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Construction : avantages et inconvénients de la formule “architecte et entrepreneurs”

Posté par denis sur 17 décembre 2015
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Comme le choix d’une mauvaise formule de construction peut avoir des conséquences considérables sur la suite, cela ne peut se faire à la légère.

D’accord, mais comment faut-il procéder et avec qui ?
A côté de la formule « architecte et entreprise générale de construction », de celle dénommée « clé sur porte » (le candidat-acquéreur ne fait rien lui-même, il ne peut souvent choisir qu’un logement standardisé et un architecte est généralement imposé), il est possible d’opter pour le système qui met en présence un architecte et plusieurs entrepreneurs individuels.

Dans le cadre de cette dernière option, le candidat-bâtisseur choisit librement et entièrement seul chaque intermédiaire, à savoir :

– un architecte de confiance au niveau technique et financier et

– les différents entrepreneurs enregistrés compétents et motivés (plombier, électricien, chauffagiste…) qui vont intervenir sur le chantier.

Comme le souligne la Confédération construction, il est important de veiller à que les entrepreneurs soient enregistrés et disposent d’un accès à la profession. L’agréation est un plus. « Et s’ils sont en outre affiliés à la Confédération construction, c’est mieux encore. »

L’enregistrement est une sorte de label accordé à l’entrepreneur.

C’est une présomption qu’il respecte ses obligations fiscales et sociales.

Et la Confédération d’ajouter que le fait de recourir à une telle entreprise est d’autant plus important que certaines primes et certains avantages fiscaux ne sont accordés qu’à cette condition.

Grâce à la banque de données en ligne (www.confederationconstruction.be) qui renferme les données d’enregistrement de tous les membres de la Confédération, il est possible de voir si les entrepreneurs choisis sont bien enregistrés.

Un accès à la profession ?
De nombreux métiers en construction requièrent une compétence professionnelle spécifique.

Il est possible de vérifier les données d’une entreprise telles qu’elles sont reprises dans la Banque-carrefour des entreprises (BCE) au moyen de la fonction « public search » sur le site Web du service public fédéral Economie. Ainsi, il est possible de contrôler notamment quelles sont les activités commerciales que l’entreprise peut exercer ou si elle satisfait à la compétence professionnelle requise.

Dans cette formule avec plusieurs entrepreneurs, pour le gros oeuvre jusqu’aux travaux de finition en passant aussi notamment par la toiture et l’électricité, il faut :

– faire un appel d’offres aux différents entrepreneurs pour connaître leur prix pour chaque poste de la construction;

– conclure des contrats avec eux et coordonner soi-même les travaux.

Pour qui ?
Idéalement, cette formule « architecte et entreprise par corps de métier séparés » doit être réservée aux personnes pouvant se prévaloir d’une certaine expérience puisqu’il leur faudra généralement négocier le coût de l’intervention de chaque intervenant et assurer le contrôle des travaux.

Bref, en priorité pour des personnes averties.

AVANTAGES

Nous pouvons les résumer de la manière suivante.

– Premièrement, le candidat-bâtisseur peut choisr des entrepreneurs qu’il connaît personnellement et en qui il a totalement confiance. N’empêche, vaut mieux se renseigner sur les références de chaque sous-traitant.

Deuxièmement, il n’est pas lié par des plans types imposés.

Troisièmement, il peut apporter des modifications en cours de construction.

Néanmoins, celles-ci doivent être consignées par l’entrepreneur et convenus préalablement avec son architecte.

En effet, la souplesse de cette formule est liée à la faculté de discuter directement avec chaque corps de métier tant lors du choix qu’en cours d’exécution, en vue d’apporter des modifications.

Quatrièmement, il donne la possibilité aux différentes entreprises d’exprimer davantage leur créativité et leur savoir-faire.

Bref, après la construction érigée soi-même, cette formule est la moins coûteuse.

