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La copropriété en 15 questions

Posté par aurelien sur 26 octobre 2015
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Qui ne s’est jamais posé de questions quant à sa copropriété ? Qui n’a pas au moins une fois entendu un Copropriétécopropriétaire se plaindre du coût élevé des charges communes, d’un autre copropriétaire, de l’association des copropriétaires ou du syndic ?
En la matière, la loi du 30 juin 1994 est la référence (articles 577-2 à 14 du Code Civil).
Petit tour du (co)propriétaire en 15 questions.

1. Quand se trouve-t-on en présence d’une copropriété forcée ?

Lorsque le droit de propriété d’un bien immobilier appartient à plusieurs personnes, il est divisé.
Cette indivision constitue une copropriété et peut naître d’un héritage ou d’un achat immobilier à plusieurs.
L’indivision qui se crée ainsi entre eux ne tombe pas sous le régime de la copropriété forcée. Pourquoi ?
Parce que chacun peut sortir d’indivision s’il le souhaite.
Certains biens immobiliers, en raison même de leur nature, excluent ce partage. On dit qu’ils sont placés sous le régime de la copropriété forcée. Les immeubles à appartements en font partie.
On imagine sans peine le préjudice que subiraient les copropriétaires s’il pouvait être procédé à tout moment au partage des parties communes afférentes à leur immeuble…
Si un immeuble est divisé en appartements occupés par des locataires, mais qu’il appartient à une seule personne (physique ou morale), la loi du 30 juin 1994 ne s’applique pas d’autorité puisque le droit de propriété n’est pas divisé entre différentes personnes.
On ne confondra pas non plus copropriété et multipropriété, dans laquelle ce n’est plus l’espace commun que l’on se partage mais le temps.

2. Quand la loi du 30 juin 1994 s’applique-t-elle ?

Dès que nous nous trouvons en présence d’un immeuble placé sous le régime de la copropriété forcée, la loi s’applique de manière impérative.
Certaines petites copropriétés (parfois constituées de deux appartements) échappent aux contraintes légales (comptabilité, nomination d’un syndic…) à deux conditions :

  • l’accord de tous les copropriétaires du même immeuble est requis ;
  • la nature du bien immobilier ne justifie pas une division entre parties communes et privatives.

En ce qui concerne les autres, la loi s’appliquera à ces conditions :

  • il doit être érigé ;
  • il doit appartenir à de personnes morales ou physiques différentes ;
  • un acte de base et un règlement de copropriété doivent avoir été dressés et être applicables ;
  • la propriété de l’immeuble doit avoir été répartie en divers lots comprenant des parties privatives et des parties communes.

3. Comment définir toutes ces notions ?

L’acte de base.

Il n’est pas défini comme tel par la loi.
C’est un acte authentique qui constate la volonté du/des propriétaire(s) de l’immeuble (souvent un promoteur) de placer ce dernier sous le régime de la copropriété forcée. L’ensemble des constructions est alors divisé en parties privatives (appartement, cave, garage) auxquelles sera adjoint, pour accessoires inséparables, la copropriété d’un cer­tain nombre de quotités en indivision forcée formées dans les parties communes, dont le terrain sur lequel l’immeuble est érigé. L’ensemble est appelé un lot.

Le règlement de copropriété.

Le règlement est notamment destiné à régler tout ce qui touche à la division de la propriété, la conservation, l’entretien et la re­cons­truction de l’immeuble.
Le fonctionnement de l’assemblée gé­né­rale et du conseil de gérance et les règles propres au syndic (nomination, pouvoirs, durée du mandat) y seront également mentionnés.

Le règlement d’ordre intérieur.

Le règlement d’ordre intérieur organise principalement la manière dont on va vivre en­semble (interdiction de certains commerces ou profes­sions, d’aménager n’importe comment sa terrasse, etc.).
Il peut être rédigé sous seing privé, et, dans le mois de cette rédaction, doit être déposé au siège de l’association des copropriétaires.

