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Choisir son terrain en connaissance de cause

Posté par denis sur 19 décembre 2015
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Il faut éviter d’acheter un terrain à construire sans connaître le coût financier réel de cette opération, mais également de toutes les autres, à venir. Pour chiffrer tout cela, mais également conforter au mieux son acquisition, voici 15 points à garder à l’esprit :

1. NE PAS METTRE LA CHARRUE AVANT LES BŒUFS

Avant de s’engager, une visite chez son banquier s’impose. Il déterminera le budget à ne pas dépasser, le montant maximal que l’on peut emprunter et les conditions les plus adaptées de ce crédit (taux, durée, formule de remboursement, etc.). En plus du prix du terrain et des constructions, il faut tenir compte des frais notariés liés à l’acte d’acquisition et de crédit hypothécaire, dont la majorité est perçue au nom et pour le compte du fisc. Pour les constructions, le taux de TVA, de 21 %, est calculé sur la valeur de celles-ci. Doivent être intégrés dans le budget les éventuels frais de mesurage, d’étude de sol, de voirie et les honoraires d’architecte. Par sécurité, on provisionnera également un supplément de l’ordre de 10 %.

2. LE TERRAIN LUI-MÊME

Le terrain lui-même doit faire l’objet d’une attention toute particulière. Actuellement, les terrains à bâtir deviennent de plus en plus rare. Afin de se faire une idée du marché, il est conseillé d’en visiter plusieurs avant de s’engager, de préférence accompagné de son architecte. En effet, face à chaque terrain, beaucoup de questions doivent être posées, dont certaines techniques. Quelle est son orientation ? Présente-t-il une déclivité ? Est-il constructible ? Existe-t-il une étude de sol ou faut-il la commander ? Présente-t-il une déclivité ? Fait-il partie d’un lotissement ? Ne risque-t-il pas de trop retenir l’eau ?

3. LES ENVIRONS

L’environnement du terrain est tout aussi important. Par exemple, a-t-on pensé à calculer la nouvelle distance à parcourir pour se rendre à son travail ? La question de la proximité de commerces, d’une école, de moyens de communication, d’institutions publiques diverses ou de tout autre endroit de convenance personnelle (salle de sport, école, bibliothèque, etc..) ne doit pas être sous-estimée.

4. LA VALEUR

L’estimation de la valeur du terrain passe notamment par l’exactitude de la superficie annoncée par le vendeur. En cas de doute sur ce point (absence d’extrait cadastral, de procès-verbal de mesurage, de bornes, etc..), on n’hésitera pas à faire appel aux services d’un géomètre expert. La consultation des annonces de vente dans la presse et sur Internet permet également de se faire une bonne idée des prix moyens. Le notaire aussi peut aider à affiner l’évaluation. Il a accès à une banque de données interne au notariat particulièrement performante.

5. L’ARCHITECTE

C’est cet homme de l’art qui va concevoir le projet pour lequel il a été sollicité. Il a un véritable devoir de conseil vis-à-vis de son client et doit de toute façon légalement intervenir. Alors pourquoi ne pas faire appel à ses services dès la recherche du terrain ?
Comment le choisir ? Parfois, l’entrepreneur l’impose ou le conseille fortement et ce n’est pas la meilleure garantie d’impartialité. Si l’on ne connaît aucun architecte, l’Ordre des Architectes tient à votre disposition la liste de ceux qui sont installés dans votre province (www.ordredesarchitectes.be). Enfin, pour chercher un architecte, on peut également consulter l’adresse internet www.mon-architecte.be, en précisant bien que tous n’y sont pas répertoriés.

Combien coûte un architecte ?
Il n’existe pas de barème contraignant. Suivant l’importance du projet, les honoraires varient généralement de 7 à 8 % de la valeur HTVA des travaux, même exécutés directement par le maître d’ouvrage. Mais des missions complémentaires peuvent majorer ce pourcentage. Ainsi, par exemple, en présence de corps de métier séparés, un supplément de 1,5 % pourra être réclamé. Si un métré est demandé par le maître de l’ouvrage, les honoraires peuvent être majorés de 10 %. Des devoirs complémentaires peuvent également être assumés par l’architecte, lesquels seront porteurs d’honoraires supplémentaires. Par contre, en présence d’une maison clé sur porte, les honoraires peuvent être considérablement abaissés, parfois de moitié.

6. LES CONDITIONS SUSPENSIVES

Si l’on a jeté son dévolu sur un terrain sur lequel plane une incertitude (absence de pollution, certificat d’urbanisme à produire par le vendeur, résultat d’étude de sol, absence de servitudes, obtention du crédit hypothécaire etc.), on n’hésitera pas à proposer de s’engager sous la condition suspensive de la levée de cette incertitude. Celle-ci doit avoir lieu dans un délai déterminé et à des conditions à négocier entre parties. De cette manière, si l’incertitude n’est pas levée endéans la période convenue, chacun pourra reprendre sa liberté sans frais conséquents.

