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Le financement et le crédit pour un achat immobilier

Posté par denis sur 7 décembre 2015
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Vous avez trouvé au sein de Immoparticulier l’annonce de vente du bien immobilier de vos rêves, maison, terrain à bâtir, appartement… Cette potentielle acquisition soulève inévitablement de nombreuses questions : Comment financer un tel achat ? Qu’est-ce qu’un crédit hypothécaire ? Combien puis-je emprunter ? Qu’en est-il des avantages fiscaux d’un crédit hypothécaire ? Puis-je tout intégrer dans ma déclaration d’impôt ? Autant de sujets importants et complexes, que nous avons passés au crible pour vous…

QU’EST-CE QU’UN CRÉDIT HYPOTHÉCAIRE ?

Le marché belge du crédit logement présente autant de formules de prêts que de profils d’emprunteurs. C’est pourquoi, au-delà des règles établies, la nuance est de rigueur… De façon succincte, une personne morale ou physique bénéficie d’un crédit hypothécaire lorsque l’achat de son bien immobilier est financé par une banque, laquelle prend, en contrepartie, le bien susmentionné en garantie. Le montant emprunté est donc couvert par une hypothèque. Cette procédure s’effectue par l’entremise d’un notaire, qui établit l’acte hypothécaire et inscrit le bien, pour une durée de trente ans, au greffe des hypothèques. Pour supprimer cette inscription avant terme, une procédure de mainlevée sera nécessaire. Le crédit hypothécaire se conclut essentiellement dans un « but immobilier ». C’est-à-dire : construire, transformer, acheter, etc, mais aussi par exemple financer des droits de succession si cette solution permet d’éviter la vente d’un bien immobilier. Le crédit hypothécaire existe sous différentes formes et est, dans le cadre de personnes physiques, soumis à une réglementation stricte. Le montant minimum d’un crédit hypothécaire est généralement de12500 €. La nécessité d’établir un montant minimum provient des nombreux frais fixes liés à son octroi. Le montant maximum que vous pouvez emprunter est déterminé en fonction de votre projet et de votre capacité de remboursement. Concrètement, le montant emprunté est mis à votre disposition en une seule fois (pour un achat) ou en plusieurs tranches (pour une nouvelle construction). Un crédit hypothécaire est accordé sous la forme d’une ouverture de crédit (crédit hypothécaire constant). La banque vous octroie une ligne de crédit sur votre compte à vue. Ceci implique que vous pouvez encore prélever ultérieurement les montants que vous avez remboursés. En guise de garantie, vous donnez à la banque une inscription hypothécaire qui conserve sa valeur durant toute la durée du crédit. La durée d’un crédit hypothécaire varie généralement entre 3 et 30 ans, selon les choix que vous faites. Les jeunes, par exemple, opteront plus volontiers pour une durée de trente ans, qui allégera leur remboursement durant les premières années. Dans la majorité des cas, vous remboursez chaque mois une partie du crédit. Vous pouvez également opter pour un remboursement trimestriel, bisannuel ou même annuel, mais ces formules sont plutôt rares. Outre la fréquence de paiement, vous pouvez choisir parmi différentes formules de remboursement : – Mensualités constantes : vous payez chaque mois un montant fixe. Au début, vous payez surtout des intérêts. A la fin, vous remboursez principalement le capital. – Amortissements constants en capital : vous payez chaque mois un montant d’intérêts variables.Au début, les remboursements sont plus élevés qu’à la fin. – Amortissements variables en capital : vous déterminez vous-même le montant de vos amortissements en capital. Vous pouvez changer ce montant en cours d’hypothèque. Une solution idéale pour adapter le remboursement à vos revenus actuels et futurs mais qui est malheureusement rarement acceptée par les institutions financières. – Pas d’amortissements en capital intermédiaires : si vous optez pour un crédit hypothécaire à terme fixe, vous remboursez le capital en une seule fois, à la fin de l’hypothèque. En cours d’hypothèque, vous ne payez que les intérêts. La formule est intéressante si vous savez que vous êtes susceptible d’obtenir un capital à l’échéance de votre crédit (comme une assurance de groupe ou un héritage). Vous avez le choix entre un taux d’intérêt fixe ou variable. Fiscalement, il peut être très intéressant d’emprunter. Les économies fiscales concernent aussi bien les intérêts payés du crédit que les amortissements en capital et les primes de l’assurance solde restant dû. Nous approfondirons les différents points évoqués ci-dessus au cours des chapitres suivants.

QUELS SONT LES DIFFÉRENTS TYPES DE CRÉDIT ?

Les crédits hypothécaires varient essentiellement quant à : – Leur durée : généralement, de 3 à 30 ans. – Leur mode de remboursement : par mensualité constante, par mensualité dégressive ou par remboursement du capital à l’échéance. – La variabilité des taux : les formules à taux fixes, à taux semi-variables et à taux variables. Chaque type de crédit sera le résultat d’un mélange de ces 3 principales composantes. La durée La durée d’un prêt hypothécaire varie généralement entre 3 et 30 ans. Le choix d’une durée est fonction de la conjoncture personnelle de l’emprunteur. Indépendamment du taux, à montant égal, plus la durée est courte, plus faible sera le coût total de votre prêt. Par contre, la mensualité de remboursement sera plus importante. A l’inverse, pour une durée plus longue, le coût total sera plus important mais la charge de remboursement plus faible. En outre, il ne faut pas oublier qu’un crédit d’une durée de 30 ans aura logiquement un taux plus élevé.

