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Crédit hypothécaire : 10 conseils pour bien emprunter

Posté par aurelien sur 29 octobre 2015
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Le Belge a la brique dans le ventre… une formule que l’on entend souvent et à juste titre. La priorité de ses investissements privés ira à son investissement immobilier, qu’il soit locatif ou acquisitif. Mais pourquoi continuer à payer un loyer à fond perdu ? Cette question, beaucoup de Belges se la sont déjà posée puisque plus de 70 % d’entre eux sont propriétaires. Ce n’est pas un hasard : ces dernières années, les taux hypothécaires sont restés très abordables.

Pour les candidats au crédit hypothécaire, voici quelques règles qui peuvent aider à s’engager en connaissance de cause :

1. Ne pas mettre la charrue avant les bœufs

Inutile de rêver au dessus de ses moyens. Avec l’aide de son banquier ou de son courtier, il convient de déterminer le montant que l’on peut emprunter AVANT tout engagement. On considère généralement que la mensualité du crédit hypothécaire ne peut dépasser 1/3 des revenus nets de l’emprunteur ou du ménage.

2. Comparer les taux

La concurrence entre organismes bancaires est rude. Néanmoins, on ne comparera jamais d’emblée les taux que l’on vous propose, mais plutôt le montant total de ce qui sera supporté en définitive, en capital et intérêts. Les banques offrent une multitude de formules (cf.5)

3. La durée

La durée de remboursement peut osciller entre 15 et 30 ans. Mais, ces dernières années, la hausse du marché immobilier a rendu impossible l’accès à la propriété pour les jeunes ménages. Afin d’y remédier, des banques comme AGF Belgium et Fortis Banque proposent des crédits dont la durée de remboursement peut atteindre 40 ans. Ainsi, la mensualité devient abordable. De son côté, Fortis AG propose « Hypoflex », un produit qui permet d’interrompre le remboursement en cas de coup dur ou encore changer de formule de crédit sans frais. Dexia propose aux jeunes emprunteurs de payer moins en début de crédit, et un peu plus quand leurs revenus auront augmenté. Attention: plus grande est la durée du crédit, plus petit sera le remboursement mensuel, mais plus élevé sera le remboursement total des intérêts…

4. L’hypothèque inversée : un projet de loi qui va encore plus loin

L’hypothèque inversée (reverse mortgage ou encore viager hypothécaire) connaît un véritable succès dans les pays anglo-saxons. Il s’agit d’une nouvelle formule d’emprunt qui devrait voir le jour chez nous en juin 2007. Elle permet de bénéficier d’une rente ou d’un capital, mais en restant propriétaire. Lorsque le projet sera devenu loi, une personne âgée disposera de la possibilité d’obtenir un prêt dont la somme s’élèvera à une partie de la valeur vénale de sa résidence. Comme dans le cadre d’un viager traditionnel, une hypothèque sera prise, mais au profit du prêteur et non du crédirentier (celui qui reçoit les rentes). De plus, comme pour certains viagers, le propriétaire pourra rester dans les lieux. Dans cette nouvelle formule de crédit, la valeur de la résidence est convertie en un revenu. Le remboursement de l’emprunt (principal et intérêts) s’effectuera au décès de l’emprunteur, lorsqu’il vend le bien immobilier hypothéqué ou s’il change de résidence principale. Après déduction du montant du au prêteur, le solde du produit de la vente reviendra au propriétaire ou à ses héritiers, qui risquent d’avoir une mauvaise surprise…

5. Les formules

Depuis une dizaine d’années, on assiste à une explosion des formules d’emprunts. Il est même possible de ne rembourser que les intérêts durant toute la durée du prêt. C’est la formule du terme fixe. Le capital sera remboursé à la fin de la durée du crédit, soit grâce au produit de la vente du bien à ce moment, soit de toute autre manière. La reconstitution du capital peut également s’opérer par les système de la branche 21 (souscription d’une assurance-vie simple) ou de la branche 23 (assurance-vie liée à des fonds communs de placement). Il est également envisageable de ne pas rembourser le même montant chaque mois. Il s’agit des formules d’amortissement dégressif et progressif. Mais la formule la plus courante reste celle du remboursement constant. A côté du taux fixe, il existe le taux semi-fixe et le taux variable. Dans ces deux dernières formules, le taux peut, pendant le délai de remboursement, changer et, par voie de conséquence, la mensualité également. Bien entendu, en échange de cette prise de risque de l’emprunteur, le taux de base proposé par la banque sera moins élevé, du moins dans une conjoncture où les taux sont bas, comme actuellement. L’emprunteur peut décider de prendre le risque de voir son taux “exploser” au moment qu’il désigne. Cela peut être après un, trois, cinq, dix ou même quinze années. Il peut aussi limiter le risque de hausse ou baisse de taux à ce moment

Toutes les données d’un crédit se résument en quelques chiffres. Pour se familiariser avec ce supermarché hypothécaire, prenons trois exemples :

– la formule 10/5/+2/-5 sur 20 ans, taux de base de 5,75 % signifie que ce taux sera fixe pendant dix ans, avec révision quinquennale ensuite et une limitation à la hausse de 2 % et à la baisse de 5 %.

