Vos résultats de recherche

Comment prend fin un bail de courte et de longue durée ?

Posté par denis sur 13 décembre 2015
| 0

En Belgique, la loi sur les loyers qui s’applique aux baux portant sur un logement affecté à la résidence principale du locataire prévoit notamment un bail de courte durée et un bail de longue durée.

BAIL DE COURTE DURÉE

Par dérogation à la durée légale de 9 ans, un bail ou deux baux consécutifs différents peuvent être conclus, par écrit, pour une courte durée égale ou inférieure à 3 ans. La durée totale de ceux-ci ne peut donc dépasser 3 ans.

– Fin anticipative. Sauf s’il en a été convenu autrement entre les parties en cours de bail, ni le bailleur, ni le preneur ne peuvent mettre prématurément un terme au bail de courte durée.

Cette disposition est impérative. Cela veut dire que cette dernière s’applique même si le bail stipule une clause contraire.

Propriétaire et locataire peuvent néanmoins mettre fin au bail anticipativement de commun accord. Et ce dernier ne nécessite le respect d’aucune formalité particulière. Il est cependant utile d’acter l’accord dans un écrit afin de s’en procurer une preuve.

Ainsi, il a été jugé que la signature par le bailleur et le preneur de l’état des lieux de sortie constituait la preuve de leur accord de mettre fin au bail avant son terme.

Ce principe d’interdiction de résiliation anticipée met en cause la légalité et la validité des clauses dites diplomatiques qui permettent cependant délicate, bien que des jurisprudence et doctrine majoritaires soient favorables à reconnaître la valeur de telles clauses.

En effet, la loi se contente d’indiquer que le bail de courte durée n’est pas régi par les dispositions concernant les clauses de résiliation anticipée prévues par la loi; elle n’interdit pas explicitement aux parties d’en convenir différemment. Il faudrait donc en conclure que des clauses de résiliation anticipée peuvent être prévues au contrat, même si une telle clause est peu conciliable avec la ratio legis (la raison d’être de la loi) du bail de courte durée au locataire de résilier avant son terme le bail moyennant le paiement d’une indemnité. Les clauses dites diplomatiques et autres clauses de résiliation anticipée existantes inscrites antérieurement dans les baux 3-6-9 continuent bien souvent à figurer dans les formules de baux.

La question reste
– Fin définitive. Ce bail ne se termine pas par la seule arrivée de son terme.

En effet, bien que les parties aient convenu du terme de ce bail et qu’il s’agisse d’un terme fixe, ce bail ne prend pas fin de plein droit à l’échéance de celui-ci.

Il peut prendre fin moyennant un congé notifié par l’une ou l’autre des parties au moins trois mois avant l’expiration de la durée convenue. Ce congé doit donc impérativement être donné au moins trois mois avant l’échéance. Les parties ne peuvent imposer conventionnellement le respect d’un congé plus long ni plus court.

Dans le cas où le locataire met fin au bail, le bailleur peut conclure un nouveau bail, de courte durée, ou un bail de 9 ans, avec un nouveau locataire, et ce avec d’autres conditions.

Attention, s’il passe un nouveau contrat de maximum trois ans avec un autre locataire, le nouveau loyer de base ne peut dépasser le loyer initial du locataire précédent, adapté à l’indice des prix.

Et si aucun congé n’a été notifié 3 mois avant l’échéance du délai convenu ou si le preneur a continué à occuper l’immeuble à l’expiration de la durée convenue sans opposition du bailleur (même avec un nouveau contrat) ?

Dans ce cas, le bail initial est prolongé aux mêmes conditions mais est réputé avoir été conclu pour une période de 9 ans à compter du début du contrat. En d’autres mots, dans cette dernière situation, il est supposé avoir été conclu pour une période de 9 ans à compter de la date à laquelle le bail initial de courte durée est entré en vigueur.

