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Le coût fiscal d’une résidence secondaire

Posté par aurelien sur 29 octobre 2015
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Pourquoi continuer à payer à fonds perdu un loyer souvent élevé ?

Ne serait-il pas plus rentable et agréable d’acquérir d’une résidence secondaire ?

Ces questions finissent par se poser surtout si l’on se rend chaque année sur le même lieu de villégiature. Mais quelles seront les conséquences fiscales ?

Le montant total de la taxation sur les résidences secondaires situées en Belgique ou à l’étranger n’est pas insignifiant. Voici les 7 impositions les plus importantes :

1. Le revenu cadastral

Chaque bien immobilier du territoire est répertorié à l’administration du cadastre, qui lui attribue un revenu fictif. C’est le revenu locatif moyen net qu’un bien immobilier procure à son propriétaire en un an au premier janvier 1975, dans des conditions normales (article 477 du Code des Impôts sur le revenu). Pourquoi l’année 1975 ? En principe, une péréquation (réévaluation générale) aurait du avoir lieu tous les dix ans et, pour la première fois en 1985, mais, en raison du manque de moyens et la crainte de l’inflation, elle ne fut jamais réalisée et remplacée par une indexation appliquée dès 1991 (loi-programme du 28 décembre 1990).

Pour déterminer le revenu cadastral, l’administration du Cadastre tient autant compte de l’immeuble (nombre de pièces, cave, garage, état général, etc.) que d’éléments plus généraux, liés au bâtiment ou à l’environnement (facilité d’accès, proximité d’axes routiers, etc.).

Il devra être déclaré indexé. Mais pour le revenu cadastral de la résidence secondaire, pas question d’abattement. Parfois, lorsqu’on n’habite pas son habitation propre pour des raisons sociales ou professionnelles, il peut être intéressant de tout de même continuer à déclarer le revenu cadastral de cette habitation. Le but est de continuer à bénéficier de l’abattement forfaitaire. Ainsi, on évite également le régime d’imposition plus lourd applicable aux secondes résidences.

2. Le précompte immobilier

Il s’agit d’un impôt qui, depuis 1989, est devenu régional. Comme pour la résidence principale, le précompte immobilier doit être acquitté. Il est dû chaque année pour une période imposable allant du 1er janvier au 31 décembre de l’année par le propriétaire ou l’usufruitier. Il est égal à un pourcentage (taux) du revenu cadastral indexé du bien immeuble applicable au premier janvier de l’année pour laquelle ce précompte est dû. C’est l’Etat qui perçoit cet impôt foncier, même si une grande part de celui-ci est finalement rétrocédée aux Provinces, Communes et Régions. On parle d’additionnels communaux et provinciaux. Il n’existe pas d’harmonisation au niveau national en ce qui concerne le pourcentage du revenu cadastral qui sera réclamé au titre de précompte immobilier. Dans certaines communes, on peut atteindre 50 % du revenu cadastral. Le pourcentage qui revient aux Régions est de 1,25 % (2,5 % en Région Flamande), bien moins que celui des divers additionnels dont les pourcentages sont revus chaque année.

A l’inverse de la résidence principale, une résidence secondaire ne pourra donner lieu à une demande de réduction du précompte immobilier (pour habitation dite « modeste », improductivité, ou perte de revenus suite à destruction partielle ou totale de l’immeuble).

3. L’impôt des personnes physiques (I.P.P)

Dans l’immense majorité des cas, la résidence principale est exonérée de l’I.P.P, mais pas la résidence secondaire. L’I.P.P sera calculé sur base du revenu cadastral indexé majoré. L’impôt ainsi récolté bénéficiera à l’Etat, mais également à la commune du domicile (et non dans laquelle le bien est situé), à concurrence des additionnels communaux.