Ces trois documents forment les statuts de l’immeuble qui s’imposent à tous ceux qui possèdent ou possèderont des droits dans la copropriété.

4. Comment distinguer parties communes et privatives ?

L’acte de base précise le caractère privatif ou commun.
S’il est lacunaire, le bon sens peut aider à opérer la distinction.
Sera privatif ce qui est réservé à l’usage exclusif d’un copropriétaire.
Sera commun ce qui profite à tous.
Sont généralement considérées comme parties privatives les pièces qui composent un appartement avec leurs vitres de fenêtres, volets, parquets, éléments d’équipement, carrelages, etc.
C’est également le bons sens qui nous dicte qu’un local accessible que par un seul copropriétaire (cave, comble, etc.) lui sera privatif.

Sont généralement considérées comme parties communes les parcs, les sols, les cours, le gros œuvre, le toit, les ascenseurs, les façades, les antennes collectives, les puits et fosses d’aisances d’usage commun, les canalisations, les couloirs et escaliers communs, les locaux communs et, sauf mention contraire dans le règlement de copropriété, la conciergerie.
Le jardin est également commun sauf s’il a été attribué en jouissance privative et exclusive au propriétaire du rez-de-chaussée, généralement à charge de l’entretenir.

5. L’association des copropriétaires et la personnalité juridique.

Parfois dénommée tout simplement la copropriété, l’association des copropriétaires est légalement composée des copropriétaires, mais également du syndic.
A certains égards, on peut la comparer à une personne morale.
Elle aussi bénéficie de la personnalité juridique dès le moment où sont réunies deux conditions :

  • la naissance de l’indivision par la cession ou l’attribution d’un lot au moins ;
  • la transcription de l’acte de base et du règlement de copropriété à la conservation des hypothèques.

6. Statut et fonction de l’assemblée générale ordinaire et extraordinaire.

L’assemblée générale des copropriétaires est le centre de décision de l’association des copropriétaires. Chacun d’entre eux y siège de plein droit.
Elle délibère sur toutes les questions d’intérêt commun, mais également d’actualité, plus importantes ou délicates.
Une fois par an, généralement à la date fixée par l’acte de base (par exemple le dernier vendredi de mai), une assemblée générale ordinaire des copropriétaires se tient à l’initiative du syndic. L’acte de base stipule les modalités de convocation (délais, tenue de l’ordre du jour, etc.).
C’est l’occasion pour chacun de s’exprimer, de présenter d’éventuelles suggestions et de voter.
Ce sont les statuts qui désignent les pouvoirs de l’assemblée générale.
De manière générale, elle veille à la conservation et à l’administration de l’immeuble et exerce tous les pouvoirs qui ne relèvent pas de la compétence du syndic.
Elle désigne et révoque le syndic, modifie les statuts, vote certains travaux, décide de l’acquisition de biens destinés à être communs, crée, modifie ou supprime un conseil de gérance, procède à la modification de la destination de l’immeuble ou d’une partie de celui-ci ou même à la dissolution de la copropriété.
A côté de l’assemblée générale ordinaire, une assemblée générale extraordinaire peut être provoquée, par exemple à l’initiative d’un ou de plusieurs copropriétaires, pourvu qu’ils possèdent ensemble au moins un cinquième des quotes-parts dans les parties communes.
Ce sera par exemple le cas si un événement imprévu est venu perturber le bon fonctionnement de la copropriété (dégâts importants à l’immeuble, problème financier, importante et onéreuse réparation urgente, etc.).
En cas d’urgence, le syndic peut également provoquer une assemblée générale extraordinaire.

7. Les limites légales à la prise de décision.

Quorums de présence.

