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Relations de voisinage : le bornage

Posté par aurelien sur 29 octobre 2015
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Introduction :

Les relations de voisinage

Si vous pensez qu’entre voisins tout est permis, alors vous faites fausse route ! En effet, vous devez respecter des prescriptions de plus en plus nombreuses qui tentent de concilier les intérêts des uns et des autres. Développement urbain oblige. Si ces contraintes peuvent apparaître de prime abord comme autant de restrictions à votre liberté, en y regardant de plus près, il n’en est rien. En réalité, toutes ces règles n’ont qu’un seul but : vous garantir une certaine tranquillité. En clair, des conditions de vie acceptables. D’autant qu’entretenir ou maintenir de bonnes relations avec ses voisins est loin d’être évident pour tout le monde et dépend pour une large part du tempérament de chacun. Tout au plus, souvenez-vous que votre liberté s’arrête là où commence celle de vos voisins… Tout un programme !

D’où l’intérêt de connaître précisément vos droits et obligations en la matière. Comment délimite-t-on sa propriété ? Quand peut-on parler de mitoyenneté ? Qu’est-ce qu’une servitude et à quoi sert-elle ? Doit-on demander des autorisations pour effectuer des travaux ? Et qu’en est-il des plantations ? En quoi consiste l’alignement ? Comment faire cesser un trouble de voisinage ? Bref, quelles sont les règles du jeu ? Ces quelques pages n’ont pas d’autre objet que de vous éclairer sur ces dispositions, et sur bien d’autres, qui ont trait aux relations de voisinage. Il ne vous restera plus qu’à bien vous entendre avec vos voisins…

Les limites de votre propriété

Etre propriétaire d’un terrain, d’une maison ou d’un appartement permet de pouvoir en « jouir et d’en disposer de la manière la plus absolue » (article 544 du Code civil). Pour cela, encore faut-il connaître avec exactitude les limites « physiques » de sa propriété, et ce, que l’on soit en maison individuelle ou en copropriété. Bornage pour les uns, lecture du règlement de copropriété pour les autres, chacun connaîtra ainsi l’étendue de sa propriété, et par voie de conséquence les droits et obligations qui s’y rattachent.

En maison individuelle

Le Belge aime bien marquer son territoire. Murs, grillages, haies… délimitent bien souvent sa propriété. Mais, pour éviter que la clôture empiète chez le voisin, encore faut-il savoir où s’arrête sa propriété et où commence celle du voisin. Le bornage est alors indispensable.

Le bornage

L’intérêt du bornage

Le bornage est une opération qui consiste à déterminer la limite séparative de deux propriétés contiguës et à les marquer par des repères matériels : les bornes.

Même si le bornage n’est pas obligatoire, sachez qu’il permet de définir de manière très précise les limites de votre propriété. Vous éviterez ainsi tout litige avec votre voisin si vous décidez de construire un mur ou d’édifier une clôture séparative. Notez en effet que si vous veniez à empiéter sur le terrain de votre voisin, ce dernier serait en droit de vous contraindre à les démolir.

Autre intérêt de borner : s’assurer, lors de l’acquisition d’un terrain, que la superficie indiquée par le vendeur correspond bien à la réalité.

Pour certains terrains, le bornage peut être imposé par les Autorités. Ainsi, la personne qui procède au lotissement d’un bien pourrait se voir imposer le bornage des biens du lotissement par l’autorité administrative autorisant ce lotissement.

Un bornage dit « administratif » peut également être imposé par l’administration pour le bornage des forêts, des concessions de mines, des concessions de chemins de fer, pour le bornage des biens militaires et le bornage préalable au remembrement des biens ruraux.

Les conditions préalables avant tout bornage :

Le droit de bornage suppose la réunion de trois conditions :

  • contiguïté des terrains ;
  • absence de délimitation antérieure ;
  • qualité du demandeur.

1- La contiguïté implique d’une part que les terrains se touchent et d’autre part qu’ils appartiennent à deux propriétaires différents. Ainsi, vous ne pouvez procéder au bornage si votre fond est séparé de celui de votre voisin par un cours d’eau domanial, une voie ferrée ou un chemin public. En revanche, ils sont considérés comme contigus s’ils sont séparés par un ruisseau, un fossé ou un sentier. De plus, les terrains doivent être des propriétés privées. Autrement dit, n’espérez pas procéder au bornage de votre terrain s’il est contigu au domaine public.

2- Le terrain ne doit pas avoir déjà été borné. En effet, le bornage a une valeur définitive qui ne peut plus être remise en cause.

3- Tout le monde n’a pas forcément qualité pour demander le bornage. Cette action n’est ouverte qu’aux personnes titulaires d’un droit réel sur la chose : propriétaire, nu-propriétaire ou usufruitier (en cas de démembrement de propriété), indivisaire… En revanche, un locataire n’a pas qualité pour agir en bornage.

En cas d’accord entre les parties, le bornage peut être amiable. Dans le cas contraire, il peut résulter d’une décision judiciaire.

