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Relations de voisinage : lorsque l’on déborde sur le terrain d’autrui…

Posté par denis sur 19 décembre 2015
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Le propriétaire d’un terrain est automatiquement propriétaire des constructions y érigées. Que se passe-t-il si l’on empiète sur le terrain du voisin ?

En droit, on dit que le voisin bénéficie du droit d’accession (art. 555 du code civil). Il devient propriétaire de la partie des constructions (annexe, garage, etc..) ou plantations qui a débordé sur sa propriété….. L’explication est simple : juridiquement, le sol est toujours considéré, quelle que puisse être sa valeur, comme principal par rapport aux constructions ou aux plantations qui y sont incorporées. C’est pourquoi, lorsqu’on acquiert un terrain destiné à la construction, la superficie et la délimitation de celui-ci doivent impérativement être connues, surtout s’il n’existe pas de limite séparative précise (comme par exemple une clôture, une haie, un mur) avec la ou les propriétés voisines. On sera encore plus attentif si cette absence de limite existe depuis longtemps.

COMMENT ÉVITER UNE TELLE SITUATION ?

Alors, comment s’assurer que les limites dudit terrain soient parfaitement établies et non sujettes à contestation ? Le problème est qu’il n’existe pas de définition légale de la notion de mitoyenneté (on se perd entre les lois (codes civils et rural), arrêtés, usages, coutumes, etc..). Mais on peut en dire que c’est une propriété commune, accessoire et forcée, des clôtures qui séparent deux biens immobiliers appartenant à des propriétaires différents. Comme il s’agit d’une copropriété, chacun des voisins doit veiller à conserver cette propriété commune à frais partagés.
La consultation des documents cadastraux et communaux (extrait de matrice et plans cadastraux), ainsi que celle des actes notariés peuvent aider. Toutefois, si un doute subsiste, l’établissement par un géomètre expert immobilier d’un procès-verbal de mesurage récent constitue assurément une garantie supplémentaire d’exactitude. Cette précaution est importante.

QUELLES SOLUTIONS SI ON A «DÉBORDÉ » SUR LA PROPRIÉTÉ VOISINE ?

Avec ou sans contrepartie, le propriétaire voisin peut renoncer, par acte notarié, à son droit d’accession (ce qui peut d’ailleurs, dans certains cas, engendrer la naissance d’un autre droit, appelé droit de superficie). Il peut également acquérir la propriété des constructions ou des plantations ou en exiger la démolition ou l’enlèvement.

QUELLE INDEMNISATION ?

Si le constructeur ou le planteur est de mauvaise foi, le propriétaire lésé aura la faculté, soit de faire enlever, aux frais du constructeur, tout ce qui est indésirable, outre la possibilité de réclamer des éventuels dommages intérêts (par exemple, suite à l’abattement d’arbres ordonnés par le constructeur), soit de tout laisser en état et, alors, de se faire rembourser par le constructeur la valeur intégrale du prix de la main d’œuvre et des constructions. En cas de bonne foi, il ne sera plus question d’enlèvement, mais le propriétaire lésé garde une alternative : il paie au constructeur, soit la valeur des matériaux et des constructions, soit la plus-value (augmentation de valeur) acquise par son terrain suite aux évènements.
En pratique, un accord transactionnel se dégage souvent, par voie d’échange ou de dédommagement financier.

En conclusion, dès que l’on est amené à financer une opération immobilière (construction, rénovation, plantation, etc.) sur un terrain dont on n’est pas propriétaire ou qui jouxte de très près la propriété voisine, on ne peut que conseiller de s’entourer. Un juriste modalisera les conditions de cette participation, sous peine de construire pour autrui….