Je suis propriétaire et mes appartements viennent d’être frappés d’insalubrité et la commune menace de fermer mon bâtiment si je n’exécute pas des travaux dans les 2 mois. Or, je n’ai pas les moyens de faire les travaux et l’insalubrité est due à mes locataires qui n’entretiennent pas le bien. Que puis-je faire ?
Madame L. de Binche
Tout bien loué doit être en bon état de sécurité de salubrité et habitabilité au début du bail.
Le moment de référence est donc l’entrée en jouissance de preneur.
Nous ne ferons pas l’inventaire de toutes les réglementations pour la région wallonne. Sachez juste certaines de ces réglementations imposent un permis de location. Les dites dispositions sont d’ordre public puisqu’elles touchent à la défense des intérêts d’ordre général. Le non-respect de certaines normes peut carrément entraîner la nullité absolue du contrat de bail.
En ce qui concerne la loi du 13 avril 1997 en matière de salubrité, elle stipule que si les conditions élémentaires prévues par l’arrêté royal ne sont pas respectées, le preneur aura le choix d’exiger soit l’exécution des travaux nécessaires pour mettre le bien loué en conformité, soit la résolution du bail avec dommages et intérêts.
Le preneur qui invoque l’absence de conformité du bien doit néanmoins prouver que celle-ci existait déjà lors de la prise en location, ce qui devient plus difficile avec le temps. En effet, c’est au moment de l’entrée dans les lieux loués qu’il convient d’apprécier si le bien répond aux exigences élémentaires de sécurité, salubrité et habitabilité. Le silence du locataire peut s’analyser comme une agréation ou comme une couverture de la nullité relative.
Vous aurez compris l’importance capitale de l’état des lieux d’entrée. Car à défaut, le locataire est présumé, lors de la fin du bail, avoir reçu l’immeuble dans l’état où il le restitue. Nait ainsi la question de l’abus de droit dès lors que de nombreux locataires s’adressent en cours de bail aux autorités régionales ou communales pour faire déclarer le bien loué insalubre. Ce peut être à bon droit mais on tout de même constaté des abus liés au fait qu’un locataire qui quitte un logement insalubre bénéficie de priorités pour l’attribution d’un logement social. La démarche peut également avoir pour but de se soustraire à ses obligations de paiement du loyer ou de l’indemnité de résiliation anticipée.
Il peut arriver que le mauvais état du bien soit la conséquence des agissements du preneur qui l’a lui-même dégradé, ou qui n’a pas prévenu le bailleur de dégradations survenues en cours de location.
Le bailleur risque de voir un arrêté d’insalubrité frapper l’immeuble. A défaut d’état des lieux d’entrée, il obtiendra difficilement des indemnités pour dégâts locatifs.
Il existe toutefois très peu de jurisprudence en cette matière. On ne peut donc à l’heure actuelle affirmer si l’absence d’état des lieux d’entrée pourrait servir à prouver que le bien était insalubre depuis l’entrée.
Comme déjà indiqué, il est reconnu au preneur le droit de réclamer la réalisation de travaux pour rendre le bien conforme à la loi. Cela pourrait mettre à mal les finances de certains petits propriétaires.
Ce droit du preneur est bien entendu tempéré par la théorie de l’abus de droit. Une telle demande pourrait donc être rejetée si celle-ci devait entraîner pour le bailleur un dommage disproportionné à l’avantage qu’en retirerait le locataire.
