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Acquérir et détenir un bien immobilier en France

Posté par denis sur 17 décembre 2015
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S’il existe de nombreuses similitudes entre l’achat d’un bien en Belgique et en France, d’importantes différences sont à noter.

En effet, si un Belge possède un actif français au travers d’une société belge ou étrangère, que cet actif est principalement constitué d’immeubles situés en France ou de droits immobiliers (tels que nue-propriété et usufruit notamment), sa société sera considérée en France, au niveau fiscal, comme société à prépondérance immobilière.

Ce fait aura des conséquences en France pour toute transmission à titre gratuit, que ce soit suite à un décès, en cas de donation ou de don manuel (en Belgique). En cas de donation des titres, les droits de donation seront dus en France, même s’il s’agit d’un don manuel de titres au porteur effectué en Belgique. Si la société n’est pas fiscalement transparente, soit que le détenteur final des actions n’est pas connu, d’autres impositions (lourdes) la frapperont périodiquement en France…

Le deuxième point qu’il nous paraît important de souligner a trait aux conséquences juridiques du décès du propriétaire de l’immeuble (donc en cas de détention en direct).

En effet, en matière immobilière, on applique la « lex rei sitae » c’est-à-dire la loi du pays ou l’immeuble est situé.

En l’espèce, l’immeuble se trouvant en France, on appliquera la loi française pour la dévolution successorale de ce dernier.

Or, il faut savoir qu’en France, le conjoint survivant n’a droit qu’à l’usufruit sur le quart des biens successoraux, contrairement à la Belgique où l’usufruit porte sur la totalité des biens successoraux.

Un Belge détenant un bien en France se devra d’y réfléchir et de prendre à temps des mesures. Il pourra, par exemple, corriger la chose dans certaines limites, à l’aide d’un testament, ou encore apporter l’immeuble en communauté, sachant que s’il est marié sous le régime de la séparation pure et simple des biens, il pourra créer une communauté spécifique pour cette immeuble et les époux stipuleront que cette communauté sera attribuée au survivant le jour du décès. L’avantage en France est que l’attribution de la communauté permet au survivant de recevoir la totalité des avoirs qui la composent sans devoir payer de droits de succession (contrairement à la Belgique de nouveau).

En conclusion, tout Belge qui désire acquérir de l’immobilier en France a intérêt à s’informer correctement avant son acquisition. S’il en détient déjà, il a aussi tout intérêt à s’informer auprès de bons spécialistes.