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Immobilier et fiscalité

Posté par aurelien sur 29 octobre 2015
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Chaque décision (acheter, garder, transformer, abandonner, revendre) prise au sujet d’un immeuble entraîne dans le chef de son propriétaire la débition d’une imposition. Passons ces choix en revue.

1. Vous voulez acheter ?

Qui dit acquisition dit taxation.

a) Les droits d’enregistrement.

Ils dépendent à la fois du bien, de sa situation et de celle de l’acquéreur.

Petit tour des Régions.
Avant 2002, lorsqu’on achetait une habitation (appartement ou maison), on payait 12,5 % de droits d’enregistrement et seulement 6 % à trois conditions :

  • le revenu cadastral de l’immeuble (maison ou appartement) ne peut pas posséder un revenu cadastral supérieur à 745 € (en présence de 3 enfants ou plus, ce plafond peut être majoré jusqu’à un maximum de 1.045 € pour sept enfants ou plus).
  • l’acquéreur, seul ou avec son conjoint, ne peut pas posséder d’autre immeuble dont le revenu cadastral total cumulé avec l’immeuble à acquérir dépasserait la limite des 745 €, sous réserve de l’exclusion de certains biens hérités dont le détail et le calcul de l’impact sont trop complexes pour être exposés dans ces lignes.
  • l’acquéreur ou son conjoint doit s’inscrire dans les 3 ans de la date de l’acte authentique (notarié) d’acquisition dans le registre de la population de la commune concernée ou dans le registre des étrangers à l’adresse de l’immeuble acquis. Cette inscription doit être maintenue de manière ininterrompue pendant au moins 3 années sous peine de supporter la différence d’impôt et des amendes éventuelles.

Wallonie :

Actuellement, ce système ne s’applique plus qu’en Wallonie.

Bruxelles :

En région bruxelloise, depuis 2003, le taux réduit (de 6 %) a été purement et simplement supprimé tandis qu’est maintenu celui de 12,5 %. Toutefois, la base imposable pour appliquer ce taux pourra être réduite de 60.000 ou même de 75.000 € lorsque l’immeuble est situé dans un espace de développement renforcé du logement et de la rénovation (en abrégé EDLR). Cela représente un avantage de respectivement 7.500 et 9.375 euros
Pourvu qu’il destine l’immeuble acquis à l’habitation principale dans les deux ans, une personne physique peut bénéficier de cet abattement. Sauf preuve contraire, la date de l’inscription au registre de la population (ou dans le registre des étrangers) suffit. Il est à préciser que cet abattement ne s’appliquera pas pour les terrains à bâtir. Comme en Flandre, l’acquéreur ne pourra bénéficier de cet abattement s’il est pleinement propriétaire d’un autre bien d’habitation, sauf s’il le vend ou le donne dans les deux ans de la date d’enregistrement de l’acte notarié d’acquisition. En outre, il devra s’engager à maintenir sa résidence principale dans la région pendant une durée ininterrompue de 5 ans au minimum.

Flandre :

Mais c’est en région flamande que les choses ont le plus bougé depuis 2002. Le taux de 6 % a été réduit à 5 % tandis que le taux plein est passé de 12,5 % à 10 %. Le taux de 5 % vaut pour tout achat de bien immobilier, quelle que soit la qualité juridique de l’acquéreur (personne physique ou société). Sur la première tranche de 12,500 €, un abattement est octroyé. En d’autres termes, l’acheteur ne paie aucun droit sur cette première tranche de 12.500 € que le taux soit de 10 % (avantage de 1.250 €) ou de 5 % (avantage de 625 €). L’acquéreur doit toutefois être une personne physique, ne pas posséder d’autres biens immobiliers et destiner l’immeuble à devenir dans les deux ans son habitation principale et unique (trois ans s’il s’agit d’un terrain sur lequel va s’ériger cette construction principale). Il doit également acheter la totalité de l’immeuble. Enfin, a été introduite la notion originale de reportabilité (plus communément appelée “sac à dos”). Les droits d’enregistrement payés à l’occasion du premier achat d’une maison qui sert de résidence principale pourront être récupérés sur les droits d’enregistrement dus lors de l’acquisition d’un autre bien. L’acquéreur ne devra alors s’acquitter que de la différence des deux montants à condition, toutefois, que l’achat de la première maison ait été effectué endéans une certaine période (2 ans avant ou 2 ans après le deuxième achat) ». Une limitation à cette « faveur fiscale » : 12.500 €.

