Lors de la signature de l’acte de vente d’une habitation, en plus du prix de l’immeuble, l’acheteur doit s’acquitter de frais généralement élevés
Mais que renferment-ils ?
Généralement supportés par l’acquéreur, les frais d’acte, erronément appelés frais de notaire, comprennent trois postes essentiels.
Il s’agit :
– des droits d’enregistrement,
taxes perçues sur toute mutation d’immeuble et déterminées par Région. Il s’agit d’une formalité consistant en la copie, l’analyse ou la mention de l’acte ou de l’écrit par le receveur de l’enregistrement dans un registre.
En Région wallonne et en Région de Bruxelles-Capitale, ils s’élèvent à 12,5 % du prix de vente de l’immeuble augmenté des charges avec un minimum qui correspond à la valeur vénale. En d’autres mots, ils sont calculés sur base de la valeur conventionnelle.
Cette dernière correspond au prix augmenté des charges de la vente. Sont des charges, notamment les frais engagés par le vendeur afin d’effectuer la vente lorsque ces frais sont à charge de l’acquéreur (publicité, intermédiaires, frais de mesurage…) et l’obligation, pour l’acheteur, de payer certains impôts relatifs à l’immeuble pour une période précédant l’entrée en jouissance de celui-ci par l’acheteur. La base d’imposition ne peut jamais être inférieure à la valeur vénale de l’immeuble. Exprimé autrement, la valeur vénale constitue la base d’imposition lorsqu’elle est supérieure à la valeur conventionnelle du bien vendu.
En Flandre, les droits d’enregistrement s’élèvent à 10 % également pour les ventes, échanges et toutes conventions translatives à titre onéreux de propriété ou d’usufruit de biens immeubles.
La valeur vénale se détermine par comparaison avec les prix obtenus pour des biens de même qualité et de situation analogue lors des ventes de gré à gré réalisées dans des conditions normales.
Tous ces pourcentages sont fixes, quel que soit le montant de la vente. Une fois l’acte de vente signé, le notaire va payer les droits d’enregistrement dont le montant est compris dans la provision de frais et honoraires que lui a réglés l’acquéreur.
Poste le plus important, il ne faut pas le confondre avec les frais effectifs nécessités par l’établissement de l’acte de vente que sont les honoraires du notaire et ses frais de dossier.
En matière de droits d’enregistrement, les 3 régions prévoient des réductions ou abattements.
a) Wallonie : v. newsletter n°
b) Bruxelles.
En région bruxelloise, le taux de 12,5 %. Toutefois, la base imposable pour appliquer ce taux pourra être réduite de 60.000 ou même de 75.000 EUR lorsque l’immeuble est situé dans un espace de développement renforcé du logement et de la rénovation (en abrégé EDLR). (Pour de plus amples informations sur ces zones et leur localisation, on peut s’adresser à l’Administration de l’Aménagement du Territoire et du Logement du Ministère de la région de Bruxelles-Capitale Cela représente un avantage de respectivement 7.500 et 9.375 EUR.
Conditions.
1. Seule une personne physique peut bénéficier de cet abattement. Les personnes morales (sociétés) ne peuvent en profiter. Plusieurs personnes physiques peuvent acquérir ensemble la pleine propriété d’un bien immobilier.
2. L’acquéreur ne peut être pleinement propriétaire d’une autre habitation au moment de l’acquisition, sauf si cette autre habitation est vendue dans les deux ans à compter de la date de l’enregistrement de sa nouvelle acquisition. Dans ce cas, il paie le taux plein mais pourra ultérieurement récupérer le montant de la diminution dont il aurait profité par l’application des règles de l’abattement. Lorsque l’acquisition est faite par plusieurs personnes, elles ne peuvent, en outre, posséder conjointement, à la date précitée, la totalité en pleine propriété d’un autre bien immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation.
3. La vente doit être réalisée en pleine propriété (exclusion de l’achat en usufruit seulement, par exemple). Aucun autre mode de transmission de la propriété que la vente n’est accepté (donation, échange, partage, etc.).
4. L’acquéreur doit établir sa résidence principale dans l’habitation acquise dans les deux ans à partir du jour de l’enregistrement de l’achat. (trois s’il s’agit d’un appartement sur plan ou en construction).
5. L’acquéreur doit établir sa résidence principale en région de Bruxelles -Capitale pendant une période ininterrompue de cinq ans. Sauf preuve contraire, la date de l’inscription au registre de la population (ou dans le registre des étrangers) vaut comme date d’établissement de la résidence principale. Il est à préciser que cet abattement n’est pas d’application en cas d’achat d’un terrain à bâtir. Par contre, il peut être appliqué sur la valeur du terrain dans le cadre de l’acquisition d’un appartement nouvellement érigé ou d’un appartement sur plan.