On trouvera également dans l’acte de base les quorums de présence lors de la tenue des assemblées générales.
Sous réserve de conditions plus strictes prévues dans ces statuts, toute décision ne pourra être prise que si la moitié au moins des copropriétaires sont présents ou représentés et pour autant qu’ils possèdent au moins la moitié des quotes-parts dans les parties communes.
Mais attention ! Il faut encore que, ensemble, ils représentent la moitié des parties communes de l’immeuble !
Ces deux exigences sont cumulatives : à défaut du respect de l’une d’entre elles, une nouvelle assemblée sera convoquée dans les quinze jours au moins, avec le même ordre du jour.
Elle pourra prendre les décisions souhaitées, sans devoir respecter ces limitations de quorum, ce qui peut engendrer des surprises…

Quorums en matière de vote.

Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix qui correspond à sa quote-part dans les parties communes.
Sous réserve de conditions plus strictes dans les statuts, les décisions de l’assemblée générale se prennent à la majorité absolue (la moitié des voix plus une).
On confond souvent majorité absolue et simple. Cette dernière est celle qui est acquise par le plus grand nombre de voix.

Pourcentages minimums.

Lorsqu’il s’agit de prendre des décisions qui sortent de la simple conservation de la chose commune, pour éviter des abus, le législateur a imposé des majorités spéciales, dites qualifiées.
Parfois même, les statuts imposent une majorité encore plus contraignante.

Quels pourcentages ?

L’unanimité est exigée pour reconstruire totalement l’immeuble ou pour toute modification à la répartition des charges (quatre-vingt pour cent des voix. en cas de destruction partielle ou s’il s’agit de modifier la destination de l’immeuble en totalité ou en partie ou d’acquérir des biens immobiliers destinés à devenir communs).
Septante-cinq pour cent des voix sont requis pour la mise en place d’un conseil de gérance ou pour les modifications de statuts qui concernent la jouissance, l’usage ou l’administration des parties communes et l’exécution de travaux qui affectent les parties communes, exception faite de ceux qui peuvent être commandés par le syndic seul.

Limitations de la puissance de vote et conflit d’intérêt.

Afin d’éviter les conflits d’intérêts, sont exclues des délibérations et du vote les personnes mandatées ou employées par la copropriété lorsque ces délibérations et ce vote portent sur la mission qu’elles sont chargées d’accomplir.
De plus, aucun copropriétaire, même titulaire d’une procuration, ne pourra disposer d’un nombre de voix supérieur à celles de tous les autres copropriétaires présents ou représentés.
Pour mieux comprendre cette limite, partons d’un exemple.
Si une personne est titulaire de 555 millièmes des parties communes de l’immeuble et que tous les copropriétaires sont présents ou représentés, sa puissance de vote sera limitée à 445 millièmes…
Conclusion : bien que majoritaire sur papier, il ne peut imposer d’office sa volonté aux autres. En contrepartie, la comptabilisation des votes ne s’effectue que sur base des voix qui peuvent être effectivement émises.

Représentation.

En ce qui concerne le droit de vote, tout copropriétaire peut se faire représenter par un mandataire, membre de l’assemblée générale ou non, à l’exception du syndic ou de toute autre personne mandatée ou employée par l’association des copropriétaires.

8. Peut-on transformer en parties privatives des parties communes ?

Qu’il s’agisse d’une buanderie, de caves, d’une conciergerie ou même d’un local pour vélos, la hausse du marché immobilier peut attiser des convoitises ou, simplement, le souci pour les copropriétés de mieux rentabiliser ces espaces en les louant ou en les vendant.
Les parties communes n’appartiennent pas à l’association des copropriétaires.
Si l’on décide de rendre des parties communes privatives, il faudra modifier la répartition des millièmes pour tout l’immeuble et ainsi modifier la participation de chaque copropriétaire aux charges communes.

