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Acheter un terrain à construire : à quel prix ?

Posté par aurelien sur 29 octobre 2015
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Selon les chiffres donnés par le Service public fédéral Economie, pendant le premier semestre 2008, les prix des terrains ont connu une certaine croissance.

Les terrains à bâtir coûtent en moyenne 87 € le mètre carré, soit une hausse de 9,7 %.

Mais encore ?

Pour la Région flamande dans son ensemble, ils valent en moyenne 141 € par mètre carré et ont connu une hausse de près de 10 % de leur prix. C’est dans le Brabant flamand (160 € par m2) qu’il faut payer le plus pour en obtenir un. Et le Limbourg, avec une moyenne de 102 € par mètre carré, est la province flamande la moins coûteuse.

En Région wallonne. Ils sont trois fois moins onéreux qu’en Flandre : 41 € par mètre carré (+ 4 %). Le Brabant wallon (72 € par mètre carré) est la province wallonne la plus chère. Quant aux terrains à bâtir les moins chers, ils se trouvent dans la province du Luxembourg (30 € par mètre carré).

Et en Région bruxelloise, ils valent, en moyenne, 344 € par m2.

Combien coûte un tel projet d’achat ?

En cas d’acquisition d’un terrain à bâtir, il faut débourser plus que le prix convenu avec le vendeur, le notaire et le fisc demandant chacun sa part.

Et lors d’un achat de gré à gré, il faut obligatoirement s’entendre avec le vendeur sur le prix et les modalités de l’achat.

Bref, il faut tenir compte :

  • des frais d’achat. Comme précisé ci avant, les terrains sont de plus en plus chers. En Flandre comme à Bruxelles, nous payons beaucoup plus qu’en Wallonie ;
  • des droits d’enregistrement s’élevant à 12,5 % du prix d’achat en Wallonie et en Région bruxelloise. Ils sont de 10 % en Région flamande.

C’est le notaire qui paie l’inscription hypothécaire au bureau de l’enregistrement.

Attention : il est possible de bénéficier de droits d’enregistrement réduits dans certains cas de figure.

A l’achat, il faut payer la somme totale, mais, une fois l’habitation modeste construite et satisfaisant à la norme R.C. (revenu cadastral), il est possible de demander une partie des droits.

En d’autres mots, l’acte d’achat est enregistré au tarif ordinaire. Et lorsque par la suite le R.C. du logement construit ne dépasse pas un montant qui varie d’une région à l’autre, et que les autres conditions en matière de possession d’immeubles sont remplies, ce qui a été perçu au-delà du tarif réduit est restitué. Mais pour ce faire, il faut présenter un extrait de la matrice cadastrale remis après détermination du R.C. de la maison construite.

D’autre part, les charges additionnelles liées à la vente font aussi partie de la base de calcul des droits d’enregistrement. Un exemple : l’acheteur doit payer certains impôts relatifs au bien immeuble pour une période qui précède l’entrée en jouissance du bien par l’acheteur.

Si la valeur de vente effective est supérieure au prix déboursé, l’Etat peut demander des droits d’enregistrement supplémentaires. En effet, cette valeur de vente constitue toujours la base minimum pour le calcul des droits d’enregistrement.

Il arrive que le paiement d’une partie du prix se fasse en noir. Attention, indépendamment de toute considération morale :

  • le fisc peut estimer que le prix figurant dans l’acte de vente du terrain est inférieur à la valeur normale et exiger de l’acquéreur et du vendeur un complément de droits et le paiement d’amendes administratives. Le risque est évidemment accru si une partie du prix a été dissimulée. En outre, s’il peut prouver la fraude, les sanctions seront très lourdes pour les deux parties ;
  • l’acheteur qui a payé en noir à la signature du compromis affaiblit sa situation juridique. En effet, dans l’hypothèse où la vente ne pourrait aboutir suite à la faillite du vendeur, à une hypothèque trop importante, etc, comment récupérer certaines sommes qui ne sont pas indiquées dans le compromis de vente. Quand bien même il existerait un document secret, l’acheteur ne pourrait s’en prévaloir en justice sans révéler sa propre fraude ;
  • la législation impose désormais aux agents immobiliers et aux notaires de dénoncer aux autorités toute acte impliquant un blanchiment d’argent.
  • des honoraires du notaire. Ceux-ci sont calculés en tenant compte du prix d’achat du terrain et/ou du montant du crédit afin de l’acquérir ;
  • des frais d’acte divers comme ceux liés aux recherches fiscales et hypothécaires, à la demande d’attestations, aux timbres… Tous ces frais peuvent varier d’un notaire à l’autre ;
  • des frais liés au crédit, à savoir les frais d’acte (honoraires du notaire, droits d’enregistrement et frais) ainsi que les frais de dossier et d’expertise ;
  • des primes d’assurance (assurance incendie et assurance solde restant dû) ;
  • de la taxe sur les terrains à bâtir, variable selon les communes.