Dernière précision : si l’on vend un bien au moment même ou l’on en achète un autre, l’abattement ne sera accordé que si au moment du compromis d’acquisition de la maison nouvellement acquise, l’acte authentique de vente de l’autre a déjà eu lieu. Pour plus de renseignements, ou simplement calculer les droits d’enregistrement à prévoir, on peut consulter le site bilingue mis en place par la Région (www.acheterabruxelles.irisnet.be).
c) Flandre.
Le taux plein est de 10 % et réduit de 5 %.
De plus, sur la première tranche de 15.000 EUR, un abattement est octroyé. En d’autres termes, l’acheteur ne paie aucun droit sur cette première tranche de 15.000 EUR que le taux soit de 10 % (avantage de 1.500 EUR) ou de 5 % (avantage de 750 EUR). Enfin, depuis le premier janvier 2009, lorsque, en vue du financement de l’acquisition d’un bien immobilier qui constituera l’habitation unique, il est constituée une hypothèque sur ce bien, le montant de la réduction de la base imposable est majoré de 10.000 EUR (soit, au total, 25.000 EUR). Si c’est le taux réduit qui s’applique (5 %), l’abattement est majoré de 20.000 EUR (soit, au total, 35.000 EUR) (décret du 19 décembre 2008, Moniteur belge du 12 janvier 2009.)
Conditions d’application de l’abattement.
Comme en région bruxelloise, l’acquéreur doit être une personne physique, ne pas posséder d’autres biens immobiliers et, sous peine d’amende, destiner l’immeuble à devenir dans les deux ans son habitation principale et unique (cinq ans s’il s’agit d’un terrain sur lequel va s’ériger cette construction principale). Il doit également acheter la totalité de l’immeuble. Lorsque l’acquisition est faite par plusieurs personnes, elles ne peuvent posséder conjointement, à la date précitée, la totalité en pleine propriété d’un autre immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation. Un terrain devant servir d’emplacement à une habitation conformément au règlement d’urbanisme,est considéré comme immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation (article 46bis du Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de Greffe (pour la Région flamande).
Conditions d’application du taux réduit.
Dans l’ensemble, les conditions reprises en région wallonne s’appliquent. Une exception cependant : depuis un Décret du 21 décembre 2007, les revenus cadastraux des biens en nue-propriété sont désormais exclus de l’obligation de cumuler les revenus cadastraux des biens que l’on possède avec le revenu cadastral du bien acheté, à la condition que les biens proviennent d’une succession d’un parent en ligne directe, soit de l’acheteur, soit de son époux ou épouse. Pour les biens en pleine propriété, l’ancien régime ne change pas.
Les droits d’enregistrement doivent être payés au plus tard dans les 4 mois de la signature du compromis de vente, pour autant que l’acte notarié de vente n’ait pas été déjà réalisé.
Dans certains cas, les droits d’enregistrement sont partiellement remplacés par la taxe sur la valeur ajoutée (TVA).
Un exemple : il peut y avoir la TVA (21 % en principe) s’il s’agit d’une vente d’un bâtiment neuf réalisée sous le régime de la TVA. Un bâtiment (toute construction incorporée au sol) est considéré comme neuf jusqu’au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la première occupation ou la première utilisation du bâtiment.
En effet, pour la vente d’une maison neuve ou en cours de construction, un vendeur peut demander que la vente soit soumise à la TVA. Dans cette situation, l’acheteur de cet immeuble doit payer le droit d’enregistrement sur la valeur du terrain, et la TVA sur la valeur des constructions;
– des honoraires du notaire fixés par arrêté royal
Selon la Fédération royale du notariat belge, ceux-ci servent d’abord à couvrir tous les frais de fonctionnement de l’étude notariale (frais de personnel, amortissement de matériel de bureau, primes d’assurances, cotisations diverses…). Le reste représente la rémunération du notaire pour son travail et sa responsabilité.
Ne pouvant pas être négociés par le notaire et les parties, ils se calculent par tranches sur le prix d’achat, ce qui signifie que leur pourcentage est proportionnellement plus élevé sur les tranches basses du prix que sur les tranches élevées (tarif dégressif allant de 4,56 % à 0,057 %). Le pourcentage appliqué diminue à mesure que le prix d’achat augmente. Attention, s’il y a plusieurs notaires à l’acte, leurs honoraires doivent être partagés entre eux en fonction du travail, de la responsabilité de chacun et suivant les règles de partage établies par les autorités professionnelles. Le fait qu’ils soient plus ou moins nombreux n’entraîne donc pas de surcoût. Les honoraires du notaire sont loin de constituer le montant total des frais à payer.