– la formule 1/1/+3/-3 sur 25 ans, taux de base de 5,85 % signifie que ce taux sera révisable annuellement, avec une limitation de 3 % à la hausse ou à la baisse.

– la formule 13/5/+2/illimité sur 20 ans, taux de base de 6,55 % signifie que ce taux ne sera révisable qu’après 13 ans, avec une limitation de 2 % à la hausse et sans limitation à la baisse. Inutile de préciser que au plus long le taux restera fixe, ou plus il sera élevé.

6. Les frais

a) il y a d’abord les frais de l’acte notarié d’acquisition, et celui de l’acte notarié de crédit hypothécaire. Ils peuvent être calculés directement en ligne, par exemple sur le site des notaires (www.notaire.be).
b) le coût de l’expertise bancaire ne doit pas être oublié. Il varie fortement suivant les banques (de 0 à 185,92 €)
c) les frais de dossier réclamés par la banque (de 0 à 619,73 €).
d) la prime de l’assurance-incendie.
e) la prime de l’éventuelle assurance vie solde restant du (ASRD). De quoi s’agit-il ?
Si l’emprunteur décède prématurément, ses héritiers ne pourront pas nécessairement assumer cette charge mensuelle. Pour protéger les siens, il est courant qu’il souscrive alors un contrat d’assurance-vie dont le capital correspond au solde qui sera encore du à la banque. Pour cette dernière, l’ASRD est une garantie qui vient conforter l’engagement de l’emprunteur. Sans entrer dans les détails, signalons qu’il existe différentes formules. Citons celle de la prime unique, de la prime périodique fixe ou variable, ou celles liées à une assurance-groupe existante, une épargne-pension ou une assurance-pension. Attention : suivant les compagnies, les primes peuvent varier du simple au double.
f) Enfin, en présence d’une construction, l’organisme prêteur prélèvera souvent une commission de réservation sur les fonds non prélevés après une certaine période.

7. La formule particulière du mandat hypothécaire

Un emprunteur peut proposer à son organisme bancaire de lui donner mandat pour lui permettre de prendre hypothèque si cela se justifie dans le futur. De cette manière, l’emprunteur peut disposer des fonds sans devoir supporter les frais afférents à un acte d’ouverture de crédit hypothécaire. Bien sûr, il doit bénéficier d’une certaine notoriété auprès de son banquier. Le notaire sera chargé de rédiger le mandat hypothécaire mais la provision qu’il demandera sera beaucoup moins importante (approximativement 5 fois moins cher). Cela se justifie par l’absence de prise d’inscription au bureau des hypothèques et par le coût très faible de la formalité de l’enregistrement de l’acte notarié.

8. Ne pas oublier qui est le client…

Votre banquier peut tenir compte de votre fidélité, des montants que vous avez déjà épargné (épargne-logement), de l’importance du prêt que vous sollicitez, de l’expertise, de vos projets de rénovation, de location partielle, etc… A vous de réclamer les avantages que votre situation autorise.

9. Votre situation personnelle

Les conditions de crédit dépendront également de votre âge, de vos aspirations personnelles, de votre capacité de remboursement et du mode de remboursement adopté. C’est vous et personne d’autre qui êtes le mieux placé pour apprécier ces critères.

10. La condition suspensive

Vous avez trouvé la maison de vos rêves ? Lorsque la demande d’obtention d’un crédit hypothécaire a été acceptée par l’organisme bancaire retenu, ce dernier adressera à l’emprunteur une offre limitée dans le temps et qui reprendra les conditions du crédit. Le notaire de l’emprunteur recevra le projet d’acte authentique qu’il mettra en forme. Mais, parfois, il arrive que le crédit soit refusé. L’acquéreur pourrait alors se retrouver dans la situation fort désagréable de devoir acheter un bien qu’il ne peut payer. C’est la raison pour laquelle il est conseillé d’insérer dans le compromis une condition suspensive d’obtention du crédit. En cas de refus, l’acquéreur ne perdra pas d’argent puisque la vente sera réputée ne jamais avoir eu lieu. En droit, pour que ce type de clause soit valable, elle ne doit pas uniquement dépendre du bon vouloir de celui qui emprunte. Le compromis devra mentionner l’organisme prêteur, le montant que l’on souhaite emprunter et le délai endéans lequel le crédit doit être accordé (souvent de 4 à 6 semaines). Parfois, en cas de refus, le compromis prévoit que l’acquéreur versera au propriétaire une indemnité suite au blocage du bien durant cette période d’attente.

Lorsque toutes ces règles auront été suivies et que vous êtes en possession d’une offre ferme d’un prêteur (banque, organisme de crédit, société d’assurance, etc.), rien n’interdit de faire jouer la concurrence, mais en comparant des formules identiques, et en tenant compte de tous les frais afférents à chacune de ses formules (frais de dossier, d’expertise, prime d’assurance-vie, montant qui sera réellement remboursé, etc.).