Afin de s’y retrouver, voici, en euros, un tableau comparatif des droits d’enregistrement perçus dans chaque région sur base de la valeur d’acquisition (V.A.) d’un bien destiné à la résidence principale, selon que le taux plein (non réduit) s’applique, avec ou sans abattement :

VAWLBXLBXLFLFL
TauxZone EDLR (75.000 €)Hors zone EDLR (60.000 €)Taux;Abattement(12.500 €)
Plein (12.5%)Réduit (6%)Plein (10%)Réduit (5%)Taux pleinTaux réduit
25.0003.1251.500002.5001.2501.250625
75.0009.3754.50001.8757.5003.7506.2503.125
100.00012.5006.0003.1255.00010.0005.0008.7504.375
200.00025.00012.00015.62517.50020.00010.00018.7509.375

b) L’exception de l’immeuble neuf.

Si l’immeuble acquis est neuf, seul le terrain fera l’objet d’une perception de droits d’enregistrement.
Les constructions, elles, seront taxées au taux de TVA de 21 %, TVA qui sera récupérée par le constructeur.
Est légalement considéré comme neuf un immeuble vendu au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle au cours de laquelle a eu lieu la première occupation ou la première utilisation du bien immobilier (article 8 & 1 du Code de la TVA).

c) S’assujettir à titre occasionnel ?

Si l’immeuble doit être revendu et est toujours légalement considéré comme neuf, rien n’interdit au vendeur de demander à l’administration de bénéficier du régime d’assujetti occasionnel à la TVA (Article 8 & 1 du Code de la TVA). Il pourra alors, tout comme le constructeur qui lui a vendu l’immeuble, bénéficier de la récupération de la TVA. L’économie ainsi réalisée peut s’avérer conséquente.
Bien entendu, il devra signaler au candidat acquéreur que la vente s’effectue sous régime TVA et qu’il devra en conséquence supporter un coût de 21 % sur la valeur des constructions, impôt plus conséquent que les droits d’enregistrement.

2. Vous envisagez des travaux ?

Si des travaux sont nécessaires, une TVA de 21 % sera due, calculée sur le coût des travaux. Ce taux peut être réduit de 15 % à certaines conditions. Il faut d’abord que la maison ait au moins 15 ans d’âge et soit affecté à un usage privé. Il faut ensuite que les travaux soient effectués par un entrepreneur agréé. Il faut enfin qu’il ne s’agisse pas d’une reconstruction totale mais bel et bien de travaux d’amélioration, de rénovation, de transformation ou de réhabilitation.

3. Une fois dans vos murs, cela continue…

Différents impôts et taxes doivent être payés chaque année, mais nous retiendrons le principal : le précompte immobilier.

A la signature de l’acte authentique, le notaire demandera le plus souvent au nouveau propriétaire d’acquitter le précompte immobilier (PI) au prorata du nombre de jours qui restent avant la fin de l’année en cours. Le précompte immobilier est calculé sur base du revenu cadastral (RC) du bien acheté. C’est pourquoi, nous nous intéresserons d’abord au RC. Chaque bien immobilier du territoire est répertorié à l’administration du cadastre, qui lui attribue une revenu fictif. C’est le revenu locatif moyen net qu’un bien immobilier procure à son propriétaire en un an au premier janvier 1975, dans des conditions normales (article 477 du Code des Impôts sur le revenu). Pour le déterminer, l’administration du Cadastre tient autant compte de l’immeuble (nombre de pièces, cave, garage, état général, etc…) que d’éléments plus généraux, liés au bâtiment ou à l’environnement (facilité d’accès, proximité d’axes routiers, etc.). On parle de revenu net parce que, de la valeur locative annuelle brute obtenue, il faut déduire 40 % (10 % si c’est une parcelle non bâtie) qui représente les frais de réparation et d’entretien.

Peut-on contester le revenu cadastral ?

Une réclamation peut être introduite par voie recommandée au Contrôle du Cadastre compétent dans les deux mois de la réception de l’avertissement. Les services du Cadastre convoqueront le réclamant pour un échange de vue. Les argumentations respectives pourront ainsi être développés. Si le litige persiste, une procédure d’arbitrage peut être initiée, mais son coût sera supporté par la partie qui avait proposé le revenu cadastral s’écartant le plus de celui finalement fixé par l’arbitre.

L’administration peut-elle le réévaluer ?

Comme la détermination du revenu cadastral dépend directement des caractéristiques de l’immeuble, il est normal qu’il varie si celles-ci changent. L’administration du cadastre le réévaluera en présence d’un agrandissement, reconstruction ou transformations importantes. Est légalement considéré comme importante une transformation qui entraîne une augmentation ou diminution du revenu cadastral d’au moins 15 % ou d’un montant minimal de 50 euros. Elle agira de même en cas de réunion ou de division de parcelles bâties, d’absence de déclaration, de changement de limite entre parcelles ou pour les constructions dont le revenu cadastral a été fixé avant leur complet achèvement.