LE MODE DE REMBOURSEMENT

Comme nous l’avons déjà évoqué, un prêt hypothécaire peut être remboursé de différentes façons : – Par mensualité constante : La mensualité constante est le mode de remboursement le plus utilisé. Dans ce cadre, la charge mensuelle est constante et comprend une partie en intérêts (dégressive chaque mois) et une partie en capital (progressive chaque mois). – Par mensualité dégressive ou remboursement par amortissements constants : La mensualité est dégressive dans le temps. Cependant, la partie consacrée au remboursement du capital est constante alors que la part des intérêts est dégressive. Il faut noter que les emprunts qui remboursent plus de capital au départ seront au total moins coûteux. Cependant, les mensualités de départ seront plus lourdes, ce qui est souvent inversement proportionnel aux moyens financiers de l’emprunteur. – Par remboursement du capital à l’échéance (terme fixe) : le capital emprunté est remboursé en une fois au terme du crédit. Seuls les intérêts sont payés mensuellement. Les mensualités ne comprennent donc que de l’intérêt et aucun remboursement de capital. Afin de garantir le remboursement du capital à l’échance, l’emprunteur devra choisir entre différentes formules permettant la reconstitution du capital à la fin de la durée de l’emprunt : Reconstitution via des produits d’assurance vie branche 21 ou branche 23. Reconstitution via une assurance de groupe (pour les salariés) ou via l’EIP (pour les indépendants). Reconstitution par assurance dirigeant d’entreprise (ADE). L’objectif de cet article n’étant pas d’analyser exhaustivement un sujet aussi complexe que le crédit hypothécaire, mais davantage de vous orienter vers les différentes pistes envisageables, nous vous conseillons de faire appel à un expert sur la question pour entrer dans les détails…

LES TAUX

Crédit classique

Taux fixes

Avec une formule à taux fixe, vous connaissez dès le départ, et pour toute la durée du prêt, le taux qui sera appliqué. Il s’agit, par exemple, des prêts à 15 ans fixes, 20 ans fixes ou 30 ans fixes. Cette formule est sécurisante puisqu’elle garantit la stabilité de vos remboursements. Lorsque les taux d’intérêts sont faibles, elle est souvent utilisée. Les taux fixes se combinent bien à des durées de prêt allant de 10 à 30 ans. Cela étant, en cas de taux d’intérêt faible, il ne faut pas nécessairement écarter des formules à taux semi-variables (comme un 10/5/5) qui peuvent, dans certains cas, présenter un niveau de risque aussi peu élevé que le taux fixe.

Taux semi-variables

Les formules semi-variables proposent des durées de remboursement relativement longues durant lesquelles les taux ne peuvent pas être modifiés. Il s’agit des formules 5/5/5 ou 10/5/5 par exemple. En d’autres mots, pour un 5/5/5, le taux du prêt ne peut être modifié que tous les 5 ans. Dans une formule 10/5/5, le taux ne peut pas être modifié pendant 10 ans pour l’être ensuite uniquement tous les 5 ans. Ces formules présentent un équilibre entre la rigidité d’un taux fixe et la variabilité quasi annuelle des taux variables. Tant pour les formules semi-variables que variables, il faut savoir que la variabilité du taux est limitée à la hausse (et généralement à la baisse). Suivant les produits, les révisions à la hausse peuvent être limitées, par exemple, à 2 %, 3 % voire 5 % (c’est ce qu’on appelle le « cap »). Dans l’offre d’un prêt à taux révisable, il faut donc accorder une attention particulière à la hauteur de ce « cap ». Afin de comparer objectivement deux emprunts apparemment identiques mais qui ont des cap différents, il est nécessaire de comparer les remboursements les plus importants de chacun des crédits ainsi que les coûts les plus élevés.

Taux variables

Les formules à taux variables présentent des échéances de variation de taux qui sont fort rapprochées. Il s’agit par exemple des formules 1/1/1 ou 3/3/3. Le principal avantage des taux variables est bien évidemment une charge de remboursement plus faible, du moins au départ. Dans l’hypothèse où il n’y aurait aucune variation des taux, l’avantage sur le coût total du prêt peut être substantiel. En présentant une charge mensuelle de départ moins importante, la formule variable ou semi-variable répond souvent au souhait des emprunteurs, qui est d’avoir des mensualités moins élevées au début. Un autre avantage du taux variable est la possibilité de profiter des baisses de taux. Cette possibilité est cependant limitée suivant la formule choisie (de la même manière que la hausse des taux est limitée). Dans le cadre de taux variables, le risque que prend l’emprunteur est de voir rapidement ses mensualités augmenter en cas de hausse des taux. La formule « emprunt accordéon » répond à cette éventualité. Cette formule permet de ne pas augmenter ou de limiter la mensualité, en cas de hausse de taux, mais de compenser celle-ci par une augmentation de la durée du prêt. Dans le cadre du taux révisable annuellement, la variation légale maximum est limitée à 1 % après la première année, 2 % après la deuxième année et 3 % après la troisième année. Dans le cadre d’un cap + 3 %, l’augmentation de 3 % ne peut donc avoir lieu qu’après 3 ans. En règle générale, le taux variable, s’il donne l’impression de présenter un risque important, a rarement subi une hausse de plus de 3 à 5 %. Sans compter les systèmes de protection mis en place pour éviter les catastrophes. En cas de conjoncture favorable, par contre, les gains peuvent avoisinner les 20 à 25 %. Finalement, selon les professionnels de la question, la notion de risque reste très relative… En dehors des crédits classiques, il existe aussi des crédits spécifiques permettant, par exemple, de reconstituer le capital en investissant dans un fonds, ou d’effectuer un emprunt à quotité de 125 %…

Crédits spécifiques

Outre les formules classiques, il existe de nombreuses autres formules d’emprunt hypothécaire qui peuvent répondre au mieux aux besoins de chacun : emprunt sur une longue durée ; emprunt lié à un fonds d’investissement ; ajout d’une caution pour des crédits à forte quotité afin de diminuer le taux… Ces crédits spécifiques sont particulièrement adaptés aux impératifs fiscaux, successoraux ou comptables.

