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Droit de préemption privé et public

Posté par denis sur 19 décembre 2015
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Dans notre Code Civil, il existe un article qui consacre le droit de propriété (article 544).
Considéré comme absolu lors de la rédaction du Code, au début du XIXème siècle, ce droit est devenu fort relatif avec le temps.
Actuellement, les autorités disposent de plus en plus de l’opportunité de s’ingérer dans la gestion des biens immobiliers des particuliers (procédure d’expropriation d’extrême urgence, réquisition de biens inoccupés, obligation de respecter des prescriptions urbanistiques parfois très lourdes en cas de construction, etc…). L’exercice du droit de préemption constitue l’un des nouveaux outils de la puissance publique pour interférer dans les relations de droit privé (entre particuliers).

Qu’est-ce le droit à la préemption ? Juridiquement, c’est « la faculté conférée par la loi à une personne (le bénéficiaire du droit d’option), d’acquérir, de préférence à toute autre, un bien que son propriétaire se propose de céder, en se portant acquéreur de ce bien dans un délai donné, en général au prix et conditions projetées, à lui préalablement notifiées » (Cornu, vocabulaire juridique, PUF, 1987). P

our mieux comprendre, partons d’un exemple. Entre particuliers, à la signature d’un bail, de quelque nature juridique qu’il soit (d’habitation, commercial, à ferme), il peut arriver que le futur preneur (locataire) se ménage un droit de préemption. Par l’exercice de ce droit, tout locataire peut, à prix égal avec tout tiers candidat acquéreur, acheter par priorité le bien qu’il occupe, selon les modalités prévues dans le bail ou par document séparé. Très souvent, on prévoit que, en cas de vente, le propriétaire s’engage à officiellement présenter la meilleure offre à son locataire, lequel dispose d’un délai conventionnel qui ne dépasse que rarement un mois pour signifier au propriétaire, de manière tout aussi officielle, sa volonté d’exercer ou ne pas exercer ce droit de préemption. Le locataire qui occupe les lieux à titre de résidence principale peut estimer, avec le temps, se trouver tellement bien dans ces lieux qu’il vivrait mal un nouveau déménagement. Son droit de préemption peut alors lui accorder un certain confort moral, ainsi qu’un contrôle sur la manière dont les opérations de mise en vente se déroulent. L’exemple du bail a été cité parce qu’il expose de manière concrète l’intérêt du droit de préemption pour un locataire, mais ce droit peut être concédé dans bien d’autres circonstances. Si, par exemple, on veut agrandir sa maison, rien n’interdit de négocier un droit de préemption avec son voisin, propriétaire actuellement non désireux de vendre, afin d’être « sur les rangs » le jour où il décide de vendre.

LE DROIT DE PRÉEMPTION EXERCÉ PAR LES AUTORITÉS

Mais, depuis quelques années, les autorités disposent également de la faculté d’exercer ce droit alors même qu’une promesse de vente serait intervenue entre les parties (vendeur et acquéreur). Région wallonne. A quelques exceptions près(comme les ventes d’habitation à construire), tout bien immobilier compris dans certaines zones définies à l’article 175 du CWATUP peut être préempté par certaines institutions (Région, communes, CPAS, régies communales, etc.). C’est le gouvernement qui établit le périmètre d’application du droit de préemption, droit qui ne peut excéder 5 ans, période renouvelable. Si le bénéficiaire du droit de préemption y a renoncé, l’acte authentique doit être passé dans les 3 ans, au même prix pour éviter tout contournement de la loi.

RÉGION FLAMANDE

En région flamande, depuis le premier novembre 1998, certains organismes bénéficient également d’un droit de préemption. Il s’agit de la société flamande du logement (Vlaamse huisvestigingsmaatschappij), des sociétés de logement social, des communes et des CPAS. Ils disposent d’un droit de préemption général pour tous les biens immobiliers sur lesquels ils ont déjà, par contrat, un droit réel ou un bail de plus de neuf ans ou pour les logements sur lesquels ils ont un droit de gestion sociale. Idem en ce qui concerne les logements dans lesquels ils effectuent des travaux de rénovation, d’amélioration, ou d’adaptation. Mais ce droit a été étendu à une liste spéciale. Cette dernière a été dressée dans le cadre de la lutte contre la désaffectation et la dégradation des logements. Sont notamment concernés les biens immobiliers déclarés insalubres, inhabitables ou ayant fait l’objet d’une attestation de conformité refusée.