Le bornage amiable

La loi ne fixe pas de règle particulière quant au bornage amiable. Il est généralement plus prudent de faire appel à un professionnel, un géomètre-expert par exemple. Comment procède-t-il ? Tout simplement en convoquant les deux parties pour définir contradictoirement les limites du terrain. Il doit pour cela consulter les titres, les plans de propriété et prendre l’ensemble des mesures nécessaires. Ensuite, il établit un procès-verbal d’abornement, le fait signer par les parties puis matérialise la limite séparative du terrain en y posant des bornes. Particularité de ces dernières : leurs têtes respectives doivent demeurer apparentes au ras du sol.
Dès lors que ce procès-verbal est accepté et signé, il a force de loi entre les parties. En clair, vous devez en respecter le contenu. En outre, pour le rendre opposable aux acquéreurs successifs de la propriété, il est recommandé de le faire transcrire au bureau de conservation des hypothèques. A défaut de transcription, il n’a de valeur qu’entre les signataires.

Bon à savoir : Afin de diminuer les frais d’experts, il est conseillé de s’entendre avec son voisin sur le choix du géomètre. Les frais peuvent être ainsi partagés par moitié. Le coût d’un bornage dépend de nombreux paramètres, telles la superficie du terrain, sa difficulté d’accès, la consultation des pièces par le géomètre…

Le bornage judiciaire

L’article 646 du Code civil dispose que « tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leur propriété contiguës ». S’il refuse, vous avez la possibilité de saisir le juge d’une action en bornage. Le juge compétent est le juge de paix du lieu de la situation des terrains. Le recours à un avocat n’est donc pas obligatoire.
Le juge va rechercher, d’après les titres, les contenances des parcelles litigieuses puis désignera un géomètre-expert afin de l’aider à établir, comme pour un bornage amiable, un procès-verbal d’abornement.
Sur présentation du rapport de l’expert désigné, le juge de paix prendra sa décision en suivant ou en s’écartant, en tout ou en partie, des conclusions de l’expert.
Lorsque l’abornement (pose de bornes) est terminé ensuite de sa décision, le juge de Paix en dressera le procès-verbal.

Les frais concernant l’achat et la plantation des bornes ainsi que les frais de procès-verbal et de plans sont partagés pour moitié. En revanche, les frais d’arpentage, de mesurage et les frais d’expertise seront généralement supportés par les parties en proportion de la contenance de leurs terrains respectifs.

Le bornage comme garantie de bon voisinage

La limite séparative entre deux propriétés n’est pas toujours délimitée de manière certaine. Un bornage peut s’avérer nécessaire.

Tout propriétaire dispose du droit de clôturer son jardin ou son terrain, sans empiéter sur le terrain du voisin (article 647 du code civil), sauf si cette clôture empêchait l’exercice d’une servitude. Il peut arriver que la clôture ne soit pas mitoyenne mais privative. Dans ce dernier cas, seul l’un des voisins en est propriétaire. Lorsque la limite n’est pas clairement définie, on peut consulter le titre de propriété de chacun. Parfois, une convention entre voisins a été signée. A défaut de titre ou de preuve recevable, le législateur, soucieux de maintenir les bonnes relations de voisinage, a présumé mitoyen les “murs, haies et fosses”. Au propriétaire voisin qui affirme l’inverse de le prouver.

Si un véritable doute sur la contenance du terrain existe, l’acquéreur demande parfois qu’un bornage soit effectué. Par bornage, on entend la fixation effective, par des bornes fixées au ras du sol, des limites entre les propriétés respectives. Lorsqu’il s’agit d’un problème de voisinage, il est conseillé de ne recourir à la justice qu’en dernier recours. Le mieux est de s’entendre pour faire appel, à frais communs, aux services d’un homme de l’art (géomètre-expert). Celui-ci a compétence pour dresser un procès-verbal de mesurage et de bornage (parfois appelé abornement). Cet homme de l’art vérifiera qu’aucune trace d’un ancien bornage n’existe. Il consultera les expéditions (titres de propriété des voisins), les extraits et plans cadastraux, et, de manière plus générale, tout document susceptible de mieux l’éclairer sur la situation géographique, administrative et historique des lieux (par exemple, n’existe-il pas un accord passé entre anciens propriétaires et transcrit aux hypothèques ?). La signature du procès-verbal par les trois parties (géomètre et voisins) engage irrévocablement les deux propriétaires voisins, mais pas les tiers. Pour rendre le bornage opposable à tout tiers, il est nécessaire de faire procéder à sa transcription auprès du bureau des hypothèques compétent.

Et si le voisin refuse cette voie amiable ?

Comme pour toute nuisance de voisinage, il est conseillé de privilégier dans un premier temps la voie de la conciliation. Dans ce cadre précis, le juge ne rend pas de jugement, mais un avis non contraignant. L’avantage est que les parties pourront déjà se faire une idée de la solution judiciaire qui pourrait être ultérieurement apportée sans avoir du procéder. Ce n’est que lorsque le dialogue est manifestement rompu et la situation bloquée que l’on envisagera d’en appeler au juge de paix pour trancher. Celui-ci va désigner un géomètre-expert assermenté qui exécutera exactement le même travail que s’il avait été sollicité dans un cadre amiable. La grande différence est qu’il exerce comme expert judiciaire. Il est mandaté par un juge. C’est en conséquence à ce dernier qu’il appartiendra de suivre les conclusions du géomètre ou de s’en écarter et, ainsi, de déterminer le bornage qui devra finalement être exécuté. Les frais seront partagés par moitié, sauf ceux relatifs au mesurage, à l’expertise proprement dite et à l’arpentage, fixés au prorata des superficies des biens limitrophes concernés. Lorsque le géomètre aura effectué ce bornage, c’est le juge qui signera le procès-verbal qui le constate et son jugement vaudra titre.