Le crédit placement

Le crédit placement propose une formule selon laquelle l’emprunteur ne rembourse mensuellement que les intérêts de son emprunt, le capital n’étant, quant à lui, remboursé qu’à l’échéance. En contrepartie, l’emprunteur versera régulièrement au cours de son emprunt des sommes d’argent dans un fonds de placement (type branche 23). Le crédit placement mise sur le rendement élevé à long terme des placements en actions (ou sur des fonds mixtes actions-obligations).Au terme de l’emprunt, le fonds constitué permettra non seulement de rembourser le capital mais également d’obtenir un surplus d’épargne. Et, en cas de bonnes performances boursières, l’emprunteur pourrait même rembourser par anticipation son emprunt ! Le risque que présente une telle solution tiendrait à une performance médiocre du placement sur la durée de l’emprunt. Dans ce cas, l’emprunteur ne disposerait pas de moyens suffisants pour rembourser le capital et devrait suppléer. A qui s’adresse le crédit placement ? A ceux qui croient dans les performances boursières à long terme, et dans les plus-values qu’une conjoncture positive pourrait engendrer, tout en étant conscients du risque qu’ils prennent.

Formules longue durée

Afin de réduire la mensualité d’un prêt hypothécaire, une des solutions consiste à augmenter la durée de celuici. Quelques banques proposent des durées allant jusqu’à 30 ans. L’avantage consiste à pouvoir réduire de manière importante la mensualité, même si le coût total augmente. Cette formule peut s’avérer intéressante pour les jeunes emprunteurs.

L’emprunt accordéon

Les crédits hypothécaires à formules variables attirent de nombreux emprunteurs car ils permettent une charge d’emprunt très faible, du moins au début. Néanmoins, le risque de voir les taux monter et de devoir faire face à une augmentation importante de la mensualité existe. C’est pourquoi il est possible de souscrire, auprès de certaines institutions de crédit, un crédit accordéon. « Accordéon » car, en cas d’augmentation des taux, la durée du prêt hypotécaire croît également afin de garantir une charge mensuelle inchangée. Ainsi, en cas de variation des taux à la hausse, la mensualité ne varie pas mais la durée du prêt s’allonge d’une ou de plusieurs années, augmentant dès lors le coût total de l’opération mais permettant de faire face au moment présent. De la même manière, en cas de baisse des taux, il est possible de maintenir le niveau de mensualité tout en réduisant la durée du crédit.

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Panache

Le panachage permet de cumuler différentes formules de crédit hypothécaire afin de répondre au mieux aux besoins particuliers ou de trouver la meilleure solution au niveau fiscal. Par exemple, pour un prêt de 200 000 €, il serait plus intéressant d’opter pour le panachage suivant : – une formule classique pour un montant de 60 000 € afin de profiter de la déductibilité maximale de l’amortissement ; – une formule d’emprunt investissement pour le solde des 140 000 € afin de profiter au maximum de la rentabilité boursière. Il est important de savoir que le panachage n’induit pas de frais d’hypothèque plus importants (tant que les différentes formules sont souscrites auprès de la même institution).

Emprunt caution

Les crédits hypothécaires dont la quotité se situe entre 100 % et 125 % ont généralement un taux d’intérêt plus élevé que pour des quotités plus faibles. Par conséquent, le coût de l’emprunt peut être nettement plus important. Face à cela, certaines institutions financières disposent d’un produit spécifique destiné à transférer le risque de crédit vers un assureur crédit. Vous pouvez ainsi bénéficier des conditions s’appliquant aux quotités les plus faibles et réduire la charge mensuelle de votre emprunt. Le crédit short-link consiste à rallonger la durée initiale du prêt afin d’obtenir une mensualité inférieure et d’investir la différence dans un fonds de votre choix (les versements dans le fonds sont libres). Ce crédit repose sur la possibilité que l’épargne investie dans le fonds soit suffisamment performante pour permettre un remboursement par anticipation du prêt et bénéficier d’un solde positif. Si la performance du fonds s’avérait médiocre, l’emprunteur garderait néanmoins la certitude que le prêt serait remboursé à l’échéance. Cette sécurité n’est pas offerte par un crédit-investissement.

Refinancement de votre prêt

Actuellement, les taux sont à un niveau historiquement bas. C’est pourquoi, si vous êtes déjà engagé dans un emprunt hypothécaire, il serait peutêtre opportun d’étudier la possibilité d’un refinancement, lequel pourrait vous faire gagner de l’argent. Et,même pour des prêts hypothécaires récents, les gains peuvent être substantiels ! Généralement, lorsqu’il existe un écart de plus de 1% entre le taux de votre crédit hypothécaire actuel et le nouveau taux dont vous pourriez bénéficier, il devient intéressant de racheter votre crédit. En outre, pensez à analyser l’opportunité de modifier la formule du crédit à racheter. Il n’est pas rare qu’il soit préférable, par exemple, de passer d’un taux fixe à un taux semi-variable. Si vous décidez de racheter votre prêt existant, deux options s’offrent à vous : – Soit vous diminuez la durée du prêt : vous maintenez le montant que vous payez chaque mois tout en diminuant la durée restante du prêt. – Soit vous diminuez la durée du prêt :
vous maintenez le montant que vous payez chaque mois tout en diminuant la durée restante du prêt.

QUELS SONT LES FRAIS LIÉS À UN CRÉDIT HYPOTHÉCAIRE ?