EXTENSION AUX ZONES DE CONSTRUCTION ET RÉNOVATION

Certaines parcelles destinées au logement ont également été intégrées. Des « zones spéciales » générales de construction et de rénovation sont en cours d’élaboration. 26 communes sont concernées, pour lesquelles le droit de préemption est déjà applicable, étant entendu que toutes les habitations ne sont pas visées. Pour savoir si un bien est susceptible d’être préempté, on consultera son notaire. C’est en effet lui qui est tenu d’informer les administrations idoines, lesquelles disposent d’un délai de 2 mois pour se prononcer. Si ce droit de préemption est exercé, l’acquéreur peut renoncer définitivement à son achat. S’il n’est pas exercé, la vente doit se réaliser dans l’année, au prix mentionné par le notaire dans ses courriers d’information. Il faut savoir que si l’on transgresse cette obligation, le nouvel acquéreur pourrait se retrouver évincé par l’administration, même après la signature de l’acte authentique. Il pourrait alors se retourner contre le notaire qui aurait omis d’exercer son obligation d’information.

RÉGION BRUXELLOISE

Depuis le 29 janvier 2003, en application de l’ordonnance du 18 juillet 2002 (moniteur belge du 17 août 2002) qui émane du Conseil de la Région de Bruxelles-Capitale, un droit similaire a été attribué au profit de certains organismes publics, tels par exemple, les communes et CPAS de la région, la Société de Développement pour la Région, la Société du Logement de la Région, la Ville de Bruxelles, et même le Port de Bruxelles. Le Gouvernement bruxellois a pour tâche de définir les zones concernées. Citons certains « périmètres de préemption », comme par exemple dans l’Îlot sacré ou à Auderghem, Saint-Josse-ten-Noode, Molenbeek, Evere et, depuis le 26 avril 2008, à Saint-Gilles. Pour savoir si un bien immobilier est repris dans un périmètre, tout candidat acquéreur pourra interroger avec succès le service urbanistique de la commune concernée, directement ou par le biais de « son » notaire. On peut également obtenir le renseignement sur le site de la Région de Bruxelles-Capitale (http://www.bruxelles.irisnet.be/fr/other/searchresults.shtml?query=droit+de+preemption§ion=).

Dans ces zones, les biens immobiliers peuvent être vendus par priorité aux pouvoirs publics. La finalité de cet octroi réside dans la défense de l’intérêt général, notion dans laquelle il faut notamment intégrer la volonté de création de logements sociaux, mais également la lutte contre l’existence d’immeubles abandonnés et insalubres. L’exercice de ce droit par les pouvoirs publics concerne toute mutation de la pleine propriété de biens immobiliers à titre onéreux (c’est-à-dire en contrepartie d’un prix). Les donations sont en conséquence exclues. Peu importe que le bien immobilier soit bâti ou non. Mais, à ce principe, il existe une série d’exceptions. Un bien vendu en rente viagère, par exemple, ne sera pas concerné. Idem si le bien est nouvellement construit et considéré comme une nouvelle construction selon le Code de la TVA. Les biens de l’Etat fédéral, des Régions ou des Communautés, échappent également à l’exercice de cette préférence légale. Même les biens transmis suite à des opérations qui concernent les personnes morales (les sociétés) restent exclus (on peut penser aux fusions, scissions, absorptions, liquidations, etc…). Comme pour l’exercice du droit de préemption en Flandres, le notaire a été chargé par la loi d’avertir la Régie foncière, sous peine d’une lourde amende en cas d’oubli.

UTILISER LA CONDITION SUSPENSIVE

Tout candidat acquéreur concerné sera bien avisé d’avoir à l’esprit cette possibilité réservée aux autorités de finalement acheter à sa place, même si, en pratique, cette faculté est rarement exercée. En effet, durant le délai d’attente, des frais sont souvent engagés (frais de dossier bancaire avec expertise, démarches diverses, etc.). Il est possible de se prémunir de l’exercice de ce droit en intégrant dans le compromis une condition suspensive de l’absence de préemption effective dans le délai légal. De cette manière, si ce droit est exercé par les autorités, de par l’effet rétroactif de la condition, la vente sera réputée n’avoir jamais existé. En pratique, la plupart des modèles de compromis de vente prévoient cette condition suspensive.