Aux mêmes conditions, cela veut dire avec le même loyer mais avec une indexation annuelle possible ainsi qu’une révision du montant du loyer tous les trois ans.

BAIL DE LONGUE DURÉE

Un bail peut être conclu par écrit pour une durée déterminée supérieure à 9 ans.

– Fin anticipative. Tant le bailleur que le preneur peuvent le résilier avant son terme pour les mêmes raisons et conformément aux mêmes dispositions qu’en cas de bail de 9 ans. Ainsi, le locataire peut à tout moment résilier le bail. Quant au propriétaire, il peut le résilier à tout moment pour occupation personnelle ou encore le résilier pour la fin d’un triennat afin d’effectuer des travaux de reconstruction, transformation ou rénovation ou encore sans motifs. Attention cependant, le bail peut exclure, en tout ou en partie, les possibilités légales de résiliation par le propriétaire.

– Fin définitive. Le bail de longue durée prend fin à l’expiration du terme convenu, moyennant un congé notifié par l’une ou l’autre des parties au moins 6 mois avant l’échéance.

Et à défaut d’un congé notifié dans ce délai, le bail est prolongé chaque fois pour une durée de 3 ans, aux mêmes conditions.

Maintenant, si le bailleur met fin au bail à l’expiration du troisième triennat ou d’un triennat subséquent (occupation personnelle et familiale ou travaux importants), il doit payer au preneur une indemnité équivalente à 3 mois de loyer.

Hoe wordt een huurovereenkomst van korte duur of van lange duur beëindigd ?

Posté par denis sur
| 0

Hoe wordt een huurovereenkomst van korte duur of van lange duur beëindigd ?
In België maakt de huurwet die van toepassing is op huurcontracten voor een hoofdverblijfplaats met name een onderscheid tussen een huur van korte duur en een huur van lange duur.

HUURCONTRACT VAN KORTE DUUR

In afwijking van de wettelijke duur van 9 jaar kun je één huurcontract of twee opeenvolgende maar verschillende huurcontacten schriftelijk afsluiten voor een korte periode van 3 jaar of minder. De totale duur mag dus niet langer zijn dan 3 jaar.

– Voortijdige beëindiging. Behalve wanneer de partijen dat tijdens de huur overeenkomen, mogen noch de verhuurder, noch de huurder een huurcontract van korte duur voortijdig opzeggen.

Het gaat om een voorschrift van dwingende aard. Dit betekent dat het steeds van toepassing is, ook al bevat de huurovereenkomst een andersluidende bepaling.

Verhuurder en huurder kunnen echter in onderlinge overeenstemming het huurcontract beëindigen. Daarbij moeten geen bepaalde vormvoorschriften worden nageleefd. Toch is het raadzaam het akkoord op papier te zetten om over een bewijs te kunnen beschikken.

Zo oordeelde een rechter dat de beide handtekeningen van de verhuurder en de huurder op de plaatsbeschrijving bij het verlaten van het pand het bewijs opleverde dat ze overeenkwamen het huurcontract te beëindigen.

Dit verbod van vroegtijdige huuropzegging zet de wettelijkheid en rechtsgeldigheid van de zogenoemde diplomatieke bepalingen op de helling. Zo’n clausule laat de huurder toe het huurcontract voor de afloop van het huurcontract te beëindigen na betaling van een vergoeding. Deze diplomatieke bepalingen en andere bestaande bepalingen van vroegtijdige opzegging die al voorkwamen in de 3-6-9 huurovereenkomsten blijven ook nu nog vaak in de contracten te worden opgenomen.

Het blijft een heikele kwestie, hoewel zowel rechtspraak als rechtsleer zich in het merendeel van de gevallen gunstig uitspreekt over de waarde van dergelijke clausules.