La plupart des chambres notariales possèdent un site web sur lequel il est possible de connaître le montant des honoraires en fonction du prix d’achat de l’immeuble;
– des frais et débours divers des actes engagés par la notaire.
Ceux-ci se composent essentiellement des frais :
– du ou des certificat(s) hypothécaire(s);
– d’inscription de l’hypothèque;
– liés à la recherche cadastrale (extraits et plans cadastraux…);
– liés aux recherches hypothécaires, urbanistiques, fiscales et autres légalement obligatoires (recherches de titre de propriété, des prescriptions d’urbanisme et attestation de sol…);
– du salaire du conservateur des hypothèques (frais de transcription à la Conservation des hypothèques);
– de transcription de l’acte;
– de dossier;
– de correspondance;
– etc.
Il s’agit donc bien des frais nécessaires pour effectuer les recherches administratives ainsi que pour certaines formalités après la signature de l’acte qui peuvent varier d’un notaire à l’autre.
Comme le souligne la Fédération royale du notariat belge, le coût de ces frais divers varie en fonction des particularités de chaque vente (nombre de vendeurs, longueur de l’acte…) et il ne peut pas être déterminé avec précision.
A noter encore qu’un notaire peut être chargé d’exposer en vente de gré à gré et de négocier des biens immobiliers de ses clients. Dans ce cas, le salaire de négociation dû au notaire, en cas de conclusion de la vente grâce à son intervention doit être librement déterminé entre le propriétaire et le notaire au moment de la signature du contrat. Et cela est valable aussi longtemps que la mission n’a pas été résiliée. Attention, ce salaire ne peut en aucun cas dépasser 2 % du prix de vente (outre le remboursement des frais et débours). À la charge exclusive du vendeur, le salaire de négociation ainsi que les frais et débours pour exposer le bien en vente doivent être payés au notaire au plus tard lors de la passation de l’acte de vente. Maintenant, si plusieurs notaires sont chargés conjointement de mettre en vente un immeuble, ils doivent régler entre eux librement la répartition des tâches que comporte cette mission. Et sauf convention contraire, le salaire de négociation doit être partagé entre eux dans la même proportion que leur part respective dans l’honoraire de l’acte de vente.
Si un agent immobilier est intervenu dans la négociation de la vente, son salaire doit être payé par le vendeur le jour de la signature de l’acte notarié. Il varie de 3 à 5 % du prix de vente.
Les frais de la vente doivent être payés par l’acheteur de l’immeuble le jour de la signature de l’acte notarié.
Provision pour frais
Les droits fiscaux (droits d’enregistrement…) et les honoraires du notaire peuvent être déterminés avec précision. Par contre, les frais divers ne sont connus qu’après l’accomplissement de toutes les formalités.
C’est la raison pour laquelle, explique la Fédération précitée, le notaire (le notaire instrumentant) demande une provision approximative suffisante pour frais d’actes, et dont il rembourse l’excédent à l’acheteur s’il y a lieu.
Frais liés à un crédit hypothécaire
Si l’acheteur ne possède pas tous les fonds nécessaires afin d’acquérir l’immeuble convoité, il peut contracter un emprunt hypothécaire.
Dans ce cas, il va devoir payer des frais calculés pour l’acte de prêt sur la base du montant emprunté. Il faut compter environ 2,50 % du montant emprunté.
Il va donc devoir verser à l’organisme-prêteur :
– des frais d’expertise. L’expertise sert à définir la valeur vénale de l’immeuble qui est donné en hypothèque. Généralement, l’organisme financier se réserve le choix de l’expert;
– des frais de dossier. Il s’agit de frais administratifs liés au traitement de la demande. Attention, ils ne sont dus que si une offre écrite parvient au candidat-emprunteur.
De plus, il doit verser les droits, frais et honoraires au notaire.
Globalisés en une provision à lui payer le jour de la signature de l’acte, ceux-ci se composent :
– de divers impôts indirects, à savoir le droit d’enregistrement au taux de 1 % du montant garanti par l’hypothèque et le droit d’hypothèque au taux de 0,3 % sur le même montant. En effet, dans le cas d’une affectation hypothécaire, un droit fiscal de 0,3 % est demandé à titre de droit d’inscription;
– de l’honoraire du notaire et du salaire du conservateur des hypothèques, calculés suivant barème légal et
– des frais réels et fixes qu’occasionnent extraits cadastraux, recherches hypothécaires, recherches fiscales. Si l’acte n’est pas signé, en d’autres mots si l’opération reste sans suite pour une quelconque raison, le notaire va compter au client les frais réels exposés ainsi qu’une fraction des honoraires légaux (si le projet d’acte a été rédigé).