7. CONSTITUER UN DOSSIER

On demandera au vendeur, au promoteur ou à l’agent immobilier tous les documents officiels qui concernent le terrain (titre de propriété, extrait cadastral, avertissement extrait de rôle, factures d’entretien ou autres, etc.). Cela ne pourra que majorer la sécurité juridique de l’opération et parfois éviter la découverte ultérieure de mauvaises surprises, comme des surcoûts, un problème de mitoyenneté ou de servitude.

8. SERVITUDE ET MITOYENNETÉ

Le terrain peut être grevé d’une servitude, source de moins-value. C’est une charge imposée à un bien immobilier, appelé fonds servant, qui appartient à une personne pour l’usage et l’utilité d’un autre bien immobilier, appelé fonds dominant, propriété d’une autre personne. Citons, à titre d’exemple, la servitude de passage qui permet à un voisin de passer sur votre terrain.
Quant à la mitoyenneté, elle doit parfois être rachetée au propriétaire voisin pour permettre la construction. Non définie par la loi, c’est une propriété commune, accessoire et forcée, des clôtures, haies et murs qui séparent deux biens immobiliers appartenant à des propriétaires différents. La loi autorise tout voisin à acquérir la mitoyenneté d’un mur contigu, s’il en trouve une utilité quelconque et moyennant paiement de la moitié du sol sur lequel le mur mitoyen a été érigé et la moitié de la valeur du dit mur. Une convention contradictoire de reprise peut se dresser entre voisins, à l’amiable. Elle sera taxée comme une vente immobilière, sur base du prix mentionné dans la convention.

9. L’URBANISME

Une visite au service urbanistique de la commune ou ville concernée pourra parfois éviter un drame. Le terrain est-il vraiment à bâtir ? N’est-il pas en voie d’expropriation ? Un projet immobilier indésirable n’est-il pas prévu à proximité de votre future construction ? N’existe-t-il pas des servitudes urbanistiques sur le sol (exemple de la ligne à haute tension) ou sous le sol (canalisations de gaz, passage de câbles à usages divers, etc.) ? Enfin, en présence d’un lotissement, chaque construction doit respecter un lot de prescriptions urbanistiques. Il s’agit de contraintes incontournables qui vont la grever (zone de recul, degré d’inclinaison du toit, couleurs, etc.).

10. CHEZ LE NOTAIRE

Dès qu’il est question de signer un document (offre, compromis, etc.), on ne s’engagera pas sans l’avis de « son » notaire. Le compromis, par exemple, est très important parce que l’acte authentique ne sera que son reflet. Dans notre droit, compromis de vente vaut vente, même si les parties se ménagent souvent la possibilité, à certaines conditions, de se dégager
Afin de conforter l’opération, le notaire instrumentant (celui qui rédige l’acte) effectuera, avant et après la signature de l’acte authentique d’acquisition, plus de 50 formalités, dont très peu visibles par son client. Citons les recherches en matière fiscale, cadastrale, hypothécaire et urbanistique et la vérification que le terrain n’est pas pollué ou grevé de servitudes.

11. QUELLE PROVISION VA RÉCLAMER LE NOTAIRE À L’ACQUÉREUR ?

Avant tout, tordons le cou à une idée reçue : la provision sera identique quelque soit le nombre de notaires sollicités. Les honoraires notariaux resteront les mêmes en présence d’un deuxième notaire. La répartition de ceux-ci entre eux s’effectue selon des règles propres à la profession.

Quelle provision ?
Si l’on prend l’exemple d’un acte d’acquisition d’un terrain en Wallonie pour le prix de 70.000 €, sans crédit hypothécaire, le montant provisionnel réclamé se chiffrera à 10.798 €, dont voici le détail, selon le site des notaires (www.notaire.be, rubrique “calcul des frais d’actes) :

1. Honoraires notariés calculés selon barème : 1.422,66 €
2. Droits d’enregistrement (si 12,5 %) : 8.750 €
3. Débours divers : 625 €. Ce dernier poste recouvre les frais de recherches diverses (fiscales, hypothécaires, cadastrales, urbanistiques), de transcription, de vacations, de timbres, de courriers, etc. Il sera légèrement ajusté en plus ou en moins, après que les formalités postérieures à l’acte aient été effectuées, à un moment ou leur coût exact sera connu. Le coût de ces formalités auprès des administrations est variable suivant la région, la ville ou la commune. De plus, une vente avec plusieurs vendeurs, par exemple, majore légèrement ce poste. C’est la raison pour laquelle le montant réclamé n’est qu’une provision.