4. Les taxes communales

Presque toujours, la commune dans laquelle est située la résidence secondaire réclamera une taxe communale de résidence secondaire. En Belgique, elle peut varier de 300 à 750 euros, notamment selon l’importance touristique du lieu de villégiature.
Et puis on n’omettra d’inclure dans ses calculs les éventuelles taxes sur l’environnement. Il en existe qui portent sur le ramassage des immondices (taxe directe ou indirecte par l’achat des sacs-poubelles) ou encore sur l’évacuation des eaux usées.

5. Taxe sur la location

Parfois, pour rentrer dans ses frais, un propriétaire peut décider de mettre en location sa résidence secondaire durant une partie de l’année. L’exemple le plus courant est celui du propriétaire qui décide de profiter des mois de Juillet et Août pour donner son bien en location et ainsi le rentabiliser, ce qui lui permet d’en profiter les dix autres mois. L’administration fiscale présume qu’il s’agit d’une location meublée. Elle estime que le loyer doit être ventilé de la manière suivante : 60 % correspondent au loyer proprement dit et le solde, soit 40 %, à la location du mobilier. Cette présomption est toutefois susceptible de preuve contraire. Si, par exemple, le bail stipule de manière expresse des proportions différentes, elles s’imposeront au fisc. La proportion de la location immobilière sera taxée au titre de revenus immobiliers et donc imposée sur base du revenu cadastral majoré. La proportion de la location meublée sera taxée au taux de 15 %, mais à concurrence seulement de la moitié, l’autre moitié étant considérée comme à imputer au coût de l’amortissement et la conservation du mobilier. En d’autres termes, pour un loyer de 2.500 euros, le propriétaire paiera un impôt de 75 euros (2.500 X 0,4 X 0,5 X 0,15).

6. Taxes à l’Etranger ?

Certains pensent encore pouvoir faire l’économie d’une déclaration d’une résidence secondaire à l’étranger. Mais c’est une erreur. Ces dernières années, une collaboration accrue a été constatée entre les différentes administrations fiscales européennes et celle de la Belgique. De plus, depuis juillet 2005, une directive européenne impose aux Etats membres d’échanger entre eux tout élément qui porte sur les comptes bancaires. Or, la plupart du temps, surtout si l’on met en location sa résidence secondaire, pour des raisons évidentes de commodité, on ouvre un compte bancaire dans le pays concerné. Rien que pour la France, on estime que plus de 300.000 belges sont propriétaires d’une résidence secondaire.

Alors, comment déclarer la résidence secondaire ? Si ce bien est loué, on mentionne le loyer brut réel perçu. S’il n’est pas donné en location, il faut déclarer sa valeur locative. Celle-ci sera amputée d’un forfait de 40 % et des impôts locaux acquittés sur ce bien immobilier. L’impôt sur le revenu ainsi obtenu sera réduit de moitié, ou exonéré, respectivement selon qu’il existe ou non une convention préventive de double imposition entre la Belgique et le pays où ce bien est situé. En effet, la Belgique a conclu avec une multitude de pays des conventions qui exonèrent le paiement de cet impôt. Le fait que les conditions d’exonération ou de déduction soient remplies ne signifie pas que, in fine, un impôt ne doive être supporté. La raison : l’effet de la progressivité des tranches d’imposition.

7. La déduction des intérêts hypothécaires

Pour une résidence secondaire située en Belgique, l’incidence fiscale du revenu cadastral ne pourra être diminuée que par la déduction des intérêts d’un crédit hypothécaire qui aurait été contracté pour l’acquisition ou la conservation des revenus immobiliers. Mais pour une résidence secondaire, cette déduction sera forcément très limitée puisque les intérêts du crédit viennent en déduction de revenus immobiliers dont l’impôt est nettement moins élevé.

En conclusion, envisager d’acquérir une résidence secondaire nécessite de connaître au préalable le véritable impact fiscal que cet achat peut occasionner. Et c’est complexe. A titre d’exemple, la déclaration d’un bien à l’étranger peut parfois offrir un avantage fiscal en Belgique. Avant de s’engager, on ne peut que conseiller de consulter un spécialiste (expert fiscal, notaire, ou, pourquoi pas, un fonctionnaire de l’administration fiscale).