Le précompte immobilier

Le précompte immobilier est un impôt sur les biens immobiliers situés en Belgique. Depuis 1989, il est régional. Il est dû chaque année pour une période imposable allant du 1er janvier au 31 décembre de l’année par le propriétaire, l’usufruitier, l’emphytéote, le superficiaire ou même le possesseur (personne qui, de bonne ou mauvaise foi, se comporte comme propriétaire). Le précompte immobilier ne peut pas être mis à charge du locataire, sauf en matière commerciale, avec accord de celui-ci.

Lien avec le revenu cadastral

Le précompte immobilier est égal à un pourcentage (taux) du revenu cadastral indexé du bien immeuble applicable au premier janvier de l’année pour laquelle ce précompte est dû. C’est l’Etat qui perçoit l’impôt foncier (PI), même s’il est du en grande partie aux Provinces, Communes et Régions. On parle d’additionnels communaux et provinciaux. Il n’existe pas d’harmonisation au niveau national en ce qui concerne le pourcentage du revenu cadastral qui sera réclamé au titre de PI (Dans certaines communes, on peut atteindre 50 % du RC). Le pourcentage qui revient aux Régions est de 1,25 % (2,5 % en Région Flamande), bien moins que celui des divers additionnels dont les pourcentages sont revus chaque année.

Comment obtenir une réduction du précompte immobilier ?

A certaines conditions, une réduction du précompte immobilier peut être demandée à l’administration dans trois cas.

a) pour habitation dite « modeste »

Lorsque le revenu cadastral non indexé de l’ensemble des biens immobiliers situés en Belgique (et juste en Flandre pour la Région flamande) ne dépasse pas 745 euros, il est possible d’obtenir, pour l’immeuble occupé par le requérant une réduction de 25 % du précompte immobilier afférent à ce bien (50 % du précompte immobilier pour la première période de 5 ans pour laquelle celui-ci est dû s’il s’agit d’une maison modeste construite ou achetée à l’état neuf, sans bénéficier d’une prime à la construction ou à l’achat).

Pour l’habitation occupée en tant que propriétaire ou locataire, un grand invalide de guerre peut obtenir une réduction de 20 % du précompte immobilier. Un chef de famille handicapé peut obtenir une réduction de précompte de 10 %. Ces deux réductions ne peuvent pas être cumulées. Enfin, un propriétaire ou un locataire dont la famille compte, au premier janvier de l’exercice d’imposition concerné, au moins deux enfants à charge ou une personne handicapée, peut bénéficier d’une réduction de PI de 10 % par enfant (20 % pour chaque personne handicapée à charge, y compris le conjoint).

Un propriétaire (ou un locataire) peut demander ces réductions, tant pour lui-même que pour son locataire en remplissant un formulaire (le « 179.1 ») disponible au bureau de recette idoine. Si la demande ou si la réduction n’a pas encore été accordée, seul le propriétaire pourra introduire une réclamation au plus tard dans les trois mois à compter de l’envoi de l’avertissement-extrait de rôle. L’adresse du bureau régional de taxation concerné figure au verso de cet avertissement.

b) pour improductivité

c) perte de revenus (destruction partielle ou totale de l’immeuble)

Pour ces deux derniers cas (b) et (c), les conditions varient suivant les régions et sont trop complexes pour être présentées dans ces lignes.

Des conditions de réduction différentes dans deux Régions :

Région Wallonne

En région wallonne, un décret récent (22 octobre 2003) a modifié les conditions de réduction. La réduction de PI pour charge de famille n’est plus proportionnelle au PI mais forfaitaire. En pratique, aux mêmes conditions évoquées supra, 125 euros de déductibilité par enfant (250 euros par enfant handicapé) sont accordés, ce qui simplifie à la fois le calcul et favorise plutôt les revenus cadastraux moins élevés.

Région flamande

En région flamande, le système diverge assez fort du système fédéral.
La notion d’enfant « à charge » n’est pas appliquée et le montant indexé de la réduction est tributaire d’un tableau dégressif. En fait, depuis l’exercice d’imposition 1999 (Décret du 9 juin 1998), la Communauté flamande se charge elle-même de l’établissement, de la gestion et de la perception du précompte immobilier relatif aux biens immobiliers situés en région flamande.

