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Maisons neuves : un taux de TVA réduit à 6 % pour une partie des constructions

Posté par denis sur 13 décembre 2015
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Maisons neuves : un taux de TVA réduit à 6 % pour une partie des constructions.
Pour relancer le secteur, les autorités ont voté dans l’urgence un arrêté royal (1) qui étend l’application d’un taux de TVA réduit de 21 à 6 % pour certaines opérations. Pour les nouvelles constructions, il instaure la même réduction de taux. L’urgence est motivée « par le fait que la Belgique est actuellement et durablement touchée par la crise économique et financière que connaît le monde entier »

L’arrêté prévoit, à certaines conditions, l’application à une tranche de la construction d’un taux de TVA réduit de 6 % en lieu et place de 21 %.

Que vise exactement cette nouvelle disposition ?

I. Les nouvelles constructions.
A) UN CHAMP D’APPLICATION ÉTENDU.

Sont visés les travaux immobiliers ayant pour objet la construction et la livraison de bâtiments utilisés exclusivement ou à titre principal comme logement privé. La réduction s’applique également à la vente de nouveaux logements (par exemple sur plan ou d’appartements). Mais le souci d’aider les personnes plus faibles est évident. C’est ainsi que sont compris les travaux immobiliers destinés :

– aux bâtiments où s’effectuent, au titre d’initiative d’habitation protégée, reconnue comme telle par l’autorité compétente, l’hébergement d’une manière durable, en séjour de jour et de nuit, et l’accompagnement des patients psychiatriques.

– aux maisons de soins psychiatriques qui hébergent d’une manière durable, en séjour de jour et de nuit, des personnes présentant un trouble psychique chronique stabilisé ou des handicapés mentaux, et qui sont reconnues comme telles par l’autorité compétente;

Le secteur des logements publics sociaux n’a pas été oublié. Peuvent bénéficier de cet avantage fiscal les factures liées à la construction des CPAS, logements privés livrés aux provinces, aux sociétés intercommunales, aux communes, ainsi qu’aux centres publics intercommunaux d’action sociale.

B) LES CONDITIONS ET LIMITES.

L’arrêté prévoit différentes limites (financières, d’application dans le temps) et des conditions principalement destinées à s’assurer que ce seront les personnes qui ont vraiment besoin de cette « faveur fiscale » qui en bénéficieront dans les faits.

– cette « faveur » fiscale ne s’applique que sur une base d’imposition totale cumulée de 50.000 euros (hors TVA). Le gain maximum est donc de 7.500 euros.

– le maître d’ouvrage devra être domicilié dans le nouveau logement. Ce dernier ne peut avoir été occupé auparavant.

– les travaux doivent être exécutés et facturés par une personne enregistrée comme entre¬preneur selon les critères légaux (articles 400 et 401 du Code des impôts sur les revenus).

– une facture au moins a du être établie en 2009, même si tout ou partie des travaux remonte à l’année précédente.

– Le maître d’ouvrage doit introduire une déclaration auprès de son bureau de contrôle de TVA et en produire une copie à l’entrepreneur (2). Ce dernier est également tenu à accomplir certaines formalités, dont celle qui consiste à adresser une copie de la facture émise au taux de 6 % au bureau de contrôle de la TVA dont il dépend.

– le taux réduit n’est applicable qu’aux travaux directement affectés au logement. Sont par exemple exclus les travaux effectués à l’extérieur de l’habitation proprement dite (culture, jardinage, clôture, piscines, saunas, mini-golfs, courts de tennis et installations similaires…).

– le propriétaire doit élire domicile dans les lieux pour une durée minimale de 5 années.

Si durant cette période, le maître de l’ouvrage ou l’acquéreur déroge aux conditions fixées, il doit en faire la déclaration à l’office de contrôle de la taxe sur la valeur ajoutée dans le ressort duquel le bâtiment est situé. Il devra alors reverser à l’Etat le montant de l’avantage fiscal dont il a bénéficié.

– Rétroactivement entré en vigueur le premier janvier 2009, l’arrêté ne le restera que jusqu’au 31 décembre 2009.

II. La démolition et la reconstruction d’un bâtiment d’habitation.
L’arrêté royal met également fin aux interprétations successives d’une mesure prise en 2007 dans le but d’éradiquer les chancres urbains.

SITUATION ANCIENNE.

Depuis le premier janvier 2007, la TVA pour les travaux de démolition d’une habitation avant construction a été ramenée de 21 à 6 % dans certaines zones urbaines. L’idée était de lutter contre les chancres urbains, mais, depuis, le législateur avait remplacé ces zones à rénover par une liste de villes et communes. De son côté, l’administration fiscale avait fait savoir que l’immeuble détruit ne doit même plus être un taudis ou une habitation. Elle avait aussi précisé que l’immeuble reconstruit ne doit pas spécialement être une habitation unifamiliale. Enfin, pour bénéficier de cette réduction de taux, l’administration avait estimé que les travaux ne doivent plus nécessairement avoir commencés après le premier janvier 2007…

SITUATION ACTUELLE.

On était déjà loin de l’objectif de départ, mais un nouveau changement est intervenu en 2009 : pendant toute l’année, la réduction du taux de TVA à 6 % est applicable à tout le territoire (3).

QUE VA DEVENIR LE PROJET DE TAXATION DES TERRAINS AU TAUX DE TVA DE 21 % ?