Logiquement, note Test achats, en lançant des appels d’offres pour chaque entreprise séparée, il est possible d’obtenir à chaque fois le prix le plus avantageux (à qualité égale).

En d’autres mots, en réalisant soi-même les travaux (ou certains travaux), en prenant le temps de comparer les offres, en assurant une grosse partie de la coordination, il est possible de réaliser des économies.

N’empêche, il est difficile d’établir une estimation du budget nécessaire, car davantage de travaux interviennent sur mesure et leur coût ne peut être évalué qu’après prise des mesures.

INCONVENIENTS

Premièrement, il n’est pas facile de choisir les différentes offres de prix les plus intéressantes, et puis d’en retenir une qui nous agrée.

Il faut donc établir autant de contrats qu’il y a de travaux différents.

Dans cette formule, il est possible de passer, avec ou sans l’assistance d’un architecte, une série de contrats séparés portant chacun sur la réalisation d’une partie de l’habitation.

En fait, grâce à ces offres de prix séparées, se dégage une meilleure vision sur les coûts et ce afin de pouvoir choisir la solution la plus avantageuse pour chaque poste.

De même, la demande et comparaison de ces offres de prix prend un certain temps et implique, la plupart du temps, de réelles connaissances en ce domaine.

Deuxièmement, pour la formule « architecte et entrepreneurs », il faut de réels talents d’organisateur, de coordinateur, de négociateur et beaucoup de diplomatie.

La perte de temps due à des problèmes de coordination est un des inconvénients majeurs du travail avec des corps de métier séparés.

Les appels d’offres, les soumissions et les adjudications doivent être coordonnés de façon à ce que les diverses entreprises se succèdent sans heurts.

Lorsqu’une personne coordonne elle-même le chantier, elle doit s’y rendre au moins une fois par jour, rédiger un planning au préalable et le respecter au mieux.

Si une des entreprises débute le travail avec du retard, son agenda-planning va être modifié ainsi que celui de l’entrepreneur qui prend la relève. Ainsi, bonjour aux ralentissements et frais supplémentaires.

C’est pourquoi, il est recommandé de prévoir un délai de construction raisonnable et de mentionner avec précision dans chaque contrat et convention la date décidée du début des travaux.

Eventuellement, il y a lieu de solliciter une marge de manoeuvre la plus courte possible. Un exemple : les travaux débuteront dans le courant de la dernière semaine du mois X.

Il est également important de prévoir dans le contrat le montant dont sera redevable l’entrepreneur à titre d’indemnité par jour de retard si le délai fixé n’est pas respecté à la lettre.

Afin de pouvoir chiffrer ce dédommagement, généralement, il faut se baser sur le montant du loyer qu’il faudrait toucher pour voir le bâtiment parachevé.

Beaucoup de problèmes peuvent donc être évités en établissant des contrats aussi complets et précis avec chaque corps de métier séparé, et en y déterminant leurs obligations et responsabilités.

Troisième inconvénient. Lorsqu’un architecte se voit accorder la fonction de coordinateur des travaux, il a le droit de demander des honoraires plus importants.

Quatrième inconvénient. En cas de problème, le candidat-bâtisseur risque que les divers entrepreneurs se rejettent mutuellement la faute.

D’où l’importance de veiller à ce que tout contrat et convention soit conçu de façon très complète et notamment aussi que la responsabilité de chacun des entrepreneurs soit clairement précisée.

Cinquième inconvénient. Comme dans ce cas la loi Breyne ne s’applique pas, chacune des parties peut dès lors élaborer un contrat comme bon lui semble.

C’est la liberté totale des dispositions contractuelles.

En effet, alors que les entrepreneurs d’entreprise générale sont obligés de respecter cette loi, lorsqu’il y a construction par corps d’état séparés, ces contrats (conventions par lesquelles il y a engagement de construire un tel immeuble) ne rentrent pas dans l’application de cette réglementation. Pourquoi ? Parce qu’ils n’ont pas pour vocation de construire un immeuble tel que visé par la loi Breyne.