Les frais liés directement au crédit sont les suivants : – Les frais de dossier – Les frais du rapport d’expertise sur la valeur de l’habitation destinée à être grevée d’hypothèque. – Les frais pour l’octroi d’un crédit hypothécaire, qui englobent les frais d’enregistrement de l’acte de crédit, les frais de notaire liés au crédit, les droits de timbre et les frais pour l’inscription de l’acte. Ces frais varient en fonction du montant de l’emprunt. – Les frais inhérents à un éventuel remboursement anticipé du crédit, appelés aussi indemnité de remploi. Légalement, les banques ont le droit de réclamer 3 mois d’intérêts d’indemnités. Sans compter les frais de mainlevée, les nouveaux frais d’hypothèque et de notaire. Autant de raisons de ne racheter son prêt que si la baisse des taux excède 1%. Le site Internet www.finshop.be propose un module qui permet de calculer immédiatement si l’opération vaut la peine d’être effectuée. – Autres frais : Les frais pour l’achat d’un bien immobilier comprennent aussi les frais de notaire liés à l’achat, les frais d’enregistrement ou la TVA si vous achetez un bien immobilier neuf.

COMBIEN POUVEZ-VOUS EMPRUNTER ?

Le montant que vous pouvez emprunter dépend théoriquement de trois facteurs :

1. La valeur du bien immobilier Le montant maximum que vous pouvez emprunter dépend de la valeur vénale prévisionnelle des biens immobiliers que vous offrez en garantie de votre crédit, donc généralement du bien que vous construisez ou que vous achetez. La valeur vénale est égale à la somme des prix d’achat du terrain et de l’habitation, des frais de construction ou de transformation TVA comprise, à l’exclusion des honoraires de l’architecte et du notaire et des droits d’enregistrement.

2.Votre capacité de remboursement, ou ratio charges/revenus Il faut que le rapport entre votre revenu et les charges afférentes au crédit logement et autres engagements financiers soit équilibré. La règle d’or est que le montant total des obligations hypothécaires mensuelles ne peut dépasser 35 à 40 % des revenus mensuels nets du ménage. Ceci dit, les possibilités financières d’un ménage dépendent également de son mode de vie. Il arrive donc parfois que des remboursements plus importants soient acceptés. Dans le cas contraire, on vous conseillera de réduire le montant de votre remboursement mensuel.

3. Le minimum de survie Il va de soi qu’un ménage dont les ressources sont plus élevées aura la possibilité d’emprunter davantage qu’un autre, plus nécessiteux. Le minimum de survie est le montant dont dispose encore l’emprunteur après avoir remboursé ses charges de crédit. Généralement, les banques considèrent qu’il faut un minimum de 850 à 1 000 € par mois pour vivre décemment. Cela implique que la personne dont les revenus mensuels nets sont de 1 200 € ne pourra pas emprunter une somme dont le remboursement équivaudrait à un tiers de ses rentrées ! Cette règle s’appliquera inversément lorsque les revenus du ménage sont très élevés. Finalement, de nombreux critères entrent en compte et la réalité est beaucoup plus nuancée que ce que donnent à penser toutes les règles établies. La subjectivité et l’objectivité se confondent lorsqu’une institution financière tranche en faveur, ou non, de l’octroi d’un crédit hypothécaire. Nous nous sommes donc contentés de vous brosser un tableau concis sur la question, au sein duquel de nombreux cas particuliers ne se retrouveront pas…

EXISTE-T-IL DES AVANTAGES FISCAUX LIÉS À UN CRÉDIT HYPOTHÉCAIRE ?

La majorité des emprunts hypothécaires donnent droit à des avantages fiscaux importants. A la différence d’autres types d’emprunts, les emprunts hypothécaires permettent, sous certaines conditions, de bénéficier non seulement de la déduction de base des intérêts mais aussi d’une déduction complémentaire d’intérêts, de la déduction des amortissements et également des primes d’assurances solde restant dû (assurance vie). Afin de pouvoir bénéficier au maximum de ces avantages, il est généralement nécessaire de mettre en place une structure spécifique pour chaque emprunt. Etant donné la complexité de ce sujet, nous y consacrerons plus tard un article à part entière au sein de Immoparticulier…

QUELQUES CONSEILS DE PRO

De nombreux candidats emprunteurs ont la sensation d’être, en quelque sorte, à la merci de l’institution financière qui prend en charge leur dossier. Ainsi, ils craignent parfois que la banque n’augmente arbitrairement les taux hypothécaires, d’une année à l’autre. En réalité, celle-ci n’a aucune prise sur l’augmentation des taux, qui dépend d’un indice de référence fixé chaque mois par la Banque Nationale. Les nouveaux indices paraissent, notamment, tous les mois dans le Moniteur Belge.A la date anniversaire de chaque crédit, la banque comparera l’indice actuel à celui qui était en vigueur au moment de la signature du contrat et adaptera le taux en fonction de ces deux références. Tout ce processus est donc strictement légalisé. De manière générale, notre enquête nous a amenés à une constatation : mieux vaut se méfier des taux d’intérêt défiant toute concurrence ! Dans la majorité des cas, l’institution financière qui allèche son client en les proposant, récupère son investissement en les grevant de nombreuses obligations, dont la prise d’assurances vie, incendie ou la domiciliation de salaire au sein du même établissement, qui alourdissent sensiblement et insidieusement l’ardoise… Evitons également, dans la mesure du possible,d’accepter les formules de prêt qui induisent une caution solidaire. Deux personnes se trouvent bloquées là où une seule aurait peut-être suffi, moyennant l’avance d’un an de mensualités, par exemple. Garantie qui peut d’ailleurs être levée dès que la situation de l’emprunteur se révèle plus fiable. Pour terminer, nous nous adressons aux concubins : Si vous souhaitez acheter une habitation en indivision, pensez à mettre en place une clause de tontine, afin de vous protéger en cas de décès de votre partenaire. Un spécialiste vous fournira davantage de précisions sur la question, mais au moins nous vous aurons donné matière à réflexion…

Le financement et le crédit pour un achat immobilier

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Vous avez trouvé au sein de Immoparticulier l’annonce de vente du bien immobilier de vos rêves, maison, terrain à bâtir, appartement… Cette potentielle acquisition soulève inévitablement de nombreuses questions : Comment financer un tel achat ? Qu’est-ce qu’un crédit hypothécaire ? Combien puis-je emprunter ? Qu’en est-il des avantages fiscaux d’un crédit hypothécaire ? Puis-je tout intégrer dans ma déclaration d’impôt ? Autant de sujets importants et complexes, que nous avons passés au crible pour vous…

QU’EST-CE QU’UN CRÉDIT HYPOTHÉCAIRE ?