Ce projet vise à appliquer le taux de TVA de 21 % (et non plus les droits d’enregistrements, plus favorables) sur la vente des terrains lorsqu’ils sont simultanément vendus avec la construction nouvellement érigée (4). Sans entrer dans les détails, ce projet a été controversé et un avis a été demandé à la commission européenne, laquelle estime qu’il faut appliquer en Belgique la TVA de 21 % sur les terrains adjoints à un bâtiment neuf. La Commission semble retenir comme déterminant le critère de simultanéité de la vente du terrain et des constructions. Dès lors que le taux de TVA est passé à 6 % pour une partie des constructions, faut-il en déduire qu’il s’appliquera également dans les mêmes proportions au terrain en présence d’une vente couplée ?

Rénovation.
Pour terminer, signalons que, au moins jusqu’en 2010, le taux réduit de TVA de 21 à 6 % peut aussi trouver à s’appliquer en matière de rénovation (5). Voici les conditions principales :

1. La maison doit avoir au moins cinq ans et faire l’objet de travaux immobiliers. La nature immobilière de ces travaux peut se déduire de la rénovation, restauration ou de réhabilitation envisagée. Même des travaux d’entretien du bien immobilier peuvent être pris en considération, à l’exclusion toutefois des travaux de nettoyage. L’exécution des travaux doit être effectuée par un entrepreneur agréé. Celui qui a commandé les travaux doit remettre à l’entrepreneur une attestation qui certifie que l’habitation a plus de 5 ans et qu’elle sera utilisée à des fins privées. A signaler : les travaux peuvent être commandés par l’occupant de l’immeuble. Son titre d’occupation (propriétaire ou locataire) ne jouera pas sur l’application du taux réduit.

2. Un but exclusivement privé. Les travaux doivent être exécutés dans une habitation privée, dans le but de l’occuper ou de continuer à l’occuper comme habitation privée. Peu importe qu’il s’agisse de la résidence principale ou d’une seconde résidence. Il est donc possible de transformer un bâtiment à usage professionnel en bénéficiant du taux réduit de 6 % si le but recherché est de transformer les lieux en un logement privé. Si l’immeuble est mixte (habitation privée et professionnelle comme un commerce au rez-de-chaussée ou une profession libérale), l’application du taux réduit de 6 % à l’ensemble des travaux ne subsistera que si l’occupation à des fins privées demeure prépondérante. Dans le cas contraire, une ventilation du coût des travaux entre parties privée et professionnelle devra être effectuée. Le taux réduit (6 %) sera appliqué à la première partie et le taux plein (21%) à la seconde.

3. Lien avec la construction existante.

Si les travaux consistent en une transformation d’un immeuble, ils doivent impérativement reposer sur la structure existante de cet immeuble (comme les murs porteurs). En cas d’extension d’une partie importante d’un l’immeuble, l’administration fiscale peut considérer qu’il s’agit d’une nouvelle construction et refuser l’application du taux réduit. Pour bénéficier du taux réduit, la superficie de la nouvelle partie doit demeurer inférieure à celle de l’ancienne. Afin de déterminer si c’est le cas, il ne faut pas seulement prendre en considération les pièces principales ajoutées. Il faut également tenir compte des caves, greniers, combles, garage ou remises ajoutés. En pratique, la superficie de la partie ancienne doit être supérieure à la moitié de la superficie totale de l’habitation après exécution des travaux ». En outre, la partie nouvelle « ne peut fonctionner indépendamment de l’ancienne » mais doit au contraire, la compléter et ne former avec elle « qu’un seul ensemble fonctionnel » (Bulletin des Questions et Réponses, 51-133, question 1.350). L’habitation doit donc être dépendante sur le plan fonctionnel.

4. Quels travaux et/ou installations bénéficient-ils précisément du taux réduit ?

Chaque travail ou installation envisagé doit être examiné. Il existe en effet des subtilités et des différences qui ne sont pas forcément accessibles au profane. On interrogera donc son architecte et les professionnels appelés à travailler sur le chantier. Pour donner une idée de la variété des règles, voici quelques exemples :

– Le taux réduit s’appliquera pour la construction d’un garage, même non attenant à l’habitation, mais pas s’il ne peut être identifié comme garage appartenant à un logement bien précis, avec lequel il forme un ensemble.

-.La construction d’un sentier ou d’une allée ne bénéficiera du taux réduit que s’il s’agit de relier le bâtiment à la voirie. Un sentier de jardin sera exclu de toute faveur fiscale.

– L’installation d’un appareil de chauffage qui fait partie d’un système central pourra bénéficier du taux réduit, mais pas celle d’un appareil de chauffage mobile.

– L’installation d’armoires de cuisine, de salle de bain, d’une douche, d’une véranda ou la pose de fenêtres bénéficiera du taux réduit, mais pas pour les tentures

– L’installation d’un abri de jardin, d’une fontaine, d’une clôture, d’un sauna ou d’une piscine est soumise au taux de 21 %.

(1) arrêté royal du 10 février 2009 qui modifie l’arrêté royal n° 20 du 20 juillet 1970, Moniteur belge du 13 février 2009.

(2) le formulaire est disponible auprès du bureau de contrôle de la TVA dont on dépend ou sur le site suivant, bientôt en activité : www.myminfin.be/finform.

(3) nouvel article 1quater de l’arrêté royal n° 20 modifié par l’arrêté royal du 10 février 2009.

(4) projet de la loi-programme du 20 mars 2008 (Doc 52/1011/001), article 73 à 80 (pages 46 à 49).

(5) arrêté royal du 19 janvier 2006, Moniteur belge du 1er février 2006