Pour le calcul détaillé des droits d’enregistrement, honoraires et frais d’acte, il faut consulter le site www.notaire.be de la Fédération royale du notariat belge.

De quoi dépend son prix ?

Le prix d’un terrain à bâtir dépend, en tout pour certains ou en partie pour d’autres :

  • de sa situation. Entrent en ligne de compte la localité et le quartier, le site, son orientation (vers le sud…), sa vue… ;
  • de sa configuration. Une forme rectangulaire avec une largeur égale à la moitié de la profondeur est beaucoup plus recherchée et donc est plus coûteuse ;
  • de sa superficie et de ses dimensions ;
  • de son relief. Une forte déclivité en contrebas par rapport à la voie de desserte entraîne un surcroît de frais pour les fondations par rapport à un terrain plat. Il faut choisir de préférence un terrain plat et de forme géométrique. Attention, les terrains en pente sont difficiles d’accès pour les engins de chantier ; il faudra alors faire un remblais, un pompage pour accéder au tout-à-l’égout, ou encore renforcer la pression de l’eau courante ;
  • de la voirie ;
  • de ses environs. Généralement, une parcelle de terre dans le centre d’une ville est plus chère que dans un village. La valeur du terrain dépend aussi de son utilité et de sa rareté ;
  • du monde extérieur (moyens de communication, proximité des écoles, proximité des magasins…) ;
  • de l’offre. S’il y a de moins en moins de terrains disponibles, les prix risquent d’augmenter automatiquement.

Il dépend également :

  • des honoraires d’un géomètre expert pour une éventuelle délimitation précise (bornage, mesurage). Lorsqu’un lotissement existe, ces travaux auront peut-être été déjà réalisés et payés, mais il peut arriver que leurs coûts soient répercutés sur l’acheteur ;
  • de la nature du sol et du sous-sol (nivellement du sol et drainage). La constitution du sol peut déterminer les caractéristiques de construction. Exemple : si le sol est argileux, il peut subir de fortes variations : gonflement en cas d’humidité, rétraction en cas de sécheresse. Et pour le sous-sol ? S’il y a une nappe d’eau souterraine, cela peut créer des problèmes d’étanchéité dans le logement ;
  • d’une éventuelle analyse de la force portante des sols et sous-sols par une entreprise spécialisée (calcul des fondations…). Il peut être intéressant de s’informer car le sol peut conditionner le type de fondations et leur coût. D’autre part, un essai de sol peut être réalisé par un bureau d’études spécialisé en la matière ou par certains entrepreneurs de construction. Par exemple, un sol schisteux peut faire augmenter les frais liés à la construction. On peut également découvrir une nappe d’eau, une source… Des géobiologues, alliant science et tradition (attention, la profession n’est pas réglementée, note la Confédération de la construction) proposent également leurs services pour dépister les croisements de veine d’eau, réseaux telluriques, champs magnétiques… et, à partir des résultats de leurs investigations, recommander ou non certaines implantations. Par conséquent, il est préférable de faire réaliser cette étude du sol avant d’acheter le terrain ;
  • de frais d’expertise demandés par la banque pour accorder un crédit ;
  • des honoraires d’un géomètre ou d’un architecte dans le cadre d’une éventuelle reprise d’un mur mitoyen et des frais liés à l’achat de ce dernier. En cas de reprise d’un mur appartenant à un voisin, il est recommandé de contrôler si l’entreprise de construction octroie une diminution de prix pour la réduction de main d’œuvre et de matériaux de construction.

A noter aussi qu’en cas de changement de propriétaire, les annuités de la taxe de recouvrement restant à échoir doivent automatiquement être réclamées au nouveau propriétaire. Cette taxe est due par les propriétaires riverains à l’occasion de certains travaux et dont le propriétaire a obtenu le paiement échelonné.