9. Le syndic.

C’est l’agent immobilier qui agit dans le cadre de l’administration de copropriétés forcées.
N’est pas syndic qui veut.
Pour valablement exercer, il doit être agréé par l’I.P.I. (Institut Professionnel Immobilier). Toutefois, si c’est l’un des copropriétaires qui assume ce rôle, cette agréation ne sera pas requise. C’est l’assemblée générale des copropriétaires qui nomme le syndic.
C’est au syndic qu’il appartient de convoquer l’assemblée générale aux dates fixées par le règlement de copropriété ou à tout moment lorsqu’une décision doit être prise d’urgence dans l’intérêt de la copropriété.
C’est encore lui qui consignera les décisions de l’assemblée générale et exécutera ou fera exécuter ces décisions.
Vis-à-vis de l’association des copropriétaires, il se charge des tâches ordinaires, qui découlent de sa mission de surveillance et de contrôle régulier des parties communes (entretien et nettoyage des communs, remplacement de petites pièces de mobilier, récupération des arriérés, etc.).
Mais, en présence d’un sinistre, le syndic doit prendre des mesures dites conservatoires.
Il doit alors agir au mieux afin que le sinistre survenu, les dégâts constatés, n’engendrent pas de dommages plus importants.
Enfin, il peut arriver que le syndic doive prendre des décisions qui relèvent normalement de la compétence de l’assemblée générale, mais qui, en raison de l’urgence, lui incombent. Dans ce cas, on dit que le syndic pose un acte de gestion provisoire. Son devoir est de convoquer une assemblée générale extraordinaire qui prendra les mesures définitives.
Il représente l’association des copropriétaires, tant en justice que dans la gestion des affaires communes.

10. Quels sont les autres acteurs de la copropriété ?

Le conseil de gérance.

Non obligatoire, son utilité n’apparaît que pour les immeubles de quelque importance. Élu par l’assemblée, le conseil de gérance est composé d’un président et d’assesseurs. Il contrôle le syndic, mais sa principale fonction est de l’assister. Il ne dispose donc pas de la faculté de gérer ou d’administrer la copropriété.

Le bureau.

Non obligatoire, il est destiné à mieux seconder le syndic et est composé d’un président, d’un secrétaire et d’un scrutateur.

Le copropriétaire et le locataire.

Le copropriétaire doit payer les charges communes, mais également respecter les statuts et les faire respecter par « son » locataire. Ce dernier reçoit du syndic, par courrier, affichage dans le hall commun ou autrement, une convocation officielle à cette assemblée, non pour s’y rendre, mais pour faire valoir ses éventuelles demandes ou observations quant aux parties communes. Il peut solliciter sa présence à l’assemblée, laquelle ne peut accepter sa présence qu’à l’unanimité. Il peut enfin s’opposer à une décision qui lui cause préjudice.

11. Quels conseils avant d’acquérir un appartement ?

La première démarche à effectuer, c’est de s’assurer qu’il n’y a pas pléthore subite d’appartements mis en vente dans le même immeuble. En effet, parfois, ce constat débouchera sur la découverte de très gros travaux à venir….
De plus, pour éviter toute surprise (découverte d’une gestion désastreuse, d’un litige en cours, etc.), on se procurera copie auprès du propriétaire ou du syndic des procès-verbaux des décisions de l’assemblée générale prises les trois dernières années.
Une connaissance précise des charges communes est indispensable.
Ne jamais se contenter d’une facture mensuelle ou trimestrielle.
Demandez au propriétaire les relevés sur une année au minimum. En effet, parfois ces montants varient… (exemple : pas de frais de chauffage en été).
Enfin, si l’on achète (qu’) un emplacement de parking ou un box fermé, on s’assurera que l’acte de base ou le règlement de copropriété l’autorise.
Dans certaines copropriétés, il faut être propriétaire d’un appartement. Dans d’autres, résider dans l’un des appartements suffit.

