, laquelle est facultative. Il s’agit d’une adaptation au prix des matériaux et des salaires, révisable chaque année. Pourvu que la clause de révision de prix soit insérée dans la convention, elle peut s’appliquer.
L’acompte ne peut dépasser 5 % du prix.

8. Les conditions suspensives

L’obtention d’un crédit hypothécaire et celle d’un permis d’urbanisme constituent les deux conditions suspensives les plus courantes. La loi Breyne a prévu un délai maximal de trois mois pour que l’acquéreur obtienne le crédit. Le montant, mais également les modalités de ce crédit doivent également être précisées afin que l’acquéreur n’utilise pas cette clause pour se désister ultérieurement de ses obligations en invoquant un faux refus bancaire. Sans entrer dans les détails, pour le permis de bâtir, des conditions similaires existent (date de délivrance, modalités d’obtention, etc.). Enfin, lorsque le permis n’a pas été délivré au moment de la signature du contrat, la faculté de suspendre les effets du contrat lorsque le permis a été refusé doit être mentionnée. De manière générale, en présence d’une condition suspensive, on évitera de payer un acompte.

9. Le délai d’exécution et les astreintes.
Afin d’éviter des retards, la date précise de commencement des travaux, ainsi que le délai d’exécution, doivent figurer dans la convention. A ce sujet, il est conseillé de calculer en « jours calendriers » et non ouvrables, comme c’est l’usage. Ces derniers valent approximativement deux jours calendriers, ce qui peut induire le maître d’ouvrage en erreur ou rendre en fin de chantier la computation des délais malaisée.
Lorsqu’un retard d’exécution imputable à l’entreprise est constaté, celle-ci est redevable au maître d’ouvrage de dommages et intérêts. Ils correspondent au loyer normal que l’on aurait été en droit d’espérer si l’immeuble neuf ou transformé avait été mis en location. En pratique, il est fortement conseillé de prévoir un montant largement supérieur, qui tienne compte de tous les désagréments et préjudices annexes (les mensualités hypothécaires restent dues, l’annulation du déménagement, le coût d’une prolongation de bail, etc.).

10. La réception provisoire et définitive.
Lorsqu’un immeuble en construction est jugé suffisamment achevé que pour accueillir le maître de l’ouvrage, il sera procédé à une réception provisoire. L’architecte, le constructeur (l’entreprise) et le maître de l’ouvrage vont se réunir sur les lieux et une visite attentive de ceux-ci, pièce par pièce, sera effectuée par tous. Un procès-verbal contradictoire sera tenu. Le but d’une telle réunion est de déceler les éventuelles imperfections à corriger ou manquements à combler.
Attention ! Le maître de l’ouvrage qui n’attend pas ce moment et entre de sa propre initiative dans les lieux construits est présumé avoir tacitement accepté la réception provisoire.
Si tel n’est pas le cas, ce sera alors à lui qu’incombera la charge de prouver l’inverse.
Au plus tard un an après cette réunion, la réception définitive constatera la bonne exécution de tous les travaux qui s’étaient encore avérés nécessaires.
La loi Breyne prévoit que seul un écrit contradictoire (le procès-verbal de la réception) vaudra réception provisoire ou définitive.

ET EN PRATIQUE ?

On constate dans la pratique que certains promoteurs éprouvent des difficultés pour donner garantie de 100 pc et jouent alors de subterfuges pour bloquer l’acquéreur. Peuvent alors apparaître, dans certains cas, des conventions “secrètes”. Ce risque est d’autant plus réel que la loi a également imposé la reproduction de l’intégralité de son texte dans les compromis et les actes authentiques, outre diverses mentions obligatoires. En conséquence, ces documents deviennent complexes et les parties ne comprennent tout simplement plus rien.Au plus tard un an après cette réunion, la réception définitive constatera la bonne exécution de tous les travaux qui s’étaient encore avérés nécessaires.
C’est pourquoi, il est recommandé de présenter à un juriste (avocat, notaire) tout document qu’une entreprise propose à la signature. Celui-ci s’assurera du respect et application de la loi Breyne, mais également des dispositions générales qui s’appliquent en matière de contrat.