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Honoraires et frais de bureau du syndic à charge du locataire ou propriétaire

Posté par denis sur 6 décembre 2015
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Les honoraires de comptabilité du Syndic et les frais de bureau du même syndic peuvent ils normalement être portés à charge du locataire ou bien doivent-ils rester à charge du propriétaire bailleur que je suis ?Je vous remercie bien d’essayer de donner la réponse à ces deux questions.

Monsieur D., de Charleroi

L’art. 1728 du code civil dispose que : ” Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1- d’user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention;

2- de payer le prix du bail aux termes convenus. L’expression “le prix du bail” est plus large que le loyer. Il est donc constant que le locataire, même à défaut d’accord exprès, pour autant qu’il n’y ait pas d’usages contraires, doit les frais accessoires, complets et normaux du bail. Il est admis ainsi qu’incombent donc normalement au preneur dans les immeubles collectifs, en plus des charges strictement privatives: l’entretien des parties communes, les frais d’électricité et de fourniture en eau des parties communes, le chauffage des communs et l’entretien des installations (sauf les grosses réparations), l’entretien des ascenseurs (sauf les grosses réparations), les frais de concierge ou de femme de ménage pour les parties communes. Par contre n’incombent pas au preneur: la quote-part de rémunération du syndic, la location et l’entretien des appareils extincteurs d’incendie, la quote-part dans l’assurance incendie des propriétaires, l’achat d’une tondeuse pour l’entretien du jardin,…

L’idée qui sous-tend ces principes est le profit que chacune des parties tire de ces dépenses: si elles concernent davantage le locataire, c’est à lui de les supporter, alors que quand elles concernent la propriété elle-même, elles seront à charge du bailleur. Tout est cependant souvent fonction du cas d’espèce: c’est ainsi qu’il a déjà été jugé que la rémunération du syndic devait être partagée entre le bailleur et le locataire dans la mesure où elle profite à chacune des parties.(JP Etterbeeck, 2 juin 1980, JJP, 1981, p. 15).”Bien entendu, pareille décision ne se conçoit qu’au seul cas où le bail se serait borné à mettre à charge du locataire les frais communs, sans référence à la répartition des frais de ladite gérance”(Les Novelles, Les baux en général, Vankerckhove, Bruxelles, Larcier, 2000, p. 722).

Effectivement, les conventions contraires sont possibles, de sorte que les parties sont libres de convenir comme elles l’entendent la répartition des charges dans le contrat. Ainsi “sauf en cas de dispositions légales contraires, il appartient évidemment aux parties contractantes de définir librement les charges qui sont imposées au locataire, et ce quand bien même elles porteraient sur des dépenses incombant normalement au bailleur, selon les principes généraux applicables au louage” (Les Novelles, Les baux en général, Vankerckhove, Bruxelles, Larcier, 2000, p. 718). On ne saurait trop insister sur l’intérêt qu’il y a à ce que le bail soit rédigé en des termes très clairs et non équivoques. Dans le doute, les clauses dérogatoires s’interprètent de manière restrictive, en faveur du locataire Sur base de ce qui précède, du contenu du bail et des circonstances de votre situation, vous devriez pouvoir déterminer si tout ou partie des frais de syndic peuvent être mis à charge de votre locataire.

Signalons enfin, à titre informatif, l’article 1728ter du code civil qui dispose que :

“.§ 1er – Sauf dans le cas où il a été expressément convenu que les frais et charges imposés au preneur, sont fixés forfaitairement, ils doivent correspondre à des dépenses réelles. Ces frais et charges doivent être mentionnés dans un compte distinct. Les documents établissant ces dépenses doivent être produits. Dans le cas d’immeubles à appartements multiples, dont la gestion est assurée par une même personne, l’obligation est remplie dès lors que le bailleur fait parvenir au preneur un relevé des frais et charges, et que la possibilité est offerte à celui-ci ou à son mandataire spécial, de consulter les documents au domicile de la personne physique ou au siège de la personne morale qui assure la gestion.

§ 2. Les dispositions contractuelles contraires au § 1er sont nulles.” Concernant les forfaits prévus dans les baux de résidence principale, il faut aussi mentionner la faculté prévue à l’article 7 de la loi régissant ceux-ci, qui est libellée comme suit : “§ 2. À tout moment, chacune des parties peut demander au juge de paix la révision des frais et charges forfaitaires ou leur conversion en frais et charges réels. Le juge statue notamment sur base de l’évolution des dépenses réelles. Il décide la conversion si elle est possible