12. L’OCCASION D’UNE BELLE ÉCONOMIE FISCALE ?

L’acquisition d’un terrain peut parfois constituer une très belle occasion de légalement bénéficier d’un gain fiscal pour l’acheteur, sa famille ou sa société. Lorsque chaque acquéreur devient propriétaire d’une partie du bien immobilier, soit par parts égales, soit dans des proportions différentes, on dit alors que le bien immobilier est en indivision. Quel intérêt ? Pour certains, c’est la crainte de ne plus bénéficier de droits réduits d’acquisition en cas d’achat de la totalité du bien. Pour d’autres, l’achat en indivision fait partie d’un montage fiscal plus complexe.
Si les acquéreurs sont des (futurs) époux, ils doivent savoir que, en cas de divorce, les choses peuvent se compliquer, surtout si l’un des époux souhaite racheter la part de l’autre afin de devenir seul propriétaire du bien. Beaucoup de facteurs jouent (régime matrimonial, présence de remploi de fonds propres, de récompenses, l’importance des apports financiers de chacun dans la construction, divorce par consentement mutuel ou non, etc.). C’est pourquoi, surtout si l’on envisage de se marier avant d’acquérir un terrain, on consultera son notaire avant tout engagement. Même conseil pour des parents qui souhaitent offrir à leur fille et à leur beau-fils, mariés sous le régime de la communauté, le terrain qui servira à l’édification de leur future habitation. Fiscalement, l’opération coûterait très cher puisque, en droit, la donation au beau-fils serait taxée au taux “entre étrangers”, exorbitant. Pour contourner cet obstacle, les parents peuvent donner le terrain à leur fille (les taux de donation en ligne directe sont beaucoup plus bas), laquelle demandera ultérieurement au notaire de le faire rentrer dans la communauté. Cette opération requiert une modification du régime matrimonial peu onéreuse. Par la suite, le juge homologuera cette modification et, grâce au droit d’accession, l’époux deviendra propriétaire pour moitié du terrain et des futures constructions… D’autres modes d’acquisition existent, plus complexes, comme le démembrement de propriété (usufruit pour les parents et nue-propriété pour les enfants), l’achat par une société, le leasing immobilier, la superficie ou l’emphytéose.

13. L’ENTREPRISE

Différentes formules existent sur le marché. Citons celle de l’entreprise générale qui fait appel aux services des différents corps de métier, celle des entreprises séparées, dans laquelle c’est le maître d’ouvrage (celui qui fait construire) qui va choisir les corps de métier, celle de la « clé sur porte », qui est un peu le « le fast-food » de la construction ou celle des entreprises de coordination. Dans cette dernière formule, le choix de l’entrepreneur et des corps de métier est confié à une entreprise. Sans entrer dans les détails, selon le choix de la formule, le maître de l’ouvrage sera plus ou moins bien protégé, notamment par la loi Breyne (voir à ce sujet une de nos précédentes newsletters).

14. LE COORDINATEUR DE SÉCURITÉ

Il faut tenir compte du coordinateur de sécurité dans l’établissement de son budget. Depuis 2001, dès qu’un chantier de construction ou de rénovation requiert la présence de plus de deux entrepreneurs présents, simultanément ou de manière successive, on doit faire appel à un coordinateur de sécurité. Ses honoraires sont libres et oscillent généralement entre 1 et 1,5%.
C’est souvent l’architecte qui assume ce rôle.

15. DES ASSURANCES SPÉCIFIQUES

La construction demeure un nid à procès. Faire construire, c’est nécessairement faire appel à plusieurs intervenants, comme un coordinateur de sécurité, un architecte, un entrepreneur, des sous-traitants ou un bureau d’étude. Qui est responsable en cas de sinistre ? La réponse n’est pas toujours claire. Pour éviter ces risques et, parfois, un long et coûteux procès, signalons juste qu’il existe sur le marché une assurance appelée T.R.C. (l’assurance « Tous risques chantiers) et une assurance de responsabilité décennale. Cette dernière sort ses effets à la réception provisoire, jusqu’à l’expiration du délai de garantie décennale (délai de dix années endéans lequel le maître de l’ouvrage peut se retourner contre l’architecte et/ou l’entreprise en cas de malfaçons, vices, etc.).

En pratique, des pièges existent. Ainsi, selon une étude récente, un candidat acquéreur sur quatre voit sa liberté limitée : le propriétaire du terrain (personne physique ou morale) lie sa vente à l’obligation de faire construire avec sa société ou une firme qu’il désigne. De même, presque un candidat sur cinq n’a pas le libre choix de l’architecte, La moitié se le voit désigné et un tiers conseillé. En présence d’une vente liée, on redoublera d’attention.
En conclusion, qu’il s’agisse d’acheter le terrain ou de choisir l’entreprise, on évitera de signer le moindre document sans le feu vert de son banquier et de son notaire et on se fera accompagner par l’architecte de son choix le plus tôt possible. On ne construit pas sur du sable…