12. Quelles tâches spécifiques incombent au notaire ?

Le notaire doit contacter par voie recommandée le syndic afin de connaître les dettes dues par l’association des copropriétaires, ainsi que l’état des frais liés à l’acquisition des parties communes.
Il demandera également le coût des dépenses de conservation, d’entretien et de réparation décidées par l’assemblée générale avant la date de la transmission, mais dont le paiement ne devient exigible qu’après cette date. C’est en effet le nouveau copropriétaire (l’acheteur) qui devra supporter ces frais.
Le syndic est tenu de répondre dans les quinze jours de la demande formulée par l’officier public.
De plus, il devra également établir le décompte de la quote-part dans le fonds de réserve qui reste appartenir à l’association des copropriétaires et la quote-part dans le fond de roulement à restituer au vendeur. A défaut de réponse du syndic, le notaire informera les parties (vendeur et acquéreur du lot) de la carence du syndic et le mentionnera dans l’acte authentique.
En d’autres termes, aucune sanction légale n’a été prévue par le législateur en cas de carence.

13. Quelle différence entre fonds de réserve et de roulement ?

Le fonds de réserve demeurera la propriété de l’association et ne sera pas transmis au nouvel acquéreur.
Seul le fonds de roulement sera récupéré par le copropriétaire “sortant” (qui a vendu), et uniquement au prorata du nombre de jours où il n’a pas pu bénéficier de l’utilisation des parties communes.

14. L’arbitrage et la médiation.

Si un problème survient, tout doit être fait pour éviter la procédure judiciaire. Pourquoi ? Parce que les personnes en (pré)litige seront appelées à se revoir souvent, à se croiser de manière fréquente dans l’immeuble…
Les parties peuvent décider, avant ou pendant un litige, de désigner un ou plusieurs arbitres. Cette possibilité est expressément prévue par notre code judiciaire.
L’arbitre est la personne qui rencontre l’agrément des parties, qui le désigne par un écrit.
Il dispose de la plupart des pouvoirs attribués au juge civil et peut s’entourer d’experts qualifiés. Il pourra trancher sur le différend qui dérive de l’interprétation ou de l’application des statuts, des décisions prises par l’association des copropriétaires, ou relatif aux rapports avec le syndic.
Mais comme la loi du 30 juin 1994 est impérative, il ne pourra en sortir dans le cadre de sa mission. Encore faut-il que la faculté de recourir à l’arbitrage soit prévue dans les statuts.
A défaut, c’est l’assemblée qui doit décider d’une modification de ceux-ci au quorum prévu par eux et, au minimum, à quatre/cinquièmes des voix. Une telle modification ne peut s’effectuer que par acte notarié.

La médiation est également envisageable. Tout comme l’arbitre, le médiateur n’est pas un juge. En conséquence, sa mission est de trouver une solution en ne tenant pas seulement compte de la loi, mais également des intérêts des parties. De par sa formation et son impartialité, il est amené à écouter les parties et obtenir d’elles des concessions qui déboucheront sur un accord acté.
Mais attention : contrairement à l’arbitre, le médiateur n’impose aucune décision.

15. Et si le litige devient inévitable ?

Les questions relatives à la copropriété relèvent de la compétence du juge de paix du canton dans lequel l’immeuble est situé.

Un copropriétaire peut demander en justice :

  • l’annulation d’une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l’assemblée pour autant que l’action soit intentée dans les trois mois qui suivent le jour où il a pris connaissance de la décision.
  • la convocation d’une assemblée générale lorsque le syndic néglige ou refuse abusivement de la faire.
  • l’exécution de travaux urgents et nécessaires.
  • de dissoudre l’association, s’il argue d’un juste motif.
  • de rectifier la répartition des quotes-parts dans les parties communes si elle est (devenue) inexacte par suite de modifications apportées à l’immeuble.
  • Il peut également demander de rectifier le mode de répartition des charges si celui-ci lui cause un préjudice propre, ainsi que le calcul de celles-ci s’il est (devenu) inexact par suite de modifications apportées à l’immeuble.
  • de prendre une décision à la place de l’assemblée si un abus de minorité ou de majorité est constaté.

Pour plus de renseignements, on peut se procurer le Guide pratique de la copropriété, de Philippe Van Someren.