De wet lijkt immers alleen maar aan te geven dat bij de huur van korte duur de voorschriften inzake de door de wet voorziene clausules van voortijdige opzegging niet gelden, maar de wet verbiedt niet uitdrukkelijk dat de partijen iets anders kunnen overeenkomen. Het besluit is dus dat er wel bepalingen van voortijdige opzegging in het huurcontract mogen voorkomen, hoewel zo’n bepaling niet bepaald te verenigen is met de ratio legis (de geest van de wet) van een huurovereenkomst van korte duur.

– Definitieve beëindiging. Dit type van huur is niet zonder meer beëindigd na het verstrijken van de overeengekomen huurtermijn.

Want hoewel de partijen de duur van de huurovereenkomst overeenkwamen en het een vaste termijn betreft, eindigt het contract niet van rechtswege op de vervaldag.

Het huurcontract kan worden beëindigd door middel van een opzeggingstermijn van minstens drie maanden waarvan de ene de andere partij in kennis stelt. Die opzegging moet dus minstens drie maanden voordat het contract verstrijkt worden gegeven. De partijen kunnen dus niet een langere of kortere termijn in het contract bedingen en afdwingen.

Wanneer de huurder de huurovereenkomst beëindigt kan de verhuurder een nieuwe overeenkomst van korte duur aangaan of met een nieuwe huurder een huurcontract van 9 jaar afsluiten, tegen andere voorwaarden.

Opgelet, wanneer hij een nieuw contract van maximaal drie jaar met een andere huurder aangaat mag de basishuurprijs niet hoger zijn dan de basishuurprijs van de vorige huurder, weliswaar aangepast aan de index van de prijzen.

En wat gebeurt er dan als de huur niet 3 maanden voor het verstrijken van de overeengekomen huurtermijn is opgezegd of wanneer de huurder de woning blijft bewonen na het verstrijken van de overeengekomen duur zonder verzet van de verhuurder (zelfs met een nieuwe huurovereenkomst) ?

In dat geval wordt de aanvankelijke huurovereenkomst tegen dezelfde voorwaarden verlengd maar ze wordt geacht te zijn afgesloten voor een periode van 9 jaar, te rekenen vanaf de aanvang van het contract. Met andere woorden, in dat geval wordt het contract geacht te zijn afgesloten voor 9 jaar vanaf de datum waarop het aanvankelijk contract van korte duur is ingegaan.

Tegen dezelfde voorwaarden betekent dat de huurprijs gelijk blijft, maar wel met een mogelijke jaarlijkse indexering en een herziening van de huurprijs om de drie jaar.

Huurcontract van lange duur

Een huurcontract kan schriftelijk worden aangegaan voor een langere duur dan 9 jaar.

– Voortijdige beëindiging. Zowel de verhuurder als de huurder kunnen het huurcontract opzeggen voordat de huurtermijn is verstreken en dit om dezelfde redenen en overeenkomstig dezelfde voorschriften als een huur van 9 jaar. De huurder kan de huur op gelijk welk moment opzeggen. De verhuurder kan de huur op gelijk welk moment opzeggen wanneer hij de woning zelf gaat betrekken of hij kan de huur beëindigen na het verstrijken van elke driejarige periode om verbouwings- of renovatiewerken te laten uitvoeren of zelfs zonder motivering. Opgelet, het huurcontract kan de wettelijke opzeggingsmogelijkheden waarover de eigenaar beschikt geheel of gedeeltelijk uitsluiten.

– Definitieve beëindiging. De huurovereenkomst van lange duur eindigt bij het verstrijken van de overeengekomen huurtermijn, mits de ene of de andere partij een opzeggingstermijn van minstens 6 maanden voor het aflopen van het contract geeft.

Bij gebrek aan een opzegging binnen deze termijn wordt de huurovereenkomst telkens met een duur van 3 jaar verlengd, tegen dezelfde voorwaarden.

Als de verhuurder echter de huur bij het verstrijken van de derde driejarige periode of van een daaropvolgende driejarige periode opzegt (persoonlijke of familiale bewoning of grote werken) moet hij de verhuurder een schadevergoeding betalen gelijk aan 3 maanden huur.