Le marché belge du crédit logement présente autant de formules de prêts que de profils d’emprunteurs. C’est pourquoi, au-delà des règles établies, la nuance est de rigueur… De façon succincte, une personne morale ou physique bénéficie d’un crédit hypothécaire lorsque l’achat de son bien immobilier est financé par une banque, laquelle prend, en contrepartie, le bien susmentionné en garantie. Le montant emprunté est donc couvert par une hypothèque. Cette procédure s’effectue par l’entremise d’un notaire, qui établit l’acte hypothécaire et inscrit le bien, pour une durée de trente ans, au greffe des hypothèques. Pour supprimer cette inscription avant terme, une procédure de mainlevée sera nécessaire. Le crédit hypothécaire se conclut essentiellement dans un « but immobilier ». C’est-à-dire : construire, transformer, acheter, etc, mais aussi par exemple financer des droits de succession si cette solution permet d’éviter la vente d’un bien immobilier. Le crédit hypothécaire existe sous différentes formes et est, dans le cadre de personnes physiques, soumis à une réglementation stricte. Le montant minimum d’un crédit hypothécaire est généralement de12500 €. La nécessité d’établir un montant minimum provient des nombreux frais fixes liés à son octroi. Le montant maximum que vous pouvez emprunter est déterminé en fonction de votre projet et de votre capacité de remboursement. Concrètement, le montant emprunté est mis à votre disposition en une seule fois (pour un achat) ou en plusieurs tranches (pour une nouvelle construction). Un crédit hypothécaire est accordé sous la forme d’une ouverture de crédit (crédit hypothécaire constant). La banque vous octroie une ligne de crédit sur votre compte à vue. Ceci implique que vous pouvez encore prélever ultérieurement les montants que vous avez remboursés. En guise de garantie, vous donnez à la banque une inscription hypothécaire qui conserve sa valeur durant toute la durée du crédit. La durée d’un crédit hypothécaire varie généralement entre 3 et 30 ans, selon les choix que vous faites. Les jeunes, par exemple, opteront plus volontiers pour une durée de trente ans, qui allégera leur remboursement durant les premières années. Dans la majorité des cas, vous remboursez chaque mois une partie du crédit. Vous pouvez également opter pour un remboursement trimestriel, bisannuel ou même annuel, mais ces formules sont plutôt rares. Outre la fréquence de paiement, vous pouvez choisir parmi différentes formules de remboursement : – Mensualités constantes : vous payez chaque mois un montant fixe. Au début, vous payez surtout des intérêts. A la fin, vous remboursez principalement le capital. – Amortissements constants en capital : vous payez chaque mois un montant d’intérêts variables.Au début, les remboursements sont plus élevés qu’à la fin. – Amortissements variables en capital : vous déterminez vous-même le montant de vos amortissements en capital. Vous pouvez changer ce montant en cours d’hypothèque. Une solution idéale pour adapter le remboursement à vos revenus actuels et futurs mais qui est malheureusement rarement acceptée par les institutions financières. – Pas d’amortissements en capital intermédiaires : si vous optez pour un crédit hypothécaire à terme fixe, vous remboursez le capital en une seule fois, à la fin de l’hypothèque. En cours d’hypothèque, vous ne payez que les intérêts. La formule est intéressante si vous savez que vous êtes susceptible d’obtenir un capital à l’échéance de votre crédit (comme une assurance de groupe ou un héritage). Vous avez le choix entre un taux d’intérêt fixe ou variable. Fiscalement, il peut être très intéressant d’emprunter. Les économies fiscales concernent aussi bien les intérêts payés du crédit que les amortissements en capital et les primes de l’assurance solde restant dû. Nous approfondirons les différents points évoqués ci-dessus au cours des chapitres suivants.

QUELS SONT LES DIFFÉRENTS TYPES DE CRÉDIT ?

Les crédits hypothécaires varient essentiellement quant à : – Leur durée : généralement, de 3 à 30 ans. – Leur mode de remboursement : par mensualité constante, par mensualité dégressive ou par remboursement du capital à l’échéance. – La variabilité des taux : les formules à taux fixes, à taux semi-variables et à taux variables. Chaque type de crédit sera le résultat d’un mélange de ces 3 principales composantes. La durée La durée d’un prêt hypothécaire varie généralement entre 3 et 30 ans. Le choix d’une durée est fonction de la conjoncture personnelle de l’emprunteur. Indépendamment du taux, à montant égal, plus la durée est courte, plus faible sera le coût total de votre prêt. Par contre, la mensualité de remboursement sera plus importante. A l’inverse, pour une durée plus longue, le coût total sera plus important mais la charge de remboursement plus faible. En outre, il ne faut pas oublier qu’un crédit d’une durée de 30 ans aura logiquement un taux plus élevé.