Enfin, signalons que le PI acquitté peut, dans une certaine mesure, venir en déduction de l’impôt des personnes physiques. Il est à signaler qu’une réforme a été votée fin 2004 (loi programme du 27 décembre 2004, Moniteur belge, 31 décembre 2004)

Depuis l’exercice 2005, le RC de l’habitation unique ne doit donc plus être mentionné dans la déclaration, mais, en contrepartie, il n’est plus possible de procéder à une imputation du PI. Cette exonération du RC ne s’appliquera pas (et l’imputation du PI sera donc maintenue) lorsque ce dernier est toujours lié à un emprunt hypothécaire contracté avant le premier janvier 2005.

4. Et si je laisse l’immeuble à l’abandon ?

Une taxe de 10 euros par mètre carré existait. Elle a été abrogée depuis le premier janvier 2005. En région bruxelloise, depuis le premier janvier 2004, un logement présumé inoccupé (par exemple pendant un an sans mobilier et sans consommation d’eau, gaz, électricité) peut, à certaines conditions, faire l’objet d’une gestion publique par un opérateur immobilier. Celui-ci peut notamment se substituer au propriétaire pour conférer un bail de neuf ans à une personne socialement défavorisée.

Depuis le 12 janvier 2004 (Ordonnance du 18/12/2003), les sites d’activités commerciales, de bureaux et industrielles inexploités peuvent occasionner à leur propriétaire une taxe annuelle et indexée calculée en fonction du nombre de mètres carrés (12, 10 ou 8 €).

5. Et si je décide de vendre ?

a) Restitution de droits si revente rapide

En cas de revente rapide, une bonne nouvelle peut attendre le propriétaire. Lorsqu’il revend son immeuble dans les deux ans (délai calculé d’acte notarié d’acquisition à acte notarié de revente), l’administration fiscale lui ristournera 60 % (36 % depuis 2003 dans la Région de Bruxelles Capitale) des droits d’enregistrement qu’il avait du acquitter lors de l’acquisition. Encore faut-il qu’à l’époque, il n’ait pas bénéficié d’un droit d’enregistrement réduit.
Mais attention ! Revendre peut également occasionner une mauvaise surprise.

b) La taxation sur plus-value

Pour mieux lutter contre la spéculation immobilière, si un propriétaire revend avec profit son bien immobilier dans les 5 ans de son achat (délai également calculé d’acte notarié à acte notarié), il devra supporter un impôt de 16,5 % sur la plus-value dégagée à cette occasion. La base de la taxation est la plus-value nette et s’obtient en soustrayant du montant acquitté lors de l’acquisition celui acquitté lors de la revente. Le premier montant comprend le prix d’achat mais également les frais d’acquisition réellement payés (droits d’enregistrement, honoraires et frais notariaux, etc..), le coût des éventuels travaux effectués par un entrepreneur agréé, outre un montant forfaitaire de 5 % a ajouter par année entière écoulée entre achat et vente. Le deuxième montant (prix de revente) est celui payé par le nouvel acquéreur, mais déduit des frais de mise en vente (honoraires d’agent immobilier, frais d’annonce dans les journaux, etc…). La taxation ne s’appliquera pas si le bien appartient à un mineur, si le vendeur occupe le bien revendu et a profité des déductions pour habitation prévues par le CIR (Code des impôts sur le Revenu) ou si la revente a eu lieu suite à expropriation.

6. Bien d’autres impositions…

La place nous manque pour évoquer toutes les sources de taxation possibles.

Si l’on achète par exemple trop bon marché, on s’expose à une insuffisance qui sera sanctionnée par le paiement de droits complémentaires d’enregistrement, mais également une amende.
Lorsque le propriétaire donne en location l’immeuble, il doit déclarer le revenu cadastral, etc. D’autres taxes régionales ou communales existent, afférentes au bien, comme, par exemple, à Bruxelles, la taxe régionale à charge des entreprises ou la taxe communale sur les résidences secondaires ou les bureaux.

Pour ce qui touche au revenu cadastral ou au précompte immobilier, on s’adressera aux bureaux de contrôle du Cadastre ou à l’administration centrale du Cadastre :

Cité Administrative de l’Etat
Tour des Finances
Bd du Jardin Botanique, 50, bte 58
1010 BRUXELLES1010 BRUXELLES
Tél. : 02/210.35.98
E-mail : info.acedakredinfin.fed.be

Pour la Flandre :
Ministerie Van de Vlaamse Gemeenschap
Belastingdienst voor Vlaanderen (Onroerende Voorheffing)
Bauwensplaats, 13, bte 2
9300 Aalst.
Tél : 075.15.30.15. ou ligne gratuite 0800/30201.
Site : www.onroerendevoorheffing.be