LE MODE DE REMBOURSEMENT

Comme nous l’avons déjà évoqué, un prêt hypothécaire peut être remboursé de différentes façons : – Par mensualité constante : La mensualité constante est le mode de remboursement le plus utilisé. Dans ce cadre, la charge mensuelle est constante et comprend une partie en intérêts (dégressive chaque mois) et une partie en capital (progressive chaque mois). – Par mensualité dégressive ou remboursement par amortissements constants : La mensualité est dégressive dans le temps. Cependant, la partie consacrée au remboursement du capital est constante alors que la part des intérêts est dégressive. Il faut noter que les emprunts qui remboursent plus de capital au départ seront au total moins coûteux. Cependant, les mensualités de départ seront plus lourdes, ce qui est souvent inversement proportionnel aux moyens financiers de l’emprunteur. – Par remboursement du capital à l’échéance (terme fixe) : le capital emprunté est remboursé en une fois au terme du crédit. Seuls les intérêts sont payés mensuellement. Les mensualités ne comprennent donc que de l’intérêt et aucun remboursement de capital. Afin de garantir le remboursement du capital à l’échance, l’emprunteur devra choisir entre différentes formules permettant la reconstitution du capital à la fin de la durée de l’emprunt : Reconstitution via des produits d’assurance vie branche 21 ou branche 23. Reconstitution via une assurance de groupe (pour les salariés) ou via l’EIP (pour les indépendants). Reconstitution par assurance dirigeant d’entreprise (ADE). L’objectif de cet article n’étant pas d’analyser exhaustivement un sujet aussi complexe que le crédit hypothécaire, mais davantage de vous orienter vers les différentes pistes envisageables, nous vous conseillons de faire appel à un expert sur la question pour entrer dans les détails…

LES TAUX

Crédit classique

Taux fixes

Avec une formule à taux fixe, vous connaissez dès le départ, et pour toute la durée du prêt, le taux qui sera appliqué. Il s’agit, par exemple, des prêts à 15 ans fixes, 20 ans fixes ou 30 ans fixes. Cette formule est sécurisante puisqu’elle garantit la stabilité de vos remboursements. Lorsque les taux d’intérêts sont faibles, elle est souvent utilisée. Les taux fixes se combinent bien à des durées de prêt allant de 10 à 30 ans. Cela étant, en cas de taux d’intérêt faible, il ne faut pas nécessairement écarter des formules à taux semi-variables (comme un 10/5/5) qui peuvent, dans certains cas, présenter un niveau de risque aussi peu élevé que le taux fixe.

Taux semi-variables

Les formules semi-variables proposent des durées de remboursement relativement longues durant lesquelles les taux ne peuvent pas être modifiés. Il s’agit des formules 5/5/5 ou 10/5/5 par exemple. En d’autres mots, pour un 5/5/5, le taux du prêt ne peut être modifié que tous les 5 ans. Dans une formule 10/5/5, le taux ne peut pas être modifié pendant 10 ans pour l’être ensuite uniquement tous les 5 ans. Ces formules présentent un équilibre entre la rigidité d’un taux fixe et la variabilité quasi annuelle des taux variables. Tant pour les formules semi-variables que variables, il faut savoir que la variabilité du taux est limitée à la hausse (et généralement à la baisse). Suivant les produits, les révisions à la hausse peuvent être limitées, par exemple, à 2 %, 3 % voire 5 % (c’est ce qu’on appelle le « cap »). Dans l’offre d’un prêt à taux révisable, il faut donc accorder une attention particulière à la hauteur de ce « cap ». Afin de comparer objectivement deux emprunts apparemment identiques mais qui ont des cap différents, il est nécessaire de comparer les remboursements les plus importants de chacun des crédits ainsi que les coûts les plus élevés.

Taux variables

Les formules à taux variables présentent des échéances de variation de taux qui sont fort rapprochées. Il s’agit par exemple des formules 1/1/1 ou 3/3/3. Le principal avantage des taux variables est bien évidemment une charge de remboursement plus faible, du moins au départ. Dans l’hypothèse où il n’y aurait aucune variation des taux, l’avantage sur le coût total du prêt peut être substantiel. En présentant une charge mensuelle de départ moins importante, la formule variable ou semi-variable répond souvent au souhait des emprunteurs, qui est d’avoir des mensualités moins élevées au début. Un autre avantage du taux variable est la possibilité de profiter des baisses de taux. Cette possibilité est cependant limitée suivant la formule choisie (de la même manière que la hausse des taux est limitée). Dans le cadre de taux variables, le risque que prend l’emprunteur est de voir rapidement ses mensualités augmenter en cas de hausse des taux. La formule « emprunt accordéon » répond à cette éventualité. Cette formule permet de ne pas augmenter ou de limiter la mensualité, en cas de hausse de taux, mais de compenser celle-ci par une augmentation de la durée du prêt. Dans le cadre du taux révisable annuellement, la variation légale maximum est limitée à 1 % après la première année, 2 % après la deuxième année et 3 % après la troisième année. Dans le cadre d’un cap + 3 %, l’augmentation de 3 % ne peut donc avoir lieu qu’après 3 ans. En règle générale, le taux variable, s’il donne l’impression de présenter un risque important, a rarement subi une hausse de plus de 3 à 5 %. Sans compter les systèmes de protection mis en place pour éviter les catastrophes. En cas de conjoncture favorable, par contre, les gains peuvent avoisinner les 20 à 25 %. Finalement, selon les professionnels de la question, la notion de risque reste très relative… En dehors des crédits classiques, il existe aussi des crédits spécifiques permettant, par exemple, de reconstituer le capital en investissant dans un fonds, ou d’effectuer un emprunt à quotité de 125 %…

Crédits spécifiques

Outre les formules classiques, il existe de nombreuses autres formules d’emprunt hypothécaire qui peuvent répondre au mieux aux besoins de chacun : emprunt sur une longue durée ; emprunt lié à un fonds d’investissement ; ajout d’une caution pour des crédits à forte quotité afin de diminuer le taux… Ces crédits spécifiques sont particulièrement adaptés aux impératifs fiscaux, successoraux ou comptables.

Le crédit placement

Le crédit placement propose une formule selon laquelle l’emprunteur ne rembourse mensuellement que les intérêts de son emprunt, le capital n’étant, quant à lui, remboursé qu’à l’échéance. En contrepartie, l’emprunteur versera régulièrement au cours de son emprunt des sommes d’argent dans un fonds de placement (type branche 23). Le crédit placement mise sur le rendement élevé à long terme des placements en actions (ou sur des fonds mixtes actions-obligations).Au terme de l’emprunt, le fonds constitué permettra non seulement de rembourser le capital mais également d’obtenir un surplus d’épargne. Et, en cas de bonnes performances boursières, l’emprunteur pourrait même rembourser par anticipation son emprunt ! Le risque que présente une telle solution tiendrait à une performance médiocre du placement sur la durée de l’emprunt. Dans ce cas, l’emprunteur ne disposerait pas de moyens suffisants pour rembourser le capital et devrait suppléer. A qui s’adresse le crédit placement ? A ceux qui croient dans les performances boursières à long terme, et dans les plus-values qu’une conjoncture positive pourrait engendrer, tout en étant conscients du risque qu’ils prennent.

Formules longue durée

Afin de réduire la mensualité d’un prêt hypothécaire, une des solutions consiste à augmenter la durée de celuici. Quelques banques proposent des durées allant jusqu’à 30 ans. L’avantage consiste à pouvoir réduire de manière importante la mensualité, même si le coût total augmente. Cette formule peut s’avérer intéressante pour les jeunes emprunteurs.

L’emprunt accordéon

Les crédits hypothécaires à formules variables attirent de nombreux emprunteurs car ils permettent une charge d’emprunt très faible, du moins au début. Néanmoins, le risque de voir les taux monter et de devoir faire face à une augmentation importante de la mensualité existe. C’est pourquoi il est possible de souscrire, auprès de certaines institutions de crédit, un crédit accordéon. « Accordéon » car, en cas d’augmentation des taux, la durée du prêt hypotécaire croît également afin de garantir une charge mensuelle inchangée. Ainsi, en cas de variation des taux à la hausse, la mensualité ne varie pas mais la durée du prêt s’allonge d’une ou de plusieurs années, augmentant dès lors le coût total de l’opération mais permettant de faire face au moment présent. De la même manière, en cas de baisse des taux, il est possible de maintenir le niveau de mensualité tout en réduisant la durée du crédit.

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Panache

Le panachage permet de cumuler différentes formules de crédit hypothécaire afin de répondre au mieux aux besoins particuliers ou de trouver la meilleure solution au niveau fiscal. Par exemple, pour un prêt de 200 000 €, il serait plus intéressant d’opter pour le panachage suivant : – une formule classique pour un montant de 60 000 € afin de profiter de la déductibilité maximale de l’amortissement ; – une formule d’emprunt investissement pour le solde des 140 000 € afin de profiter au maximum de la rentabilité boursière. Il est important de savoir que le panachage n’induit pas de frais d’hypothèque plus importants (tant que les différentes formules sont souscrites auprès de la même institution).

Emprunt caution

Les crédits hypothécaires dont la quotité se situe entre 100 % et 125 % ont généralement un taux d’intérêt plus élevé que pour des quotités plus faibles. Par conséquent, le coût de l’emprunt peut être nettement plus important. Face à cela, certaines institutions financières disposent d’un produit spécifique destiné à transférer le risque de crédit vers un assureur crédit. Vous pouvez ainsi bénéficier des conditions s’appliquant aux quotités les plus faibles et réduire la charge mensuelle de votre emprunt. Le crédit short-link consiste à rallonger la durée initiale du prêt afin d’obtenir une mensualité inférieure et d’investir la différence dans un fonds de votre choix (les versements dans le fonds sont libres). Ce crédit repose sur la possibilité que l’épargne investie dans le fonds soit suffisamment performante pour permettre un remboursement par anticipation du prêt et bénéficier d’un solde positif. Si la performance du fonds s’avérait médiocre, l’emprunteur garderait néanmoins la certitude que le prêt serait remboursé à l’échéance. Cette sécurité n’est pas offerte par un crédit-investissement.

Refinancement de votre prêt

Actuellement, les taux sont à un niveau historiquement bas. C’est pourquoi, si vous êtes déjà engagé dans un emprunt hypothécaire, il serait peutêtre opportun d’étudier la possibilité d’un refinancement, lequel pourrait vous faire gagner de l’argent. Et,même pour des prêts hypothécaires récents, les gains peuvent être substantiels ! Généralement, lorsqu’il existe un écart de plus de 1% entre le taux de votre crédit hypothécaire actuel et le nouveau taux dont vous pourriez bénéficier, il devient intéressant de racheter votre crédit. En outre, pensez à analyser l’opportunité de modifier la formule du crédit à racheter. Il n’est pas rare qu’il soit préférable, par exemple, de passer d’un taux fixe à un taux semi-variable. Si vous décidez de racheter votre prêt existant, deux options s’offrent à vous : – Soit vous diminuez la durée du prêt : vous maintenez le montant que vous payez chaque mois tout en diminuant la durée restante du prêt. – Soit vous diminuez la durée du prêt :
vous maintenez le montant que vous payez chaque mois tout en diminuant la durée restante du prêt.

QUELS SONT LES FRAIS LIÉS À UN CRÉDIT HYPOTHÉCAIRE ?

Les frais liés directement au crédit sont les suivants : – Les frais de dossier – Les frais du rapport d’expertise sur la valeur de l’habitation destinée à être grevée d’hypothèque. – Les frais pour l’octroi d’un crédit hypothécaire, qui englobent les frais d’enregistrement de l’acte de crédit, les frais de notaire liés au crédit, les droits de timbre et les frais pour l’inscription de l’acte. Ces frais varient en fonction du montant de l’emprunt. – Les frais inhérents à un éventuel remboursement anticipé du crédit, appelés aussi indemnité de remploi. Légalement, les banques ont le droit de réclamer 3 mois d’intérêts d’indemnités. Sans compter les frais de mainlevée, les nouveaux frais d’hypothèque et de notaire. Autant de raisons de ne racheter son prêt que si la baisse des taux excède 1%. Le site Internet www.finshop.be propose un module qui permet de calculer immédiatement si l’opération vaut la peine d’être effectuée. – Autres frais : Les frais pour l’achat d’un bien immobilier comprennent aussi les frais de notaire liés à l’achat, les frais d’enregistrement ou la TVA si vous achetez un bien immobilier neuf.

COMBIEN POUVEZ-VOUS EMPRUNTER ?

Le montant que vous pouvez emprunter dépend théoriquement de trois facteurs :

1. La valeur du bien immobilier Le montant maximum que vous pouvez emprunter dépend de la valeur vénale prévisionnelle des biens immobiliers que vous offrez en garantie de votre crédit, donc généralement du bien que vous construisez ou que vous achetez. La valeur vénale est égale à la somme des prix d’achat du terrain et de l’habitation, des frais de construction ou de transformation TVA comprise, à l’exclusion des honoraires de l’architecte et du notaire et des droits d’enregistrement.

2.Votre capacité de remboursement, ou ratio charges/revenus Il faut que le rapport entre votre revenu et les charges afférentes au crédit logement et autres engagements financiers soit équilibré. La règle d’or est que le montant total des obligations hypothécaires mensuelles ne peut dépasser 35 à 40 % des revenus mensuels nets du ménage. Ceci dit, les possibilités financières d’un ménage dépendent également de son mode de vie. Il arrive donc parfois que des remboursements plus importants soient acceptés. Dans le cas contraire, on vous conseillera de réduire le montant de votre remboursement mensuel.

3. Le minimum de survie Il va de soi qu’un ménage dont les ressources sont plus élevées aura la possibilité d’emprunter davantage qu’un autre, plus nécessiteux. Le minimum de survie est le montant dont dispose encore l’emprunteur après avoir remboursé ses charges de crédit. Généralement, les banques considèrent qu’il faut un minimum de 850 à 1 000 € par mois pour vivre décemment. Cela implique que la personne dont les revenus mensuels nets sont de 1 200 € ne pourra pas emprunter une somme dont le remboursement équivaudrait à un tiers de ses rentrées ! Cette règle s’appliquera inversément lorsque les revenus du ménage sont très élevés. Finalement, de nombreux critères entrent en compte et la réalité est beaucoup plus nuancée que ce que donnent à penser toutes les règles établies. La subjectivité et l’objectivité se confondent lorsqu’une institution financière tranche en faveur, ou non, de l’octroi d’un crédit hypothécaire. Nous nous sommes donc contentés de vous brosser un tableau concis sur la question, au sein duquel de nombreux cas particuliers ne se retrouveront pas…

EXISTE-T-IL DES AVANTAGES FISCAUX LIÉS À UN CRÉDIT HYPOTHÉCAIRE ?

La majorité des emprunts hypothécaires donnent droit à des avantages fiscaux importants. A la différence d’autres types d’emprunts, les emprunts hypothécaires permettent, sous certaines conditions, de bénéficier non seulement de la déduction de base des intérêts mais aussi d’une déduction complémentaire d’intérêts, de la déduction des amortissements et également des primes d’assurances solde restant dû (assurance vie). Afin de pouvoir bénéficier au maximum de ces avantages, il est généralement nécessaire de mettre en place une structure spécifique pour chaque emprunt. Etant donné la complexité de ce sujet, nous y consacrerons plus tard un article à part entière au sein de Immoparticulier…

QUELQUES CONSEILS DE PRO

De nombreux candidats emprunteurs ont la sensation d’être, en quelque sorte, à la merci de l’institution financière qui prend en charge leur dossier. Ainsi, ils craignent parfois que la banque n’augmente arbitrairement les taux hypothécaires, d’une année à l’autre. En réalité, celle-ci n’a aucune prise sur l’augmentation des taux, qui dépend d’un indice de référence fixé chaque mois par la Banque Nationale. Les nouveaux indices paraissent, notamment, tous les mois dans le Moniteur Belge.A la date anniversaire de chaque crédit, la banque comparera l’indice actuel à celui qui était en vigueur au moment de la signature du contrat et adaptera le taux en fonction de ces deux références. Tout ce processus est donc strictement légalisé. De manière générale, notre enquête nous a amenés à une constatation : mieux vaut se méfier des taux d’intérêt défiant toute concurrence ! Dans la majorité des cas, l’institution financière qui allèche son client en les proposant, récupère son investissement en les grevant de nombreuses obligations, dont la prise d’assurances vie, incendie ou la domiciliation de salaire au sein du même établissement, qui alourdissent sensiblement et insidieusement l’ardoise… Evitons également, dans la mesure du possible,d’accepter les formules de prêt qui induisent une caution solidaire. Deux personnes se trouvent bloquées là où une seule aurait peut-être suffi, moyennant l’avance d’un an de mensualités, par exemple. Garantie qui peut d’ailleurs être levée dès que la situation de l’emprunteur se révèle plus fiable. Pour terminer, nous nous adressons aux concubins : Si vous souhaitez acheter une habitation en indivision, pensez à mettre en place une clause de tontine, afin de vous protéger en cas de décès de votre partenaire. Un spécialiste vous fournira davantage de précisions sur la question, mais au moins nous vous aurons donné matière à réflexion…